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ESAME AVVOCATO - SESSIONE 2011
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Da: frank rich13/12/2011 11:09:00
le tracce sono quelle. a lavoro

Da: Avv. Bologba13/12/2011 11:09:50
In materia condominiale, l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.

Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. (1)

(*) Riferimenti normativi: art. 1118 c.c.

Da: alice 201113/12/2011 11:10:10
ale aspetto te per le tracce

Da: ale13/12/2011 11:10:23
sono in linea

Da: per dabor13/12/2011 11:10:56
ma la seconda quale??? sul condominio ne girano due e non si capisce quale sia la giusta!!!!

Da: AUGURI A TUTTI13/12/2011 11:11:15
2 TRACCIA

CORTE DI CASSAZIONE

Cass. Civ., Sezioni Unite, 8.4.2008 n. 9148

Le obbligazioni contratte nell'interesse del condominio e le conseguenti responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà e non da quello della solidarietà passiva. Ove conseguita nel processo la condanna di pagamento del condominio, il creditore potrà procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo le quote di ciascuno.


L'8 aprile 2008 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono pronunziate sulla natura delle obbligazioni condominiali, decidendo per la parziarietà delle medesime: il che significa che per le obbligazioni contratte dal condominio ciascun condomino non è affatto responsabile in solido con gli altri condomini nei confronti dei creditori condominiali, bensì è obbligato solo pro quota.

Si tratta di una inattesa rivoluzione tanto sul pianto dogmatico quanto su quello sociale, giacché la decisione in commento rompe con l'orientamento prevalente passato e condiziona considerevolmente l'azione esecutiva dei creditori condominiali. Questi ultimi non potranno più soddisfarsi per l'intero loro credito sui beni d'un singolo condomino, poi lasciando al malcapitato di agire in rivalsa nei confronti degli altri, ma dovranno agire nei confronti di tutti i condomini, ognuno per la quota di spettanza.

Il diritto è un fatto umano ed alla base delle scelte giurisprudenziali frequentemente si riscontrano motivazioni atecniche inespresse, riconducibili alla necessità di adeguare il corpo normativo all'evoluzione sociale ed alle nuove sensibilità.


Così è nel caso di specie.


La portata innovativa della sentenza delle Sezioni Unite si coglie sul piano degli effetti. Ora il singolo condomino é protetto dalle conseguenze della morosità degli altri condomini, che invece ricadono sul creditore.

Si tratta di un ulteriore scudo a protezione del consumatore (in tale categoria rientra pacificamente il condomino), prima - ed ora non più - esposto al rischio di vedersi espropriare l'appartamento di proprietà a causa di morosità [addirittura] altrui e non proprie. Ben poteva infatti il creditore condominiale aggredire il bene del condomino solvente per recuperare la porzione a carico degli insolventi.

Giustificato il revirement sul piano della giustizia sostanziale, vediamo quali argomenti in diritto fondano la sentenza n. 9148.

E' noto che le Sezioni Unite intervengano allorquando vi sia una contrasto di decisioni su medesima questione. Nel caso di specie v'era effettivamente un contrasto tra le decisioni della II Sezione della Corte di Cassazione, posto che talune (maggioritarie1) avevano ritenuto la responsabilità solidale dei singoli condomini verso i terzi per le obbligazioni assunte dal condominio ed una sola altra2 aveva ritenuto il principio della parziarietà (Cass. civ., sez. II 27-09-1996, n. 8530).

E' prevalso l'indirizzo minoritario.

Secondo la sentenza n. 9148 il fondamento della solidarietà passiva è ravvisabile nella contemporanea presenza di alcuni requisiti, solo alcuni ravvisabili nella obbligazione condominiale.

La solidarietà passiva difatti esige non soltanto che vi siano più debitori della medesima prestazione e che identica sia la causa dell'obbligazione, ma anche che la prestazione comune sia indivisibile. In mancanza di quest'ultimo carattere (e di un'espressa disposizione di legge che definisca solidale l'obbligazione) prevale la parziarietà dell'obbligazione.

Nel caso regolato dalla sentenza in commento, trattandosi di debito in danaro, la prestazione comune era divisibile e non indivisibile. E quindi parziaria.

Argomentano le Sezioni Unite che non v'è alcuna norma di legge che sancisca la solidarietà delle obbligazioni condominiali e che l'art. 1123 CC, interpretato secondo il tenore letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue un profilo interno ed un profilo esterno. Pertanto, fermo il principio che l'amministratore rappresenta e vincola i condomini allorché contrae obbligazioni nell'ambito dei suoi poteri, come stabiliti per legge o conferiti per mandato, fermo altresì il principio della legittimazione passiva dell'amministratore condominiale a rappresentare in giudizio il condominio, risulta altrettanto inevitabile che il condomino sarà obbligato solo nei limiti della propria quota contributiva. E cio' tanto dal contratto quanto dalla sentenza.

Percio' le obbligazioni dei condomini e la loro conseguente responsabilità sono governate dal principio della parziarieta'

La decisione delle Sezione Unite puo' ritenersi ben riassunta nel seguente stralcio, letteralmente trascritto: "Il contratto stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini, rappresentati nei limiti delle facoltà conferitigli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore puo' procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno."

Pertanto con la pronunzia 9148 dell'8 aprile 2008 cambia la fase dell'esecuzione e non quella della cognizione.

Il creditore condominiale potrà continuare a citare in giudizio il condominio in persona dell'amministrare e la sentenza conseguita varra' sempre nei confronti di tutti i condomini. Ma ove il condominio non adempia alla condanna di pagamento eventualmente pronunziata dal Giudice, il creditore non potrà aggredire uno solo dei condomini soddisfacendosi in toto sul suo patrimonio, ma dovrà azionare quella stessa ed unica sentenza nei confronti di tutti i condomini, ciascuno per la parte di competenza e quindi attivare tante procedure esecutive quanti sono i condomini insolventi.

Sul piano pratico il che costituisce una difficoltà di non poco momento per il creditore che, oltre a doversi informare circa i nomi o ragioni sociali, gli indirizzi e le garanzie patrimoniali dei condomini insolventi, dovrà preliminarmente apprendere quale sia la loro quota contributiva per il credito azionato (dato di non facile identificazione stante la specialità del quantum delle contribuzioni condominiali, dipendenti dalla natura della spesa e dal disposto dei regolamenti).

Indispensabile per uscire dall'impasse sarà la collaborazione dell'amministratore condominiale, ove ritenuto legittimato ad erogare i dati suddetti, personali ai condomini, al fine di consentire l'agevole esercizio del proprio diritto al creditore, altrimenti costretto ad interminabili e costose ricerche nei pubblici registri.

Vorranno i meno superficiali anche conoscere l'opinione espressa dei Giudici della Corte di Cassazione a Sezione Unite sul contemperamento delle ragioni di opportunità che ha ispirato la sentenza in commento. Valga quanto qui di seguito, dalla medesima letteralmente tratto: " … la soluzione prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio degli edifici.

Per la verità la solidarietà avvantaggerebbe il creditore, il quale, contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito della scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell'adempimento".

*****

Non vi sono problemi per la comunicazione dei dati necessari all'esercizio dei diritti connessi al credito. E difatti i creditori del condominio per esercitare correttamente l'azione giudiziaria necessitano di dati identificativi della quota millesimale del moroso, nonché la sussistenza di pagamenti parziali ed ancora, soprattutto, di conoscerne nome e cognome ed indirizzo.

La divulgazione all'esterno di tali conoscenze, conseguite dall'amministratore per la gestione dell'ente condominiale, è stata oggetto di intervento del garante della privacy, interpellato sul punto proprio dall'ANACI. La risposta non ha tardato a pervenire ed è inequivocabile.

L'amministratore può comunicare ai terzi creditori del condominio i dati dei comproprietari morosi: il 26/09/2008 lo ha stabilito il Garante per la protezione dei dati personali, rispondendo ai dubbi degli amministratori. Dopo la sentenza 9148 dell'8 aprile 2008, con cui le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno abolito il principio della solidarietà passiva tra condomini, gli amministratori si trovavano di fronte alla necessità di comunicare ai creditori i nominativi dei condómini morosi, la somma da loro dovuta e le rispettive quote millesimali, senza il previo consenso degli interessati.

Il Garante per la privacy ha risposto al quesito facendo riferimento al provvedimento generale dell'8 maggio 2006, nel quale è precisato che le informazioni riferite a ciascun condomino possono essere trattate per finalità di gestione e amministrazione del condominio come stabilito dall'articolo 24, comma i, lettere a), b) e c) del decreto legislativo 196/2003. Rispetto alla sentenza delle Sezioni Unite, il Garante non ha individuato alcun ostacolo nella disciplina di protezione dei dati personali riferiti ai singoli condómini. Il trattamento dei dati può dunque essere effettuato dai fornitori di beni e servizi comuni in assenza del consenso degli interessati per dare esecuzione agli obblighi derivanti da un contratto stipulato dai partecipanti al condominio, ancorché tramite l'amministratore (articolo 24 comma i, lettera b) ed eventualmente per far valere o difendere un diritto in sede giudiziaria (articolo 24, comma i, lettera f).

In base ai principi di protezione dei dati personali, le informazioni oggetto di trattamento possono essere individuate come quelle che consentono di identificare i condomini obbligati al pagamento del corrispettivo per l'esecuzione dei contratti, le quote millesimali spettanti e le altre eventuali informazioni necessarie per la determinazione delle somme dovute.

In base a questo parere, dunque, la comunicazione ai fornitori da parte dell'amministratore sembra limitata ai nominativi ed agli indirizzi dei morosi (con l'ammontare della morosità). Al momento della stipula del contratto col fornitore non è corretto consegnargli l'elenco di tutti i partecipanti al condominio.

*******

Per quanto stupefacente, va detto che la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148 ha suscitato anche ribellioni da parte della giurisprudenza di merito. E' recentissima C. App. Roma 23/06/2010 che senza mezzi termini ha dichiarato di non aderire al principio della parziarietà:

"Il principio elaborato dal Giudice di legittimità non appare condivisibile. Osserva la Corte che se l'oggetto dell'obbligazione è una prestazione avente il carattere della "indivisibilità", l'adempimento della obbligazione, in considerazione della oggettiva indivisibilità della prestazione, non può essere eseguita, in caso di pluralità di debitori, in parte da un debitore e in parte da un altro debitore: ne consegue che il creditore, nel caso di obbligazione con prestazione indivisibile, può validamente richiedere l'adempimento della intera obbligazione indifferentemente ad uno solo dei debitori, secondo la previsione dell'art. 1317 del codice civile.

Come è di tutta evidenza il requisito di "indivisibilità" della prestazione va relazionato alla natura stessa della prestazione e prescinde dalla pluralità di debitori e non costituisce un requisito per differenziare le obbligazioni solidali (in cui ciascun debitore è tenuto all'intera prestazione) dalle obbligazioni parziarie (in cui ciascun debitore è tenuto alla prestazione per la sua quota).

Va aggiunto che l'art. 1292 c.c. non indica affatto la "indivisibilità" della prestazione come un requisito della obbligazione solidale, né tanto meno identifica l'obbligazione solidale con la obbligazione indivisibile. L'art. 1292 c.c. identifica l'obbligazione solidale passiva (che è quella che qui interessa) nella esistenza di una pluralità di soggetti debitori tutti tenuti alla medesima prestazione, cioè ad una prestazione comune a tutti i debitori.

Riepilogando, l'obbligazione solidale non si identifica con l'obbligazione indivisibile e la "indivisibilità" della prestazione non è un requisito della prestazione solidale (art. 1292 c.c.), ma della obbligazione indivisibile (art. 1316 c.c.).

Quando l'obbligazione è divisibile, come ad esempio il pagamento di una somma di denaro, e vi è una pluralità di debitori si possono allora determinare due diverse situazioni relazionate all'adempimento della prestazione:

1) il creditore potrebbe pretendere dai diversi debitori solo la parte di prestazione che ad essi compete (ed è il caso della c.d. obbligazione parziaria prevista dall'art. 1314 c.c.);

2) il creditore potrebbe pretendere da ciascun debitore l'intera prestazione (ed è il caso della obbligazione solidale di cui all'art. 1292 c.c.).

Caratteristica della obbligazione solidale rispetto alla obbligazione parziaria è il fatto che il debitore può essere "costretto", come efficacemente dice l'art. 1292 c.c. ("ciascuno (debitore) può essere costretto all'adempimento per la totalità"), a pagare l'intero debito.

La regola per stabilire se, nel caso di più debitori, c'è una obbligazione solidale o parziaria è stabilita in modo chiaro e inequivoco dall'art. 1294 c.c.: i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente.

La solidarietà appare, dunque, essere la regola.

Al riguardo si parla di "cd. presunzione di solidarietà" e si usa dire che "la solidarietà si presume"; a ben vedere però non si tratta di una presunzione, ma di una chiara e precisa disciplina imposta da una norma dispositiva.

La ratio di tale disciplina è da ricercasi nella comunione di interessi che assai di frequente lega una pluralità di soggetti,debitori verso il creditore e che ha indotto il legislatore (come si evince dalla relazione al codice attuale) ad abbandonare il regime dell'abrogato codice, in cui la obbligazione in solido doveva essere espressamente voluta dalle parti o prevista dalla legge, ed optare per la tutela dell'interesse del creditore il quale, ai sensi dell'art. 1294 c.c., dispone della facoltà di agire nei confronti di uno solo dei debitori da lui prescelto.

In base a questa regola di solidarietà i comproprietari di una cosa per i debiti relativi alla amministrazione e manutenzione del bene comune sono sempre debitori solidali."

"Ne consegue che il credito vantato dall'amministratore del condominio non più in carica per le somme da lui anticipate per la amministrazione e manutenzione del bene condominiale nell'interesse comune di tutti i condomini non si sottrae al principio generale di solidarietà. Va aggiunto che il principio della ripartizione proporzionale fra i condomini delle spese ex art. 1223 si limita, come si evince dal dettato normativo, a ripartire tra i condomini l'onere delle spese condominiali all'interno del condominio stesso e non ha alcuna valenza verso i terzi creditori del condominio".

Un mese prima della Corte di Appello di Roma, anche il Tribunale di Modena aveva disatteso il principio della parziarietà delle obbligazioni contrattuali condominiali, affermando "Rispetto alle obbligazioni assunte dal condominio nei confronti dei terzi, i condomini devono ritenersi impegnati unitariamente e solidalmente, a prescindere dalla misura della quota, tutte le volte in cui l'onere riguardi il pagamento del corrispettivo di prestazioni di manutenzione, conservazione, rifacimento ecc. di parti comuni dell'edificio deliberate o assentite o anche solo ratificate attraverso il metodo assembleare, stante la sua incompatibilità rispetto ad una situazione di parziarietà passiva, che riacquista il suo valore nei soli rapporti interni fra condomini". (Trib. Modena, 14\5\2010).

Si tratta di decisioni per il momento isolate, giacché la piu' parte dei Giudici si sono adeguati ai principi espressi dalle Sezioni Unite. Con tutto ciò che ne consegue3.

Purtuttavia l'insurrezione dei Giudici di merito contro i principi erogati da una sentenza delle Sezione Unite della Corte di Cassazione è fenomeno inusuale, soprattutto ove temporalmente contiguo. Il che da' la misura della intricata complessità della materia condominiale, dove principi di diritto, ragioni pratiche e riflessi sociali trovano sempre più difficoltà a conciliarsi in opinioni condivise.

******

Meritano una riflessione le due questioni che qui di seguito verranno affrontate, ovvero se il venir meno della solidarietà nel campo delle obbligazioni condominiali investa anche quelle extracontrattuali4, ovvero da fatti illecito (tipicamente quelle che comportano un risarcimento dei danni al terzo per fatto omissivo o commissivo del Condominio) e se il titolo conseguito contro il condominio valga ancora contro il singolo condomino in fase esecutiva.

Da questo ultimo profilo Trib. Monza 3/7/2008 ha stabilito che il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati; conseguentemente, nell'ipotesi in cui ad un processo sia conseguita la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno. Egualmente Trib. Napoli 11\3\2009 n. 6693 in Archivio delle Locazione e Condominio 2010, p. 79, secondo cui in tema di opposizione agli atti esecutivi (nella specie il precetto), dovendosi ritenere che eseguita la notifica del decreto monitorio nei confronti dell'amministratore, questi debba considerarsi effettuata nei confronti di tutti i partecipanti al condominio (spettando all'amministratore il compito di rendere edotti i singoli condomini), ben puo' trovare applicazione la norma di cui all'art. 654, comma 2, CPC, secondo cui in deroga dell'art. 479 CPC, è escluso che il terzo creditore debba procedere a nuova notifica del titolo esecutivo nei confronti del singoo condomino contro il quale intende agire esecutivamente.

Quanto all'estensione alle obbligazioni da fatto illecito dei principi delle Sezioni Unite, essa era negata ben presto da un Tribunale pugliese, che ne affermava l'esclusiva attinenza alle obbligazioni contrattuali.

L'ordinanza depositata il 16/9/08 dal Giudice dell'Esecuzione presso il Tribunale di Trani - Sez. distaccata di Ruvo di Puglia, in persona del GOT Avv. Nicola Milillo, merita attenzione: "E' ovvio che la questione dell'applicazione o meno della disciplina della solidarietà passiva, data un'obbligazione con pluralità di debitori tenuti per lo stesso titolo ad un'unica prestazione, si pone soltanto per il caso che si tratti di prestazione materialmente divisibile, giacché se la prestazione è materialmente o giuridicamente indivisibile (secondo la definizione dell'art. 1316 c.c.), non può che trovare applicazione la disciplina dettata dagli artt. 1317 e segg. c.c.

Ora, in ipotesi di prestazione materialmente divisibile, a mente dell'art. 1314 c.c. l'obbligazione è parziaria se non è solidale; e quand'è che un'obbligazione con le caratteristiche di cui si tratta (con pluralità di debitori tenuti per lo stesso titolo ad un'unica prestazione materialmente divisibile) è solidale (si parla sempre soltanto di solidarietà passiva)?

L'art. 1294 c.c. sembra invero rispondere alla domanda senza necessità di alcuno sforzo interpretativo: >.

Ciò equivale a dire, evidentemente, che, in presenza di un'obbligazione con pluralità di debitori tenuti per lo stesso titolo ad un'unica prestazione materialmente divisibile, deve farsi applicazione del regime della solidarietà non soltanto tutte le volte che ciò fosse stabilito dalla legge o dal titolo (come vorrebbe invece l'innovativo assunto delle Sezioni Unite), ma anche tutte le volte che la legge o il titolo rimangano silenti, l'art. 1294 c.c. richiedendo a tal fine non già che vi siano il titolo o una norma di legge che espressamente dispongano la solidarietà, bensì che non vi siano il titolo o una norma di legge che espressamente escludano la solidarietà o dispongano la parziarietà.

Se è vero allora che non esiste una norma di legge che affermi la natura solidale delle obbligazioni condominiali da contratto, questo però, conformemente alla lettera dell'art. 1294 c.c., non pare sufficiente per negare che il regime della solidarietà (passiva) valga anche per esse, così come per le obbligazioni da fatto illecito, quando anche il titolo taccia in proposito.

Né il contrario avviso delle Sezioni Unite sembra poter trovare ragione in un qualche criterio di giustizia sostanziale.

Sotto questo profilo esso finisce piuttosto per addossare ai terzi estranei al condominio un onere eccessivamente gravoso di individuazione delle diverse quote di comproprietà delle parti comuni spettanti ai vari condomini che, se esistono tabelle millesimali, suppone una conoscenza delle stesse che ai terzi estranei al condominio non è garantita da alcuno strumento di conoscibilità, se tabelle millesimali non esistono, fa addirittura carico al terzo creditore di farle predisporre in funzione del soddisfacimento parziario del suo diritto; né sembra conforme al comune svolgimento dei rapporti economico-sociali che il terzo possa di ciò previamente preoccuparsi nel contrattare con il condominio."

Pare nello stesso senso Cass. civ., sez. III 19-3-2009, n. 6665, secondo cui: "Ebbene, è indubbio che il condominio, benchè privo di autonoma soggettività giuridica, si configura come centro di imputazione di interessi diverso dal condomino e che è pienamente configurabile la responsabilità extracontrattuale del condominio anche nei confronti del condomino (a tanto non ostano i rilievi di Cass., sez. un. n. 9148 del 2008, che ha bensì escluso che il condominio sia un ente di gestione, ma ciò in funzione del carattere parziario, anzichè solidale, delle obbligazioni dei singoli condomini nei confronti dei terzi con riguardo alle "obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del condominio, in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza").

Ove il fatto dannoso sia imputabile a più soggetti, secondo la regola posta dall'art. 2055 c.c. tutti sono solidalmente responsabili nei confronti del danneggiato.

Nella specie la società danneggiata ha chiesto il risarcimento al Comune (che s'è difeso sostenendo il difetto della propria responsabilità per essere il fatto imputabile ad altri, ma che non ha evocato alcuno in giudizio, nemmeno in via di regresso).

Una volta accertato che il fatto dannoso era ascrivibile alle autonome condotte di più soggetti, la corte d'appello avrebbe potuto diminuire il risarcimento solo se uno di questi fosse stato lo stesso danneggiato (ex art. 1227 c.c., comma 1), giacchè il concorso di diversi soggetti è appunto regolato dall'art. 2055 c.c., comma 1 che contempla la responsabilità solidale degli autori del danno (salvo il regresso, nei confronti degli altri, di quello di essi che abbia pagato o sia stato convenuto per il risarcimento).

Diminuendo il risarcimento riconosciuto alla società danneggiata in ragione di un comportamento causale colposo non della stessa società danneggiata, ma di terzi, la corte d'appello ha violato i suddetti principi, poichè ha parificato la responsabilità del condominio a quella del condomino danneggiato, facendo così applicazione dell'art. 1227 c.c., comma 1 anzichè dell'art. 2055 c.c., comma 1.

La sentenza va dunque cassata perchè discostatasi dal seguente principio di diritto:

"in tema di responsabilità extracontrattuale, se il danno subito da un condomino sia causalmente imputabile al concorso del condominio e di un terzo, al condomino che abbia agito nei soli confronti del terzo domandando l'integrale risarcimento, lo stesso non può essere diminuito in ragione del concorrente apporto causale colposo imputabile al condominio, giacchè si rende in tal caso applicabile non l'art. 1227 c.c., comma 1 ma l'art. 2055 c.c., comma 1, che prevede la responsabilità solidale degli autori del danno".

A seguito delle due pronunzie sopra stese il principio della solidarietà troverebbe ancora applicazione per le obbligazioni extracontrattuali (ovvero da fatto illecito) a carico del condominio. Cio' è quanto si può dire alla luce della più recente giurisprudenza.

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Da: Luxor 13/12/2011 11:11:16
ripeto...che ne dite di questa soluzione?se la traccia 1 e quella giusta io la farei così':
L'articolo 1758 c.c. disciplina l'ipotesi in cui più mediatori cooperino in uno stesso affare, prevedendo che ciascuno di essi abbia diritto a una quota della provvigione.
Le questioni da affrontare in merito all'interpretazione di questo articolo sono sostanzialmente due: a) quando si verifica la cooperazione dei mediatori e quindi può ricorrere la fattispecie prevista dal 1758 c.c.; b) l'entità della provvigione che spetta a ciascun  singolo mediatore.
In merito alla prima questione la Cassazione ritiene che tra le attività dei diversi mediatori vi debba essere un rapporto di concausalità, per cui ognuno possa giovarsi dell'attività utile degli altri. Tale attività quindi potrà consistere anche in azioni che integrino semplicemente il lavoro già svolto da altri mediatori (Cass. civ. sent. 17/03/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 13/2/1998 n. 1564).
La stessa Corte ammette che l'incarico a più mediatori possa essere conferito sia ab origine sia in momenti diversi e successivi, precisando la Suprema Corte che: "l'affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non concreta un comportamento concludente denotante la revoca dell'incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell'ipotesi in cui l'affare sia concluso in dipendenza dell'attività svolta  da entrambi i mediatori, la parzialità dal lato attivo dell'obbligazione relativa alla provvigione" (Cass. civ. sent. 8/3/2001 n. 3437).
Si osserva che altro elemento essenziale affinché possa ricorrere la fattispecie dell'art. 1758 c.c. è che l'attività dei diversi mediatori sia volta verso un medesimo incarico, da intendersi sia sotto il profilo soggettivo (le parti interessate all'affare), che oggettivo (il contratto da concludere) (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).
Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l'attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l'una all'altra, purché però in quest'ultimo caso, l'attività dell'uno abbia tratto beneficio dall'attività svolta dall'altro.
Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell'attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).
La fattispecie prevista dall'art. 1758 cod. civ. va tenuta distinta da due diverse ipotesi: I�°) i diversi mediatori abbiano operato in modo indipendente gli uni dagli altri e in questo caso solo colui che concluderà l'affare avrà diritto alla provvigione; II�°) i mediatori abbiano ricevuto incarico chi da una parte (es. venditore) chi dall'altra parte (es. acquirente), in tal caso ognuno avrà diritto alla provvigione solo dalla parte che gli abbia conferito l'incarico (Cass. civ. sent. 17/11/1978 n. 5375).
La Suprema Corte ha anche precisato che "non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate" (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952)
Con riguardo invece al diritto e alla misura della provvigione  l'art.1758 del codice civile risulta essere molto chiaro e la stessa giurisprudenza sul punto si muove con sicurezza e unanimità: è infatti assodato che l'entità della provvigione sia strettamente connessa con l'affare e non con il numero di soggetti intervenuti. Sarà quindi dovuto il pagamento di una sola provvigione per parte soggetto dell'affare (per esempio in caso di compravendita sarà dovuto il pagamento di una sola provvigione da parte del venditore e una sola da parte dell'acquirente) (Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).
La norma del codice dispone infatti  che i mediatori che siano intervenuti abbiano diritto a una quota della provvigione.
Al riguardo la Cassazione ha avuto il modo di precisare che "poiché l'art.1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l'obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettategli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell'obbligazione dal lato attivo, nel caso è liberatorio il pagamento dell'intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest'ultimo per ottenere la propria parte" (Cass. civ. sent. 17/3/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).
Chiarito quindi che ogni mediatore abbia diritto, unitamente ai colleghi che siano intervenuti, a una quota della provvigione, incerta potrebbe risultare l'entità  della quota spettante a ognuno e in particolar modo i possibili parametri su cui calcolare tale quota, limitandosi la giurisprudenza ad affermare che "ciascuno dei mediatori ha diritto alla provvigione in ragione del proprio apporto causale alla conclusione dell'affare" (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952, Cass. civ. sent. 8/3/2002 n. 3437). Si tratterrà quindi, in mancanza di espresso accordo tra i vari mediatori, di ponderare l'attività e il contributo effettivo alla conclusione dell'affare dato da ognuno di loro e ripartire, sulla base di detta valutazione, la provvigione tra gli stessi.

Da: lec3413/12/2011 11:11:24
potreste scrivere le tracce giuste, per favore?mi sto perdedo con tutte le notixùzie false

Da: avv13/12/2011 11:12:26
ATTENZIONE TRACCE CONFERMATE BUON LAVORO

Da: alice 201113/12/2011 11:12:30
ale quali sono le tracce

Da: Dabor 13/12/2011 11:12:35
Questa è giusta!!

caio, che abita in un condominio, viene richiesto, dalla ditta gamma, che fornisceil combustibile utilizzato nell'impianto di riscaldamento condominiale(centralizzato), del pagamento dell'intera fornitura di gasolio.
Il candidato, assunte le vesti di legale di caio, redigga motivato parere, illustrando gli istituti e le problematiche sottese alla fattispecie, soffermandosi in particolare sulla solidità tra condomini delle obbligazioni contratte dal condominio

Da: poooooo13/12/2011 11:12:41
se le tracce sono queste, domani querelo il ministro della giustizia per omicidio della lingua italiana!

Da: car13/12/2011 11:12:47
ragazzi stanno proponendo soluzioni senza che qualcuno ci dia conferma delle tracce....ale per favore conferma o meno le tracce grazie

Da: ale13/12/2011 11:15:03
sono a tel

Da: lesss13/12/2011 11:15:29
Ragazzi mi aiutate con le tracce di Napoli perfavore?Quali sono?

Da: xxxxxxx13/12/2011 11:15:35
le tracce sono ufficialmente corrette, TRANNE L'ULTIMA PAROLA DELLA TRACCIA 1 PERCHè NON è COMPRAVENDITA ,MA PROVVIGIONE

Da: Dabor 13/12/2011 11:15:37
Car come te lo devo dire che la traccia 2 è giusta!!! ma secondo voi mi diverto a scrivere stronzate... non vedi che non ho postato fino a quando non ho avuto la certezza!!

Da: ale13/12/2011 11:15:40
finchè nn sento nn confermo

Da: mariolino13/12/2011 11:16:39
Ale, sei lo stesso dell'anno scorso?

Da: Nugua13/12/2011 11:17:18
Si è lo stesso dell'anno scorso... lasciatelo lavorà in pace!

Da: CB13/12/2011 11:17:37
I creditori del condominio guadagnano un punto. Con la recente sentenza della Cassazione (21907 del 21 ottobre 2011, presidente Triola) è stato affrontato nuovamente il tema della parziarietà delle obbligazioni condominiali, cioè l'obbligo, per il creditore del condominio, di rivolgersi anzitutto
ai singoli condomini per riscuotere il debito pro quota, e non a un qualsiasi condomino pretendendo da quest'ultimo il saldo di tutto. Con un complesso ragionamento giuridico, pur riferito alla comporprietà di un appartamento in condominio, di fatto viene messa in discussione l'impostazione delle Sezioni unite (sentenza 9148/2008).

Da: Dabor 13/12/2011 11:17:58
ho sbagliato una parole invece di solidità, solidarietà!! errore di battitura!! :)

Da: ddd13/12/2011 11:18:20
aldilà della sgramaticità evidente, mi sembrano tracce abbordabilissime.....quindi, sono certa che, all'interno dei vari padiglioni, tutti i candidati saranno già all'opera ed in grado di elaborare soluzioni personali....è necessario che ognuno si metta alla prova e che la superi senza aiutini esterni.
State sereni, un laureato con conoscenza media è di sicuro in grado di redigere un parere sufficiente su questi contenuti.

Da: geppino7913/12/2011 11:19:55
napoli ore 10.58 non ancora dettate

Da: CB13/12/2011 11:20:19
Attenzione x la seconda traccia  c'è questa sentenza del 2011!!!

I creditori del condominio guadagnano un punto. Con la recente sentenza della Cassazione (21907 del 21 ottobre 2011, presidente Triola) è stato affrontato nuovamente il tema della parziarietà delle obbligazioni condominiali, cioè l'obbligo, per il creditore del condominio, di rivolgersi anzitutto
ai singoli condomini per riscuotere il debito pro quota, e non a un qualsiasi condomino pretendendo da quest'ultimo il saldo di tutto. Con un complesso ragionamento giuridico, pur riferito alla comporprietà di un appartamento in condominio, di fatto viene messa in discussione l'impostazione delle Sezioni unite (sentenza 9148/2008).

Da: joeblack13/12/2011 11:20:27
le tracce definitive:

Traccia n1 
L'agenzia  immobiliare Beta, aveva ricevuto da Mevia un mandato per la vendita di un immobile di sua proprietà. L'incarico era stato conferito  in forma scritta con validità di un anno.
Alla scadenza, non avendo l'agenzia immobiliare reperito un acquirente per detto immobile, Mevia aveva revocato per iscritto il mandato.
Mevia concludeva successivamente la vendita del suo bene, a mezzo dell'intervento di altra agenzia immobiliare, la Delta, alla quale la vendita era stata segnalata dalla agenzia Beta.
Il candidato assunta la veste di difensore della agenzia Beta, rediga motivato parere esponendo le problematiche sottese alla fattispecie in parola, in particolare l'eventuale riconoscimento parziale della provvigione.

Traccia 2
Caio, che abita in un condominio, viene richiesto, dalla ditta Gamma che fornisce il combustibile utilizzato nell'impianto di riscaldamento condominiale centralizzato,  del pagamento dell'intera fornitura di gasolio.
Il candidato, assunta la veste di legale di Caio, rediga parere, illustrando gli istituti sottesi e le problematiche sottese alla fattispecie, soffermandosi sulla solidarietà fra condomini delle obbligazioni contratte dal condominio.

Da: car13/12/2011 11:20:53
ale scremiamo il gruppo.....sono qui per fare il parere ed anch'io attendo conferma delle tracce, poi ci mettiamo all'opera

Da: ale13/12/2011 11:21:04
x signora alici: sono al tel, lei è serena, appena finisce la tel ti chiamo

Da: ale13/12/2011 11:21:41
sono in attesa dettatura, dal vivo ovvio

Da: ehiiii13/12/2011 11:21:51
L'agenzia immobiliare Beta, aveva ricevuto da Mevia, un mandato per la vendita di un immobile di sua proprietà. L'incarico era stato conferito in forma scritta con validità di un anno.
Alla scadenza, non avendo l' agenzia immobiliare reperito un acquirente per detto immobile, Mevia aveva revocato per iscritto il mandato.
Mevia concludeva successivamente la vendita del suo bene, a mezzo dell'intervento di altra agenzia immobiliare, l'agenzia Delta, alla quale la vendita era stata segnalata dalla agenzia Beta.
Il candidato assunta la veste di difensore della agenzia Beta, rediga motivato parere esponendo le problematiche sottese alla fattispecie in parola, in particolare l' eventuale riconoscimento parziale della compravendita.


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