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Da: concordo con Andrea07/02/2022 02:04:08
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

QUARTA CIVILE

in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessandra Forlenza, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa promossa da:

B.P.A. (C.F. (...)), U.L. (C.F. (...)), B.V. (C.F. (...)), e B.G. (C.F. (...)), tutti rappresentati e difesi dall'avv. Giuseppe Pierfrancesco MUSSUMECI, presso il cui studio in Bergamo, Via Casalino 13, sono elettivamente domiciliati;

attori

nei confronti di

M. S.p.A. (C.F. (...)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Marco V. C. ELLER VAINICHER, presso il cui studio in Milano, Via Copernico 59/A, è elettivamente domiciliata;

convenuta

H. s.r.l. con socio unico, (C.F. (...)), in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall'avv. Yuri TARTARI, presso il cui studio in Milano, Via G.B.Vico 2, è elettivamente domiciliata;

convenuta

Svolgimento del processo - Motivi della decisione
P.A.B., L.B., V.B. e G.B. convenivano in giudizio la società M. S.p.A. e la società H. s.r.l. con unico socio, per sentire pronunciare nei loro confronti una sentenza che tenesse luogo al contratto definitivo non concluso ai sensi dell'art.2932 c.c. in relazione ad una operazione di compravendita immobiliare non andata a buon fine ed ottenere la condanna delle convenute al risarcimento dei danni.

Gli attori esponevano che A.F.B. e P.A.B., madre e figlio, avevano sottoscritto in data 20.06.2017 per sé o per persona da nominare un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto le unità immobiliari di un fabbricato urbano in via di costruzione sito in Milano, Via Atto Vannucci, 9, al 4 e 5 piano, oltre al sovrastante lastrico solare, nonché due box adiacenti di pertinenza, al prezzo di Euro 840.000,00, di cui Euro 540.000,00 già corrisposto alla impresa costruttrice H. s.r.l. "in epoca precedente, da valere come acconto" ed Euro 300.000 da corrispondere mediante accollo di mutuo fondiario all'atto del rogito, da stipularsi entro il 31.12.2017. Con successivo atto del 05.10.2017 i promissari acquirenti avevano provveduto alla nomina dei futuri intestatari dei beni de quibus, in persona di L.B., G.B. e V.B. quali nudi proprietari per la quota di 1/3 ciascuno, e lo stesso P.A.B. come usufruttuario esclusivo. Riferivano però che la promittente venditrice M. S.p.A. e la costruttrice H. s.r.l. si erano rese inadempienti al contratto, non avendo ancora completato la costruzione del fabbricato. Ritenendo che il preliminare de quo contenesse gli elementi essenziali del contratto, ed affermando l'inadempimento delle convenute, gli attori affermavano la sussistenza dei presupposti per ottenere il trasferimento coattivo dei beni oggetto del preliminare "liberi da oneri, privilegi anche fiscali e da ogni trascrizione o iscrizione pregiudizievole a cura e spese delle convenute", con eventuale riduzione del prezzo per il caso di mancato completamento degli immobili. Rassegnavano pertanto le seguenti conclusioni: "Accertarsi e dichiararsi l'inadempimento di M. spa, in persona del legale rappresentante prò tempore e H. srl, in persona del legale rappresentante prò tempore, al contratto preliminare di cui in narrativa e per l'effetto: A) disporsi ai sensi dell'art. 2932 ce. e in esecuzione del contratto preliminare in data 20.6.2017 e l'atto di nomina dei terzi in data 5.10.2017 il trasferimento in favore di B.L., nata in M., in data (...), residente in M., via E. D., 4, cf (...), di B.V., nato in M., in data (...), residente in M., via E. D., 4, cf (...), di B.G., nato in M., in data (...), residente in M., via E. D., 4, cf (...), e B.P.A., nato in A. d'E. (E.), in data (...), residente in M., via A. D. T., 10, cf (...), e contro M. spa in persona del legale rappresentante prò tempore della quota di 1/3 ciascuno della nuda proprietà in capo a L.B., G.B. e V.B. e dell'usufrutto pieno ed esclusivo in capo a P.A.B. dei seguenti beni immobili liberi da oneri, privilegi anche fiscali, trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli e realizzati in conformità ai titoli edili muniti di tutte le necessarie certificazioni e attestazioni siti nel COMUNE DI MILANO: - porzione immobiliare, destinata ad uso abitativo, in corso di costruzione a piano quarto, vano scala interno da piano quarto a piano sesto e lastrico solare a piano sesto, il tutto identificato al Catasto Fabbricati -fg.(...)- con il mappale: (...) sub. (...) via Atto Vannucci n.(...), p.4-5-6 unità in corso di costruzione Cat.F/3; - porzione immobiliare in corso di costruzione, destinata ad uso abitativo, a piano quinto sottotetto, il tutto identificato al Catasto Fabbricati -fg.(...)- con il mappale: (...) sub. (...) via Atto Vannucci n.(...), p.(...) unità in corso di costruzione Cat.(...); - porzione immobiliare in corso di costruzione, destinata ad autorimessa doppia, a piano secondo sottostrada, facente parte fra la maggior superficie della porzione immobiliare identificata al Catasto Fabbricati-fg.(...)- con il mappale: (...) sub. (...) via Atto Vannucci n.9, p.S2-6, unità in corso di costruzione Cat.F/3, ovvero come più puntualmente identificati in corso di causa catastalmente o sulla scorta della superfìcie utile e di quote millesimali ai sensi dell'art. 1645 bis. Con ogni conseguente statuizione di legge e con la disposizione della trascrizione dell'emananda sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano.

Ridursi il prezzo di compravendita con il minor valore dell'immobile nel caso in cui all'esito del presente procedimento la sua esecuzione e consegna risulti incompleta o inesatta nella misura che verrà accertata in corso di causa. B) Condannarsi in ogni caso M. spa e H. srl in via tra di loro solidale a risarcire agli attori il danno subito per effetto dell'inadempimento delle stesse società e a causa del ritardato ed eventuale incompleto trasferimento dei beni nella misura che verrà accertata in corso di causa anche in via equitativa...Spese di lite rifuse".

Ritualmente costituitasi in giudizio, la convenuta M. S.p.A. contestava integralmente le deduzioni avversarie, precisando in fatto che: 1) nel 2008 la sola A.F. aveva stipulato un contratto preliminare per un immobile da costruire, sito in M., Via V. 9, con la società R.I. s.r.l.; 2) nel luglio 2012 il progetto ed il relativo cantiere veniva ceduto alla società H. s.r.l.. che subentrava in tutti i contratti preliminari già sottoscritti; 3) nel 2017 progetto e cantiere venivano ulteriormente ceduti alla M. S.p.A. e nel caso del contratto sottoscritto da A.F. veniva redatto un formale "atto di successione nel contratto", avente ad oggetto sempre i medesimi immobili del contratto del 2008, ma come promissari acquirenti figuravano sia A.F.B. che P.A.B., Presidente del Collegio Sindacale e revisorie della M. S.p.A., nonché consulente e responsabile fiscale della società H. s.r.l.; 4) il contratto de quo prevedeva una condizione sospensiva di trasferimento delle quote sociali della società P.C. s.r.l. alla società H. s.r.l., condizione non verificatasi; 5) il contratto conteneva un riconoscimento di debito a carico della società H. s.r.l. di Euro 540.000, come attestato da P.B., ma dai documenti risultava che gli importi da quest'ultimo anticipati, e mai versati dalla società H. s.r.l. alla società M. S.p.A., erano notevolmente inferiori (Euro 200.000); 5) la società H. s.r.l. a seguito del mancato trasferimento di quote, aveva risolto il contratto de quo; 6) non vi era piena corrispondenza tra l'oggetto indicato nel contratto in parola ed i beni immobili indicati dagli attori in citazione. Ritenendo pertanto che alla stregua di quanto esposto non sussistessero i presupposti per il trasferimento coattivo dei beni di cui al contratto del 2017, la società M. S.p.A. rassegnava le seguenti testuali conclusioni: "in via preliminare: - accertare e rilevare la violazione del litisconsorzio necessario della signora A.F.B., indicata in atti quale contraente di H. srl, e per l'effetto ordinare a parti attrici l'evocazione in giudizio del contraente;

- accertare e dichiarare l'assoluta contraddittorietà dell'atto di citazione, dal quale non è dato evincere gli elementi essenziali dell'azione ed in particolare se sia stato concluso contratto di compravendita ovvero contratto preliminare, se abbia ad oggetto immobile di H. sito al piano terreno ovvero di immobile sito al piano IV e V o tutti e tre, e per l'effetto, dichiarare la nullità della citazione avversaria;

- accertare e dichiarare l'impossibilità di oggetto della domanda: H. ha venduto immobile ad un soggetto, secondo la ricostruzione avversaria, e si chiede di trasferire nuda proprietà a tre diversi soggetti e usufrutto ad un quinto soggetto, il cui titolo è da chiarire, senza neppure la presenza del contraente principale, signora A.F. o A.F.B., mentre la domanda deve avere identità di parti e di oggetto rispetto al contratto, e per l'effetto dichiarare l'improcedibilità della domanda;

- accertare e dichiarare il difetto di condizione di procedibilità, non essendo stata adempiuto il pagamento del saldo, né essendo stata effettuata offerta dello stesso, ma solo dichiarazione di generica disponibilità da parte di soggetto non determinato (il nudo proprietario ? E quale dei tre ? In solido ? L'usufruttuario ?) al pagamento di somma non quantificabile e non quantificata (pende anche domanda generica di risarcimento del danno, quindi con o senza riduzione per compensazione di lucro con danno), e, per l'effetto dichiarare l'improcedibilità della domanda; - accertare e dichiarare che il contratto è ad obbligazioni alternative e, per l'effetto, rigettare la domanda in quanto ad oggetto impossibile, atteso che l'esecuzione in forma specifica presuppone una prestazione determinata ed univoca; -accertare e dichiarare l'impossibilità sopravvenuta, trattandosi di vendita di bene futuro di impossibile realizzazione, stante a quanto dichiarato da parte attrice ai punti 7 ed 8, ove la stessa afferma di voler acquistare immobile non esistente: è possibile la compravendita di bene futuro, non il trasferimento coattivo di qualcosa che parte attrice afferma non esistere, a mente dell'articolo 29321, e per l'effetto dichiarare estinta l'obbligazione; -accertare e dichiarare l'eccessiva onerosità sopravvenuta atteso che si discute di trasferimento di immobili del valore di circa un milione e cinquecento mila Euro - due milioni di Euro al vile prezzo di Euro 840.000, di cui 540.000 si afferma essere somme già corrisposte, di cui M. non ha evidenza, se non sulla base dell'attestazione del proprio Presidente del Collegio Sindacale, odierno attore, e per l'effetto dichiarare estinta l'obbligazione; -accertare e dichiarare che tra le parti (H. e B. - F.B.) è intercorsa transazione a cui le parti attrici non hanno adempiuto, come asserito nel procedimento di mediazione da H. srl, procedimento promosso dagli odierni attori, cui gli stessi non hanno aderito,a differenza di M. spa: in particolare non risultano, ancora oggi, trasferite le quote di P.C., attività da effettuarsi entro il 22 Giugno 2017, condizione sospensiva del contratto preliminare e per l'effetto, trattandosi di clausola sospensiva, dichiarare improcedibile l'azione; accertare e dichiarare che tra le parti (H. e B. - F.B.) è stata concordata una condizione (trasferimento delle quote di P.C., attività da effettuarsi entro il 22 Giugno 2017 a beneficio di H. srl) non adempiuta e non (tardivamente) offerta dagli attori e, per gli effetti, dichiarare improcedibile l'azione; -accertare e dichiarare che la clausola numero 7 è stata conclusa tra la società ed il suo Presidente del Collegio Sindacale, riconoscibilmente in stato di necessità, e per l'effetto costituire la rescissione della suddetta clausola, ovvero, ritenuta la stessa contenente somma eccessiva, disporre la riduzione della caparra penitenziale; -Nel merito: -rigettare le domande avversarie siccome destituite di fondamento ed impossibili, in quanto diverse ed incompatibili con il contratto sottostante, ed in particolare nella parte in cui si chiede la separazione della vendita in nuda proprietà dall'usufrutto, essendosi la dante causa impegnata al trasferimento della piena proprietà, tra l'altro in assenza della signora F.B., originario contraente; -rigettare la domanda avversaria di risarcimento del danno per non essere stato quantificato

il danno, nemmeno a livello di determinabilità del quantum, né precisato il titolo dello stesso, neppure a chi venga imputata,ma solo richiesta CTU meramente esplorativa al fine di accertarne l'an ed il quantum; -accertare e dichiarare il conflitto d'interessi e la conseguente annullabilità dell'atto, del signor P.B., all'epoca dei fatti Presidente del Collegio Sindacale di M. spa, e per l'effetto costituire l'annullamento del contratto, con riserva di agire per i danni conseguenti; -accertare e dichiarare la debenza da H. o P.A.B. della somma di Euro 540.000, e per l'effetto condannare il responsabile a corrispondere a M. la somma di Euro 540.000, asseritamente corrisposta dal secondo alla prima, ma mai trasferita a M., ovvero nella diversa somma accertata in corso di giudizio; -accertare e dichiarare che il termine indicato non aveva natura essenziale, ragione per cui, alla data di notifica della citazione, non essendo decorso alcun termine essenziale, ma solo di giorni trenta, ventuno lavorativi, ed in assenza di messa in mora, e conseguente offerta formale del prezzo, non è possibile procedere ad esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre; -accertare e dichiarare che, a mente della clausola 7 del contratto, ove sia rigettata l'eccezione di conclusione in stato di necessità e correlativa rescissione, nulla è dovuto al signor B. ed alla signora F.B., salvo il pagamento della somma di Euro 540.000, a titolo di caparra penitenziale e, per gli effetti, ridotta la stessa ad equità, disporre il pagamento della somma ritenuta di giustizia, all'esito dell'accertamento dell'effettivo versamento delle somme indicate dal Presidente del Collegio Sindacale P.B. attuale attore;-accertare e dichiarare che l'originario preliminare di compravendita era per Euro 1.000.000 ed è stato ridotta ad Euro 840.000, al fine di compensare il ritardo nella consegna dell'immobile, e per gli effetti rigettare ogni domanda relativa al risarcimento dei danni, già integralmente percepito mediante abbattimento del prezzo per Euro 160.000; -accertare e dichiarare che il signor P.B. è inadempiente alla propria pattuizione contrattuale, n. 8 del contratto di subentro, e, per l'effetto, rigettare la domanda avversaria, per mancato adempimento spontaneo trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive; -in ogni caso ordinare la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale;...-Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente procedimento, anche nelle forme dell'articolo 96 c.p.c., stante la quantità di eccezioni preliminari formulata e stante l'inadempimento del B. alle condizioni preliminari".

Si costituiva altresi in giudizio la società H. s.r.l. a socio unico, che contestava a sua volta integralmente le deduzioni attoree, rilevando che: a) il preliminare de quo costituiva una promessa di vendita di beni non precisamente individuati; b) che detto preliminare, propiziato dal ruolo di P.B., rispetto al contratto originario, si traduceva nella promessa di acquisto di 5 unità immobiliari ad un prezzo pari circa la metà del valore di mercato, con un ulteriore ribasso di Euro 240.000, che si traduceva in un riconoscimento di debito a carico della H. s.r.l. inesistente "approfittando dello stato di necessità della stessa: essendo il B. commercialista di H. sapeva benissimo che la chiusura dell'accordo H.-M. era di capitale importanza per la sopravvivenza della società". Rilevava infatti che dalla sua contabilità risultavano conferimenti con prenotazione riferiti a F. - B. per soli Euro 300.000, anziché Euro 540.000, e che detto minor importo risultava altresì anche nel contratto di cessione intervenuto nell'aprile 2017 tra la M. S.p.A. e la H. s.r.l. Confermava inoltre che P.B. si era reso totalmente inadempiente all'obbligazione contrattuale di trasferire ad H. s.r.l. le quote sociali della P.C., e che soltanto ad azione giudiziale promossa, nel marzo 2018, del tutto tardivamente, aveva fatto pervenire un'offerta in tal senso, nell'ambito di una piu ampia scrittura. Contestando altresi che P.B. aveva contrattato in una posizione di conflitto di interesse, in posizione di privilegio sullo stato di necessità della società di cui era consulente, e sotto altro profilo, rilevando che nessuna dichiarazione di nomina dei futuri intestatari degli immobili le era mai pervenuta, sottolineando l'assenza in giudizio di A.F., per la quale ravvisava un'ipotesi di litisconsorzio necessario, la società H. s.r.l. rassegnava a sua volta le seguenti conclusioni: "A. rigettare le domande attoree tutte siccome formulate, perché infondate infatto ed in diritto; B. condannare gli attori al pagamento a parte convenuta dei compensi di avvocato del presente giudizio, oltre alle spese particolari e alle spese generali nella misura del 15%, nonché CPA e IVA".

Nella congerie di domande ed eccezioni proposte dalle parti all'esito di un'esposizione in fatto tutt'altro che perspicua e completa, ai fini della delibazione delle conclusioni giuridicamente apprezzabili, occorre necessariamente prendere le mosse dal contratto preliminare di compravendita immobiliare di cui gli odierni attori richiedono l'esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ.

Nel contratto stipulato in data 20.06.2017 tra A.F.B. e P.A.B. da una parte e le società M. S.p.A. ed H. s.r.l. con socio unico, denominato "PRELIMINARE E ACCORDO", vengono in rilievo, per quanto di interesse nella presente sede, i seguenti elementi: 1) nelle premesse si richiama il precedente contratto preliminare sottoscritto nel Novembre 2008 da A.F.B. quale promissaria acquirente e la società R.I. S.p.A., la successiva cessione del progetto di edificazione, e del predetto contratto nel 2012 alla società H. s.r.l., con attestazione che la parte promissaria acquirente risultava "creditrice" di Euro 100.000 versati a titolo di caparra confirmatoria, l'ulteriore cessione dell'erigendo complesso immobiliare e relativi preliminari di vendita dalla società H. s.r.l. alla società M. S.p.A., e l'avvenuto versamento ad opera di parte promissaria acquirente di cospicui anticipi, introitati da H. s.r.l., per un importo complessivo, comprensivo di caparra confirmatoria e acconti, di Euro 540.000; 2) l'oggetto del preliminare era cosi descritto "le unità immobiliari al 4 e 5 piano, identificate sulle piantine nell'allegato sub "A", oltre al soprastante lastrico solare nonché 2 box adiacenti, ancora non completamente identificati" con riproposizione di quanto previsto nel precedente preliminare del 2008; 3) il saldo prezzo d'acquisto era indicato in Euro 300.000 "mediante accollo di mutuo fondiario, sottoscritto dal promittente venditore con un Istituto di credito", 4) veniva espressamente prevista la facoltà di nomina di terzi quali futuri intestatari dei beni, con possibilità di indicazione entro la data del rogito, fissata per il 31.12.2017; 5) era stato altresì concordato che l'importo gia corrisposto (Euro 540.000) venisse considerato quale caparra penitenziale ex art. 1386 cod.civ., con l'espressa previsione che "qualora entro detta data del 31/12/2017 non si sia addivenuto alla stipulazione del rogito per qualsiasi ragione, parte venditrice dovrà procedere al rimborso di detto importo di Euro 540.000 e, purché detto rimborso avvenga entro e non oltre il 31/03/2018, null'altro sarà dovuto a nessun titolo, diritto e ragione": 6) P.B. si impegnava "a far trasferire, entro i due giorni lavorativi successivi alla sottoscrizione della presente scrittura, a persona fisica o giuridica indicata da H. srl e senza nulla pretendere le quote costituenti l'intero capitale sociale di P.C. srl (c.f. (...)). Al momento della cessione: a) detta società dovrà risultare proprietaria dei beni immobili di Laigueglia e Pavia di Udine acquistati nell'anno 2007, privi di qualsiasi gravame ad eccezione dell'ipoteca, una per ciascuno, a garanzia dei mutui fondiari a suo tempo concessi da B.I.S. e non dovrà avere altri debiti ad eccezione dei due mutui fondiari sopra citati; b) l'amministratore di detta società dovrà presentare le proprie dimissioni dalla carica".

Alla stregua del predetto regolamento negoziale, devono in primo luogo ritenersi del tutto inconferenti le eccezioni sollevate dalla convenuta M. S.p.A., posto che emerge per tabulas che il contratto de quo costituiva un semplice preliminare di contenuto obbligatorio, e che pertanto la domanda ex art. 2932 cod. civ. proposta dagli attori è da considerarsi in linea astratta del tutto ammissibile; non si ravvisa alcun difetto di legittimazione attiva, posto che da un lato il contratto de quo costituiva un nuovo preliminare, che recepiva parte dei precedenti accordi, per cui esso poteva ben essere stipulato da due promissari acquirenti (A.F.B. e P.A.B. anziché la sola A.F., promissaria acquirente del primo preliminare del 2008, e dall'altro, posto che nel contratto era espressamente prevista la facoltà di nomina di terzi ex art. 1401 cod.civ. da formalizzarsi peraltro all'atto del rogito.

Da ciò deriva la totale inconferenza della doglianza in parte qua della stessa convenuta H. s.r.l., che ha contestato di non aver ricevuto la comunicazione di nomina. Risulta altresi del tutto priva di pregio l'eccezione di sostanziale inefficacia del contratto sollevata dalla convenuta M. S.p.A. per mancato avveramento della condizione sospensiva, posto che il previsto trasferimento ad opera del promissario acquirente P.B. delle quote della società P.C. s.r.l, non costituiva, a tutta evidenza, alcuna condizione sospensiva dell'efficacia del contratto, ma solo una sia pur rilevante obbligazione che si inseriva nel sinallagma trilaterale realizzato nel predetto contratto. Neanche può affermarsi che il contratto de quo fosse già risolto all'atto della proposizione del presente giudizio, posto che non si rinviene nel testo negoziale, contrariamente a quanto pur affermato, alcuna clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., ma soltanto la previsione di una caparra penitenziale, istituto legato al recesso e di tutt'altro contenuto. Si osserva peraltro che la stessa società H. s.r.l. che pure ha sostenuto la risoluzione da parte sua del contratto in parola, non ha proposto alcuna domanda riconvenzionale né sotto tale specifico profilo né di altro tenore, limitandosi a chiedere il rigetto delle domande degli attori.

Ciò posto, la domanda di esecuzione in forma specifica proposta dagli attori non può trovare accoglimento.

L'art. 2932 cod.civ. prevede infatti la possibilità di una esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare non concluso, esclusivamente alla ricorrenza di ben precisi presupposti.

In primo luogo, tralasciando il pur essenziale profilo dell'adempimento del contraente richiedente l'esecuzione in forma specifica del contratto, ed il correlato inadempimento dell'altro contraente, perché possa essere pronunciata una sentenza costitutiva che tenga luogo al contratto definitivo non concluso, ai sensi dell'art. 2932 cod.civ., è necessario che il contratto preliminare posto a fondamento della domanda sia valido ed efficace, completo in ogni sua parte, sia iper quanbto attiene alla precisa identificazione del bene stesso, sia per quanto attiene alle dichiarazioni richieste dalla legge sotto il profilo urbanistico, edilizio e catastale. Ciò al fine di assicurare che con la richiesta pronuncia, che recepisce il contratto preliminare, si costituisca un rapporto negoziale, sia pur di fonte giudiziale, altrettanto valido ed efficace, avuto riguardo ai limitati poteri del giudice di modifica del rapporto obbligatorio, incidenti solo ed esclusivamente sull'eventuale ammontare del saldo prezzo dovuto, per il caso di domanda condizionata. Sui limitati poteri del giudice in subjecta materia cfr. i.a Cass. II , 15.09.2017 n. 21449

Nel caso di specie, la predetta completezza del contratto preliminare non è rinvenibile. Nel regolamento negoziale prodotto, avente peraltro ad oggetto un immobile in fase di costruzione, oltre all'incompleta individuazione degli immobili oggetto del preliminare, manca qualsivoglia dichiarazione di conformità urbanistico-edilizia, di cui alla L. n. 47 del 1985 e s.mod., e manca altresì del tutto la dichiarazione di conformità dello stato attuale dell'immobile rispetto alle visure catastali, essendo tale dichiarazione divenuta necessaria, a pena di nullità, a seguito della modifica dell'art. 29, comma 1 bis, della L. n. 52 del 1985, ad opera dell'art. 19, comma 14, del D.L. n. 78 del 31 maggio 2010, convertito con L. n. 122 del 30 luglio 2010. La S.C. ha infatti recentemente affermato che "in tema di atti notarili, la dichiarazione richiesta dall'art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, conv. in L. 30 luglio 2010, n. 122, riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetrìa dell'immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali; l'omissione determina la nullità assoluta dell'atto, perché la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi dell'art. 28, primo comma, della L. 16 febbraio 1913, n. 89" (Cass. II, 11.04.2014, n. 8611).

In assenza di detti essenziali elementi, non rinvenibili nel contratto preliminare de quo, e non prodotti integralmente nel presente giudizio, in vcui si è pervenuti in limine al più ad una più precisa identificazione catastale, ma con perdurante assenza di qualsivoglia dichiarazione urbanistico-edilizia, deve escludersi in radice che il contratto stesso possa costituire il contenuto della richiesta sentenza di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ.

A cio' si aggiunga ad abundantiam la altrettanto rilevante circostanza che il promissario acquirente P.B. non risulta avere mai trasferito né entro lo stretto termine contrattualmente previsto, né prima della proposizione della presente domanda, le quote sociali della società P.C. s.r.l. alla società H. s.r.l. o a soggetto da essa indicato, né che nel patrimonio della prima società vi fossero ancora gli immobili di Laigueglia e Pavia di Udine e che non vi fossero altri debiti oltre ai mutui contratti per l'acquisto di detti immobili.

Pur se, come sopra anticipato, detto trasferimento non costituisce una condizione sospensiva incidente sull'efficacia del contratto, essa rappresenta comunque una rilevante obbligazione a carico della parte promissaria acquirente, incidente sul complessivo sinallagma del contratto trilaterale de quo, che non risulta minimamente adempiuta. Del tutto inconferenti risultano pertanto le contestazioni degli attori, che rinviano ad una obbligazione nascente da un "rapporto fiduciario" tra P.B. ed H. s.r.l. non meglio esplicitato, e non rinvenibile in alcun modo nel contratto per cui è causa.

Ne consegue che pertanto gli odierni attori non possono essere ritenuti pienamente adempienti alle obbligazioni poste dal contratto a carico della parte promissaria acquirente, e quindi non legittimati sotto tale profilo a richiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto stesso.

Conclusivamente, non sussistono sotto i plurimi citati motivi, i presupposti per far luogo alla sentenza ex art. 2932 cod. civ.

Ad analoga conclusione deve peraltro pervenirsi anche per quanto attiene alle domande riconvenzionali proposte dalla convenuta M. S.p.A. sia di annullamento del contratto per conflitto d'interessi da parte del promissario acquirente P.B., sia di eccessiva onerosità sopravvenuta, in quanto domande formulate in modo del tutto generiche e prive di qualsivoglia concreto riscontro probatorio, riscontro che era onere della società convenuta fornire in modo preciso e rigoroso.

Le domande riconvenzionali della convenuta M. S.p.A. devono essere pertanto integralmente respinte.

Per quanto riguarda il regolamento delle spese di lite, attesa la reciproca soccombenza tra gli attori e la convenuta M. S.p.A., devono compensarsi integralmente le spese di lite tra dette parti.

In virtù del principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c. gli attori devono per contro essere condannati al pagamento delle spese di lite nei confronti della società H. s.r.l.

P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa da P.A.B., L.B., V.B. e G.B. nei confronti delle società M. S.p.A. e H. s.r.l. con unico socio, nel contraddittorio delle parti, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

I - rigetta la domande degli attori;

II - rigetta le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta M. S.p.A.

III - compensa integralmente le spese di lite tra gli attori e la convenuta M. S.p.A.;

IV - condanna gli attori al pagamento a favore della società H. s.r.l. con socio unico delle spese di lite, liquidate in complessivi Euro 5.800,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali, spese ed altri accessori di legge.

Conclusione
Così deciso in Milano, il 8 novembre 2021.

Depositata in Cancelleria il 10 novembre 2021.
Rispondi

Da: concordo con Andrea07/02/2022 02:04:27
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

QUARTA CIVILE

in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessandra Forlenza, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa promossa da:

B.P.A. (C.F. (...)), U.L. (C.F. (...)), B.V. (C.F. (...)), e B.G. (C.F. (...)), tutti rappresentati e difesi dall'avv. Giuseppe Pierfrancesco MUSSUMECI, presso il cui studio in Bergamo, Via Casalino 13, sono elettivamente domiciliati;

attori

nei confronti di

M. S.p.A. (C.F. (...)), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Marco V. C. ELLER VAINICHER, presso il cui studio in Milano, Via Copernico 59/A, è elettivamente domiciliata;

convenuta

H. s.r.l. con socio unico, (C.F. (...)), in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall'avv. Yuri TARTARI, presso il cui studio in Milano, Via G.B.Vico 2, è elettivamente domiciliata;

convenuta

Svolgimento del processo - Motivi della decisione
P.A.B., L.B., V.B. e G.B. convenivano in giudizio la società M. S.p.A. e la società H. s.r.l. con unico socio, per sentire pronunciare nei loro confronti una sentenza che tenesse luogo al contratto definitivo non concluso ai sensi dell'art.2932 c.c. in relazione ad una operazione di compravendita immobiliare non andata a buon fine ed ottenere la condanna delle convenute al risarcimento dei danni.

Gli attori esponevano che A.F.B. e P.A.B., madre e figlio, avevano sottoscritto in data 20.06.2017 per sé o per persona da nominare un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto le unità immobiliari di un fabbricato urbano in via di costruzione sito in Milano, Via Atto Vannucci, 9, al 4 e 5 piano, oltre al sovrastante lastrico solare, nonché due box adiacenti di pertinenza, al prezzo di Euro 840.000,00, di cui Euro 540.000,00 già corrisposto alla impresa costruttrice H. s.r.l. "in epoca precedente, da valere come acconto" ed Euro 300.000 da corrispondere mediante accollo di mutuo fondiario all'atto del rogito, da stipularsi entro il 31.12.2017. Con successivo atto del 05.10.2017 i promissari acquirenti avevano provveduto alla nomina dei futuri intestatari dei beni de quibus, in persona di L.B., G.B. e V.B. quali nudi proprietari per la quota di 1/3 ciascuno, e lo stesso P.A.B. come usufruttuario esclusivo. Riferivano però che la promittente venditrice M. S.p.A. e la costruttrice H. s.r.l. si erano rese inadempienti al contratto, non avendo ancora completato la costruzione del fabbricato. Ritenendo che il preliminare de quo contenesse gli elementi essenziali del contratto, ed affermando l'inadempimento delle convenute, gli attori affermavano la sussistenza dei presupposti per ottenere il trasferimento coattivo dei beni oggetto del preliminare "liberi da oneri, privilegi anche fiscali e da ogni trascrizione o iscrizione pregiudizievole a cura e spese delle convenute", con eventuale riduzione del prezzo per il caso di mancato completamento degli immobili. Rassegnavano pertanto le seguenti conclusioni: "Accertarsi e dichiararsi l'inadempimento di M. spa, in persona del legale rappresentante prò tempore e H. srl, in persona del legale rappresentante prò tempore, al contratto preliminare di cui in narrativa e per l'effetto: A) disporsi ai sensi dell'art. 2932 ce. e in esecuzione del contratto preliminare in data 20.6.2017 e l'atto di nomina dei terzi in data 5.10.2017 il trasferimento in favore di B.L., nata in M., in data (...), residente in M., via E. D., 4, cf (...), di B.V., nato in M., in data (...), residente in M., via E. D., 4, cf (...), di B.G., nato in M., in data (...), residente in M., via E. D., 4, cf (...), e B.P.A., nato in A. d'E. (E.), in data (...), residente in M., via A. D. T., 10, cf (...), e contro M. spa in persona del legale rappresentante prò tempore della quota di 1/3 ciascuno della nuda proprietà in capo a L.B., G.B. e V.B. e dell'usufrutto pieno ed esclusivo in capo a P.A.B. dei seguenti beni immobili liberi da oneri, privilegi anche fiscali, trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli e realizzati in conformità ai titoli edili muniti di tutte le necessarie certificazioni e attestazioni siti nel COMUNE DI MILANO: - porzione immobiliare, destinata ad uso abitativo, in corso di costruzione a piano quarto, vano scala interno da piano quarto a piano sesto e lastrico solare a piano sesto, il tutto identificato al Catasto Fabbricati -fg.(...)- con il mappale: (...) sub. (...) via Atto Vannucci n.(...), p.4-5-6 unità in corso di costruzione Cat.F/3; - porzione immobiliare in corso di costruzione, destinata ad uso abitativo, a piano quinto sottotetto, il tutto identificato al Catasto Fabbricati -fg.(...)- con il mappale: (...) sub. (...) via Atto Vannucci n.(...), p.(...) unità in corso di costruzione Cat.(...); - porzione immobiliare in corso di costruzione, destinata ad autorimessa doppia, a piano secondo sottostrada, facente parte fra la maggior superficie della porzione immobiliare identificata al Catasto Fabbricati-fg.(...)- con il mappale: (...) sub. (...) via Atto Vannucci n.9, p.S2-6, unità in corso di costruzione Cat.F/3, ovvero come più puntualmente identificati in corso di causa catastalmente o sulla scorta della superfìcie utile e di quote millesimali ai sensi dell'art. 1645 bis. Con ogni conseguente statuizione di legge e con la disposizione della trascrizione dell'emananda sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano.

Ridursi il prezzo di compravendita con il minor valore dell'immobile nel caso in cui all'esito del presente procedimento la sua esecuzione e consegna risulti incompleta o inesatta nella misura che verrà accertata in corso di causa. B) Condannarsi in ogni caso M. spa e H. srl in via tra di loro solidale a risarcire agli attori il danno subito per effetto dell'inadempimento delle stesse società e a causa del ritardato ed eventuale incompleto trasferimento dei beni nella misura che verrà accertata in corso di causa anche in via equitativa...Spese di lite rifuse".

Ritualmente costituitasi in giudizio, la convenuta M. S.p.A. contestava integralmente le deduzioni avversarie, precisando in fatto che: 1) nel 2008 la sola A.F. aveva stipulato un contratto preliminare per un immobile da costruire, sito in M., Via V. 9, con la società R.I. s.r.l.; 2) nel luglio 2012 il progetto ed il relativo cantiere veniva ceduto alla società H. s.r.l.. che subentrava in tutti i contratti preliminari già sottoscritti; 3) nel 2017 progetto e cantiere venivano ulteriormente ceduti alla M. S.p.A. e nel caso del contratto sottoscritto da A.F. veniva redatto un formale "atto di successione nel contratto", avente ad oggetto sempre i medesimi immobili del contratto del 2008, ma come promissari acquirenti figuravano sia A.F.B. che P.A.B., Presidente del Collegio Sindacale e revisorie della M. S.p.A., nonché consulente e responsabile fiscale della società H. s.r.l.; 4) il contratto de quo prevedeva una condizione sospensiva di trasferimento delle quote sociali della società P.C. s.r.l. alla società H. s.r.l., condizione non verificatasi; 5) il contratto conteneva un riconoscimento di debito a carico della società H. s.r.l. di Euro 540.000, come attestato da P.B., ma dai documenti risultava che gli importi da quest'ultimo anticipati, e mai versati dalla società H. s.r.l. alla società M. S.p.A., erano notevolmente inferiori (Euro 200.000); 5) la società H. s.r.l. a seguito del mancato trasferimento di quote, aveva risolto il contratto de quo; 6) non vi era piena corrispondenza tra l'oggetto indicato nel contratto in parola ed i beni immobili indicati dagli attori in citazione. Ritenendo pertanto che alla stregua di quanto esposto non sussistessero i presupposti per il trasferimento coattivo dei beni di cui al contratto del 2017, la società M. S.p.A. rassegnava le seguenti testuali conclusioni: "in via preliminare: - accertare e rilevare la violazione del litisconsorzio necessario della signora A.F.B., indicata in atti quale contraente di H. srl, e per l'effetto ordinare a parti attrici l'evocazione in giudizio del contraente;

- accertare e dichiarare l'assoluta contraddittorietà dell'atto di citazione, dal quale non è dato evincere gli elementi essenziali dell'azione ed in particolare se sia stato concluso contratto di compravendita ovvero contratto preliminare, se abbia ad oggetto immobile di H. sito al piano terreno ovvero di immobile sito al piano IV e V o tutti e tre, e per l'effetto, dichiarare la nullità della citazione avversaria;

- accertare e dichiarare l'impossibilità di oggetto della domanda: H. ha venduto immobile ad un soggetto, secondo la ricostruzione avversaria, e si chiede di trasferire nuda proprietà a tre diversi soggetti e usufrutto ad un quinto soggetto, il cui titolo è da chiarire, senza neppure la presenza del contraente principale, signora A.F. o A.F.B., mentre la domanda deve avere identità di parti e di oggetto rispetto al contratto, e per l'effetto dichiarare l'improcedibilità della domanda;

- accertare e dichiarare il difetto di condizione di procedibilità, non essendo stata adempiuto il pagamento del saldo, né essendo stata effettuata offerta dello stesso, ma solo dichiarazione di generica disponibilità da parte di soggetto non determinato (il nudo proprietario ? E quale dei tre ? In solido ? L'usufruttuario ?) al pagamento di somma non quantificabile e non quantificata (pende anche domanda generica di risarcimento del danno, quindi con o senza riduzione per compensazione di lucro con danno), e, per l'effetto dichiarare l'improcedibilità della domanda; - accertare e dichiarare che il contratto è ad obbligazioni alternative e, per l'effetto, rigettare la domanda in quanto ad oggetto impossibile, atteso che l'esecuzione in forma specifica presuppone una prestazione determinata ed univoca; -accertare e dichiarare l'impossibilità sopravvenuta, trattandosi di vendita di bene futuro di impossibile realizzazione, stante a quanto dichiarato da parte attrice ai punti 7 ed 8, ove la stessa afferma di voler acquistare immobile non esistente: è possibile la compravendita di bene futuro, non il trasferimento coattivo di qualcosa che parte attrice afferma non esistere, a mente dell'articolo 29321, e per l'effetto dichiarare estinta l'obbligazione; -accertare e dichiarare l'eccessiva onerosità sopravvenuta atteso che si discute di trasferimento di immobili del valore di circa un milione e cinquecento mila Euro - due milioni di Euro al vile prezzo di Euro 840.000, di cui 540.000 si afferma essere somme già corrisposte, di cui M. non ha evidenza, se non sulla base dell'attestazione del proprio Presidente del Collegio Sindacale, odierno attore, e per l'effetto dichiarare estinta l'obbligazione; -accertare e dichiarare che tra le parti (H. e B. - F.B.) è intercorsa transazione a cui le parti attrici non hanno adempiuto, come asserito nel procedimento di mediazione da H. srl, procedimento promosso dagli odierni attori, cui gli stessi non hanno aderito,a differenza di M. spa: in particolare non risultano, ancora oggi, trasferite le quote di P.C., attività da effettuarsi entro il 22 Giugno 2017, condizione sospensiva del contratto preliminare e per l'effetto, trattandosi di clausola sospensiva, dichiarare improcedibile l'azione; accertare e dichiarare che tra le parti (H. e B. - F.B.) è stata concordata una condizione (trasferimento delle quote di P.C., attività da effettuarsi entro il 22 Giugno 2017 a beneficio di H. srl) non adempiuta e non (tardivamente) offerta dagli attori e, per gli effetti, dichiarare improcedibile l'azione; -accertare e dichiarare che la clausola numero 7 è stata conclusa tra la società ed il suo Presidente del Collegio Sindacale, riconoscibilmente in stato di necessità, e per l'effetto costituire la rescissione della suddetta clausola, ovvero, ritenuta la stessa contenente somma eccessiva, disporre la riduzione della caparra penitenziale; -Nel merito: -rigettare le domande avversarie siccome destituite di fondamento ed impossibili, in quanto diverse ed incompatibili con il contratto sottostante, ed in particolare nella parte in cui si chiede la separazione della vendita in nuda proprietà dall'usufrutto, essendosi la dante causa impegnata al trasferimento della piena proprietà, tra l'altro in assenza della signora F.B., originario contraente; -rigettare la domanda avversaria di risarcimento del danno per non essere stato quantificato

il danno, nemmeno a livello di determinabilità del quantum, né precisato il titolo dello stesso, neppure a chi venga imputata,ma solo richiesta CTU meramente esplorativa al fine di accertarne l'an ed il quantum; -accertare e dichiarare il conflitto d'interessi e la conseguente annullabilità dell'atto, del signor P.B., all'epoca dei fatti Presidente del Collegio Sindacale di M. spa, e per l'effetto costituire l'annullamento del contratto, con riserva di agire per i danni conseguenti; -accertare e dichiarare la debenza da H. o P.A.B. della somma di Euro 540.000, e per l'effetto condannare il responsabile a corrispondere a M. la somma di Euro 540.000, asseritamente corrisposta dal secondo alla prima, ma mai trasferita a M., ovvero nella diversa somma accertata in corso di giudizio; -accertare e dichiarare che il termine indicato non aveva natura essenziale, ragione per cui, alla data di notifica della citazione, non essendo decorso alcun termine essenziale, ma solo di giorni trenta, ventuno lavorativi, ed in assenza di messa in mora, e conseguente offerta formale del prezzo, non è possibile procedere ad esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre; -accertare e dichiarare che, a mente della clausola 7 del contratto, ove sia rigettata l'eccezione di conclusione in stato di necessità e correlativa rescissione, nulla è dovuto al signor B. ed alla signora F.B., salvo il pagamento della somma di Euro 540.000, a titolo di caparra penitenziale e, per gli effetti, ridotta la stessa ad equità, disporre il pagamento della somma ritenuta di giustizia, all'esito dell'accertamento dell'effettivo versamento delle somme indicate dal Presidente del Collegio Sindacale P.B. attuale attore;-accertare e dichiarare che l'originario preliminare di compravendita era per Euro 1.000.000 ed è stato ridotta ad Euro 840.000, al fine di compensare il ritardo nella consegna dell'immobile, e per gli effetti rigettare ogni domanda relativa al risarcimento dei danni, già integralmente percepito mediante abbattimento del prezzo per Euro 160.000; -accertare e dichiarare che il signor P.B. è inadempiente alla propria pattuizione contrattuale, n. 8 del contratto di subentro, e, per l'effetto, rigettare la domanda avversaria, per mancato adempimento spontaneo trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive; -in ogni caso ordinare la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale;...-Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente procedimento, anche nelle forme dell'articolo 96 c.p.c., stante la quantità di eccezioni preliminari formulata e stante l'inadempimento del B. alle condizioni preliminari".

Si costituiva altresi in giudizio la società H. s.r.l. a socio unico, che contestava a sua volta integralmente le deduzioni attoree, rilevando che: a) il preliminare de quo costituiva una promessa di vendita di beni non precisamente individuati; b) che detto preliminare, propiziato dal ruolo di P.B., rispetto al contratto originario, si traduceva nella promessa di acquisto di 5 unità immobiliari ad un prezzo pari circa la metà del valore di mercato, con un ulteriore ribasso di Euro 240.000, che si traduceva in un riconoscimento di debito a carico della H. s.r.l. inesistente "approfittando dello stato di necessità della stessa: essendo il B. commercialista di H. sapeva benissimo che la chiusura dell'accordo H.-M. era di capitale importanza per la sopravvivenza della società". Rilevava infatti che dalla sua contabilità risultavano conferimenti con prenotazione riferiti a F. - B. per soli Euro 300.000, anziché Euro 540.000, e che detto minor importo risultava altresì anche nel contratto di cessione intervenuto nell'aprile 2017 tra la M. S.p.A. e la H. s.r.l. Confermava inoltre che P.B. si era reso totalmente inadempiente all'obbligazione contrattuale di trasferire ad H. s.r.l. le quote sociali della P.C., e che soltanto ad azione giudiziale promossa, nel marzo 2018, del tutto tardivamente, aveva fatto pervenire un'offerta in tal senso, nell'ambito di una piu ampia scrittura. Contestando altresi che P.B. aveva contrattato in una posizione di conflitto di interesse, in posizione di privilegio sullo stato di necessità della società di cui era consulente, e sotto altro profilo, rilevando che nessuna dichiarazione di nomina dei futuri intestatari degli immobili le era mai pervenuta, sottolineando l'assenza in giudizio di A.F., per la quale ravvisava un'ipotesi di litisconsorzio necessario, la società H. s.r.l. rassegnava a sua volta le seguenti conclusioni: "A. rigettare le domande attoree tutte siccome formulate, perché infondate infatto ed in diritto; B. condannare gli attori al pagamento a parte convenuta dei compensi di avvocato del presente giudizio, oltre alle spese particolari e alle spese generali nella misura del 15%, nonché CPA e IVA".

Nella congerie di domande ed eccezioni proposte dalle parti all'esito di un'esposizione in fatto tutt'altro che perspicua e completa, ai fini della delibazione delle conclusioni giuridicamente apprezzabili, occorre necessariamente prendere le mosse dal contratto preliminare di compravendita immobiliare di cui gli odierni attori richiedono l'esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ.

Nel contratto stipulato in data 20.06.2017 tra A.F.B. e P.A.B. da una parte e le società M. S.p.A. ed H. s.r.l. con socio unico, denominato "PRELIMINARE E ACCORDO", vengono in rilievo, per quanto di interesse nella presente sede, i seguenti elementi: 1) nelle premesse si richiama il precedente contratto preliminare sottoscritto nel Novembre 2008 da A.F.B. quale promissaria acquirente e la società R.I. S.p.A., la successiva cessione del progetto di edificazione, e del predetto contratto nel 2012 alla società H. s.r.l., con attestazione che la parte promissaria acquirente risultava "creditrice" di Euro 100.000 versati a titolo di caparra confirmatoria, l'ulteriore cessione dell'erigendo complesso immobiliare e relativi preliminari di vendita dalla società H. s.r.l. alla società M. S.p.A., e l'avvenuto versamento ad opera di parte promissaria acquirente di cospicui anticipi, introitati da H. s.r.l., per un importo complessivo, comprensivo di caparra confirmatoria e acconti, di Euro 540.000; 2) l'oggetto del preliminare era cosi descritto "le unità immobiliari al 4 e 5 piano, identificate sulle piantine nell'allegato sub "A", oltre al soprastante lastrico solare nonché 2 box adiacenti, ancora non completamente identificati" con riproposizione di quanto previsto nel precedente preliminare del 2008; 3) il saldo prezzo d'acquisto era indicato in Euro 300.000 "mediante accollo di mutuo fondiario, sottoscritto dal promittente venditore con un Istituto di credito", 4) veniva espressamente prevista la facoltà di nomina di terzi quali futuri intestatari dei beni, con possibilità di indicazione entro la data del rogito, fissata per il 31.12.2017; 5) era stato altresì concordato che l'importo gia corrisposto (Euro 540.000) venisse considerato quale caparra penitenziale ex art. 1386 cod.civ., con l'espressa previsione che "qualora entro detta data del 31/12/2017 non si sia addivenuto alla stipulazione del rogito per qualsiasi ragione, parte venditrice dovrà procedere al rimborso di detto importo di Euro 540.000 e, purché detto rimborso avvenga entro e non oltre il 31/03/2018, null'altro sarà dovuto a nessun titolo, diritto e ragione": 6) P.B. si impegnava "a far trasferire, entro i due giorni lavorativi successivi alla sottoscrizione della presente scrittura, a persona fisica o giuridica indicata da H. srl e senza nulla pretendere le quote costituenti l'intero capitale sociale di P.C. srl (c.f. (...)). Al momento della cessione: a) detta società dovrà risultare proprietaria dei beni immobili di Laigueglia e Pavia di Udine acquistati nell'anno 2007, privi di qualsiasi gravame ad eccezione dell'ipoteca, una per ciascuno, a garanzia dei mutui fondiari a suo tempo concessi da B.I.S. e non dovrà avere altri debiti ad eccezione dei due mutui fondiari sopra citati; b) l'amministratore di detta società dovrà presentare le proprie dimissioni dalla carica".

Alla stregua del predetto regolamento negoziale, devono in primo luogo ritenersi del tutto inconferenti le eccezioni sollevate dalla convenuta M. S.p.A., posto che emerge per tabulas che il contratto de quo costituiva un semplice preliminare di contenuto obbligatorio, e che pertanto la domanda ex art. 2932 cod. civ. proposta dagli attori è da considerarsi in linea astratta del tutto ammissibile; non si ravvisa alcun difetto di legittimazione attiva, posto che da un lato il contratto de quo costituiva un nuovo preliminare, che recepiva parte dei precedenti accordi, per cui esso poteva ben essere stipulato da due promissari acquirenti (A.F.B. e P.A.B. anziché la sola A.F., promissaria acquirente del primo preliminare del 2008, e dall'altro, posto che nel contratto era espressamente prevista la facoltà di nomina di terzi ex art. 1401 cod.civ. da formalizzarsi peraltro all'atto del rogito.

Da ciò deriva la totale inconferenza della doglianza in parte qua della stessa convenuta H. s.r.l., che ha contestato di non aver ricevuto la comunicazione di nomina. Risulta altresi del tutto priva di pregio l'eccezione di sostanziale inefficacia del contratto sollevata dalla convenuta M. S.p.A. per mancato avveramento della condizione sospensiva, posto che il previsto trasferimento ad opera del promissario acquirente P.B. delle quote della società P.C. s.r.l, non costituiva, a tutta evidenza, alcuna condizione sospensiva dell'efficacia del contratto, ma solo una sia pur rilevante obbligazione che si inseriva nel sinallagma trilaterale realizzato nel predetto contratto. Neanche può affermarsi che il contratto de quo fosse già risolto all'atto della proposizione del presente giudizio, posto che non si rinviene nel testo negoziale, contrariamente a quanto pur affermato, alcuna clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., ma soltanto la previsione di una caparra penitenziale, istituto legato al recesso e di tutt'altro contenuto. Si osserva peraltro che la stessa società H. s.r.l. che pure ha sostenuto la risoluzione da parte sua del contratto in parola, non ha proposto alcuna domanda riconvenzionale né sotto tale specifico profilo né di altro tenore, limitandosi a chiedere il rigetto delle domande degli attori.

Ciò posto, la domanda di esecuzione in forma specifica proposta dagli attori non può trovare accoglimento.

L'art. 2932 cod.civ. prevede infatti la possibilità di una esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare non concluso, esclusivamente alla ricorrenza di ben precisi presupposti.

In primo luogo, tralasciando il pur essenziale profilo dell'adempimento del contraente richiedente l'esecuzione in forma specifica del contratto, ed il correlato inadempimento dell'altro contraente, perché possa essere pronunciata una sentenza costitutiva che tenga luogo al contratto definitivo non concluso, ai sensi dell'art. 2932 cod.civ., è necessario che il contratto preliminare posto a fondamento della domanda sia valido ed efficace, completo in ogni sua parte, sia iper quanbto attiene alla precisa identificazione del bene stesso, sia per quanto attiene alle dichiarazioni richieste dalla legge sotto il profilo urbanistico, edilizio e catastale. Ciò al fine di assicurare che con la richiesta pronuncia, che recepisce il contratto preliminare, si costituisca un rapporto negoziale, sia pur di fonte giudiziale, altrettanto valido ed efficace, avuto riguardo ai limitati poteri del giudice di modifica del rapporto obbligatorio, incidenti solo ed esclusivamente sull'eventuale ammontare del saldo prezzo dovuto, per il caso di domanda condizionata. Sui limitati poteri del giudice in subjecta materia cfr. i.a Cass. II , 15.09.2017 n. 21449

Nel caso di specie, la predetta completezza del contratto preliminare non è rinvenibile. Nel regolamento negoziale prodotto, avente peraltro ad oggetto un immobile in fase di costruzione, oltre all'incompleta individuazione degli immobili oggetto del preliminare, manca qualsivoglia dichiarazione di conformità urbanistico-edilizia, di cui alla L. n. 47 del 1985 e s.mod., e manca altresì del tutto la dichiarazione di conformità dello stato attuale dell'immobile rispetto alle visure catastali, essendo tale dichiarazione divenuta necessaria, a pena di nullità, a seguito della modifica dell'art. 29, comma 1 bis, della L. n. 52 del 1985, ad opera dell'art. 19, comma 14, del D.L. n. 78 del 31 maggio 2010, convertito con L. n. 122 del 30 luglio 2010. La S.C. ha infatti recentemente affermato che "in tema di atti notarili, la dichiarazione richiesta dall'art. 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, conv. in L. 30 luglio 2010, n. 122, riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetrìa dell'immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali; l'omissione determina la nullità assoluta dell'atto, perché la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi dell'art. 28, primo comma, della L. 16 febbraio 1913, n. 89" (Cass. II, 11.04.2014, n. 8611).

In assenza di detti essenziali elementi, non rinvenibili nel contratto preliminare de quo, e non prodotti integralmente nel presente giudizio, in vcui si è pervenuti in limine al più ad una più precisa identificazione catastale, ma con perdurante assenza di qualsivoglia dichiarazione urbanistico-edilizia, deve escludersi in radice che il contratto stesso possa costituire il contenuto della richiesta sentenza di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ.

A cio' si aggiunga ad abundantiam la altrettanto rilevante circostanza che il promissario acquirente P.B. non risulta avere mai trasferito né entro lo stretto termine contrattualmente previsto, né prima della proposizione della presente domanda, le quote sociali della società P.C. s.r.l. alla società H. s.r.l. o a soggetto da essa indicato, né che nel patrimonio della prima società vi fossero ancora gli immobili di Laigueglia e Pavia di Udine e che non vi fossero altri debiti oltre ai mutui contratti per l'acquisto di detti immobili.

Pur se, come sopra anticipato, detto trasferimento non costituisce una condizione sospensiva incidente sull'efficacia del contratto, essa rappresenta comunque una rilevante obbligazione a carico della parte promissaria acquirente, incidente sul complessivo sinallagma del contratto trilaterale de quo, che non risulta minimamente adempiuta. Del tutto inconferenti risultano pertanto le contestazioni degli attori, che rinviano ad una obbligazione nascente da un "rapporto fiduciario" tra P.B. ed H. s.r.l. non meglio esplicitato, e non rinvenibile in alcun modo nel contratto per cui è causa.

Ne consegue che pertanto gli odierni attori non possono essere ritenuti pienamente adempienti alle obbligazioni poste dal contratto a carico della parte promissaria acquirente, e quindi non legittimati sotto tale profilo a richiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto stesso.

Conclusivamente, non sussistono sotto i plurimi citati motivi, i presupposti per far luogo alla sentenza ex art. 2932 cod. civ.

Ad analoga conclusione deve peraltro pervenirsi anche per quanto attiene alle domande riconvenzionali proposte dalla convenuta M. S.p.A. sia di annullamento del contratto per conflitto d'interessi da parte del promissario acquirente P.B., sia di eccessiva onerosità sopravvenuta, in quanto domande formulate in modo del tutto generiche e prive di qualsivoglia concreto riscontro probatorio, riscontro che era onere della società convenuta fornire in modo preciso e rigoroso.

Le domande riconvenzionali della convenuta M. S.p.A. devono essere pertanto integralmente respinte.

Per quanto riguarda il regolamento delle spese di lite, attesa la reciproca soccombenza tra gli attori e la convenuta M. S.p.A., devono compensarsi integralmente le spese di lite tra dette parti.

In virtù del principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c. gli attori devono per contro essere condannati al pagamento delle spese di lite nei confronti della società H. s.r.l.

P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa da P.A.B., L.B., V.B. e G.B. nei confronti delle società M. S.p.A. e H. s.r.l. con unico socio, nel contraddittorio delle parti, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

I - rigetta la domande degli attori;

II - rigetta le domande riconvenzionali proposte dalla convenuta M. S.p.A.

III - compensa integralmente le spese di lite tra gli attori e la convenuta M. S.p.A.;

IV - condanna gli attori al pagamento a favore della società H. s.r.l. con socio unico delle spese di lite, liquidate in complessivi Euro 5.800,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali, spese ed altri accessori di legge.

Conclusione
Così deciso in Milano, il 8 novembre 2021.

Depositata in Cancelleria il 10 novembre 2021.
Rispondi

Da: !!! 3puntiesclamativi07/02/2022 12:39:52
Ma quindi, in sintesi??
Rispondi

Da: Bah07/02/2022 17:16:53
Non si può leggere tutta sta roba, mi piangono gli occhi
Rispondi

Da: Utilità07/02/2022 17:35:37
Si riporta Giurisprudenza di merito, con un papello assurdo. Ancora non si è capito che il concorso è possedere tutti gli argomenti schematicamente, con il dono della sintesi. A quel punto, la qualità acquisita può essere aiutata dalla logica e dall'esperienza (magari pratica). Non serve a nulla voler giustificare una scelta o motivare la presenza di un pelo nell'uovo con sentenze varie. Non ha alcuna utilità.
Rispondi

Da: !!! 3puntiesclamativi07/02/2022 18:59:40
Appunto. Tra l'altro UNA sentenza e di primo grado. Ma dai
Rispondi

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Da: concordo con Andrea07/02/2022 19:07:58
il caso esaminato dal Tribunale di Milano è molto simile a quello della traccia di concorso. Nei preliminari Taic, il prezzo di acquisto viene pagato  in tutto o in gran parte  prima del definitivo per cui garantire i 50000 euro con delle cambiali ipotecarie su bene futuro o accollarsi un mutuo (senza prevedere frazionamenti o  altro  non richiesti dalla traccia ) in sede i preliminare non è assolutamente fuori prassi o travisamento. 
Rispondi

Da: Utilità07/02/2022 19:17:37
Lo sapete cosa fa giurisprudenza al concorso? LA COMMISSIONE.
Ma questo nelle scuolette non ve lo insegnano. I veri maestri del diritto stanno (stavano) alla Sapienza. Non alle sedicenti corti dei reucci di Napoli.
Rispondi

Da: !!! 3puntiesclamativi07/02/2022 20:55:09
@concordo
Su 100mila parole di questa sentenza, non ce n'è una che dice quello che ci stai leggendo tu
Semmai, l'unica cosa interessante è la posizione sulle dichiarazioni urbanistiche, peraltro contraria alla posizione della Cassazione e a tutta la dottrina dominante
Rispondi

Da: Lo  zio08/02/2022 08:18:32
Secondo voi è possibile che in IV stiano bocciando quanti hanno previsto il pagamento dei 100.000 euro "direttamente" tramite la caparra confirmatoria (non precisando, in altri termini, che i 100.000 euro saranno corrisposti in denaro al momento della stipula del definitivo con modalità conformi alla normativa in materia di antiriciclaggio)?
Rispondi

Da: x lo zio08/02/2022 10:31:13
Mi sembra una cazzata.
Rispondi

Da: !!! 3puntiesclamativi09/02/2022 15:20:21
@lozio
Ma sai che non riesco a capire la tua domanda?
Rispondi

Da: lau09/02/2022 16:02:18
Vendo i seguenti libri:


Le società di persone (genghini/simonetti) 10 euro
Formulario di diritto commerciale 2 tomi (Carbone) 25 euro
Formulario di mortis causa e inter vivos (Carbone) 25 euro
I diritti reali (Genghini) euro  10
il contratto in generale (Capozzi) euro  10
La forma degli atti notarili (Genghini)  euro  15
Le obbligazioni (Genghini)  euro 10
Le società di capitali e le cooperative (Genghini) euro  25

per info laura3892@libero.it
Rispondi

Da: Ciao ragazzi ma09/02/2022 17:13:33
secondo voi, la partenza con i.v. renderà più misericordiosi i commissari in commerciale?
Rispondi

Da: Lo  zio09/02/2022 20:56:19
Per !!! 3puntiesclamativi

Visto che la traccia prevedeva che dei 500.000 euro (complessivi), 100.000 andassero pagati al momento della stipula del definitivo e qualche riga sotto precisava che per 100.000 euro dovesse essere versata una caparra confirmatoria contestualmente al preliminare, mi domandavo se - nella fretta - sia ipotizzabile che qualche candidato abbia ritenuto la caparra quale modalità di pagamento del prezzo (e non quale clausola accessoria/negozio autonomo).

p.s. anche secondo me è poco plausibile, però proprio non riesco a comprendere i possibili paletti in IV (oltre a quelli già indicati da altri in precedenza, che comunque non mi farebbero tornare i conti riguardo al così basso numero degli ammessi...)
Rispondi

Da: Secondo me i possibili paletti in IV sono:09/02/2022 21:38:30
- la mancanza di fideiussione
- la concessione immediata di polizza
- la mancanza del contenuto di cui all'art. 6 taic
- mancanza del termine del preliminare
- mancanza superficie utile edificio per trascrizione
- l'accollo se la commissione ha immaginato che il mutuo fosse ipotecario
- la concessione di cambiali sull'immobile stesso.
- errori relativi alla procura
Rispondi

Da: Follieconcorsuali09/02/2022 21:57:58
La mancanza del curatore speciale del beneficiario di AdS e l'omissione della cautela del 1395 c.c. per la procura data dalla moglie...

La fideiussione necessita di attestazione di conformità a legge...da parte del notaio...

Buon concorso notarile a tutti...
Rispondi

Da: !!! 3puntiesclamativi09/02/2022 23:05:43
@lo zio
Grazie, ora è chiaro. No sinceramente non credo.

@secondo me
Concordo quasi su tutto, tranne sulla superficie utile, che certamente è un errore, ma secondo me non un paletto.
Non concordo sul 1395 che per me rimane opportuno ma non necessario (quindi non paletto), ma ne abbiamo già parlato ampiamente.

Poi per inciso quanti paletti possono mettere? Mi sembrano un po' tantini, così passano forse 70, dopo commerciale 50….

Ormai comunque ciò che è fatto è fatto, le soluzioni le abbiamo sviscerate, si tratta di capire come si regoleranno.
Rispondi

Da: possibili paletti10/02/2022 12:17:09
Ritengo che paletto non sia la mancanza della fideussione ma piuttosto come la si è messa; la traccia indicava degli importi precisi a titolo di corrispettivo per cui la Commissione si aspetta di vedere che cosa andava a coprire questa fudeussione e perché! salvo che non si è fatto.ricorso alla fideussione progressiva con puntini e con un importo massimo garantito.
Metterla a casaccio quando non serve e' come non metterla quando invece è necessaria secondo me.
Sul 1395 cc e sul conflitto d interessi il problema c è e può essere causa di annullamento del contratto per cui quantomeno in parte motiva  andava detto qualcosa.
Rispondi

Da: possibili paletti10/02/2022 12:35:30

Spero non sia paletto aver utilizzato la procura a vendere
perché nei.paesi di common law il notaio non accerta l'identità della parte cosi come avviene in italia dando atto che si è accertato dell'identità e la sottoscrizione è avvenuta in sua presenza.
Procura a vendere, scrittura privata autenticata all'estero, notaio straniero, Convenzione dell'Aja, sottoscrittore, accertamento identità
Cassazione civile, sez. II, Sentenza 02/07/2019 n° 17713

Pubblicato il 21/10/2019
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Nel caso di scrittura privata autenticata all'estero da notaio straniero, l'autenticazione della firma avvenuta tramite il procedimento previsto dalla Convenzione dell'Aja (ratificata e resa esecutiva con L. n. 1253 del 1966) non esime il notaio dall'obbligo di accertare l'identità della persona che sottoscrive l'atto, atteso che il rispetto della "lex fori" italiana richiede che dall'autenticazione sia chiaramente desumibile che la sottoscrizione è stata apposta alla presenza del notaio e che questi ha accertato l'identità del sottoscrittore. (Fattispecie concernente una procura a vendere rilasciata all'estero con scrittura privata autenticata secondo il procedimento previsto dalla Convenzione dell'Aja e, dunque, regolarmente munita di apostille, ma per la quale il notaio straniero non aveva proceduto ad accertare l'identità della persona che aveva sottoscritto la procura). (Rigetta, CORTE D'APPELLO NAPOLI, 02/07/2014)

FONTE

CED Cassazione

RIFERIMENTI NORMATIVI

L. 20 dicembre 1966, n. 1253

art. 60, L. 31 maggio 1995, n. 218

artt. 2702-2703 c.c.

Massimario.it - 37/2019. Cfr. nota di Maria Elena Bagnato

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Cassazione Civile


sez. II

Sentenza 02/07/2019, n. 17713

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni - Presidente -

Dott. CARRATO Aldo - Consigliere -

Dott. PICARONI Elisa - Consigliere -

Dott. GRASSO Giuseppe - Consigliere -

Dott. GIANNACCARI Rossana - rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4876-2015 proposto da:

N.F., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA FOSTER, presso lo studio dell'avvocato MICHELE D'AGOSTINO, rappresentata e difesa dall'avvocato ANTONIO NAPOLITANO;

- ricorrente -

contro

D.G.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G.D'AREZZO 18, presso lo studio dell'avvocato MAGRI' ENNIO, rappresentata e difesa dall'avvocato DE VITO PISCICELLI ALESSANDRO;

- controricorrente -

e contro

D.G.G., S.G., S.M.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 3037/2014 della CORTE D'APPELLO di NAPOLI, depositata il 02/07/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/01/2019 dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. CELESTE Alberto, che ha concluso per rigetto primi 4 motivi, accoglimento del 5;

udito l'Avvocato NAPOLITANO Antonio, difensore della ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato ZAPPULLI Augusto, con delega orale difensore della resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione dell'8.11.1999, D.G.M. citava in giudizio N.F., chiedendo dichiararsi la nullità della procura a vendere un fondo rustico, da lei rilasciata al marito S.S., disconoscendo l'autenticità della propria firma; conseguentemente chiedeva dichiararsi la nullità dell'atto di compravendita per notar D.L. del (OMISSIS), con il quale il marito, quale suo procuratore, aveva venduto il fondo rustico alla N.

Si costituiva N.F., chiedendo preliminarmente l'autorizzazione alla chiamata in causa di S.S. e, nel merito, contestava la domanda, trattandosi di procura a vendere, regolarmente rilasciata dalla D.G. al marito innanzi al notaio A. I. di (OMISSIS), alla presenza di due testimoni e nel rispetto delle disposizioni previste dalla Convenzione dell'Aja del 1961.

Il Tribunale di Avellino rigettava la domanda, rilevando che la procura, redatta innanzi al notaio americano e munita di apostille, doveva essere qualificata come atto pubblico, munito da pubblica fede, sicchè la D.G., per contrastarne la veridicità, avrebbe dovuto proporre querela di falso.

Veniva proposto appello da D.G.M., resistito da N.F.; il giudizio, interrotto per il decesso di S.S., veniva riassunto nei confronti degli eredi S.M. e T., che si costituivano in giudizio per resistere alla domanda.

La Corte d'Appello di Napoli, con sentenza del 2.7.2015, in riforma della decisione di primo grado, accoglieva la domanda e, per l'effetto, dichiarava inefficace l'atto di vendita stipulato il (OMISSIS) innanzi al notaio D.L.M.

La corte territoriale riteneva che la procura a vendere non avesse natura di atto pubblico, in quanto, la L. 21 agosto 1953, n. 373 dello Stato della Pennsylvania non consente ai notai di redigere atti negoziali, ma li abilita unicamente a ricevere giuramenti, dichiarazioni, certificazione di copie di documenti e dichiarazioni, rese sotto la propria responsabilità o sotto giuramento. Rilevava, peraltro, che l'identità del conferente la procura riportava una data di nascita diversa da quella della D.G. e che i due testimoni non erano stati nemmeno identificati.

Trattandosi, quindi, di scrittura privata, disconosciuta dalla D.G., la convenuta, per potersi avvalere in giudizio del documento, aveva l'onere di dimostrare l'autenticità della sottoscrizione, proponendo istanza di verificazione. Poichè l'istanza di verificazione non era stata effettuata da parte di N.F., la scrittura non poteva essere, pertanto, attribuita a D.G.M.

Per la cassazione, ha proposto ricorso N.F. sulla base di quattro motivi e, in prossimità dell'udienza, ha depositato memorie illustrative.

Ha resistito con controricorso D.G.M.

All'udienza camerale del 5.10.2018, il collegio ha rimesso la causa alla pubblica udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione di legge, per aver la corte territoriale escluso che il notaio americano non avesse il potere di redigere atti negoziali mentre, invece, la legge americana e le norme di diritto internazionale privato consentirebbero la possibilità di autenticare la firma e di raccogliere dichiarazioni di intenti.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione della L. 20 dicembre 1966, n. 1253, con cui è stata ratificata la Convenzione dell'Aja, per avere erroneamente negato la fede pubblica alla procura a vendere rilasciata dalla D.G. allo S., nonostante il rispetto delle formalità previste per la legalizzazione degli atti, con particolare riferimento all'autentica della firma da parte dal Segretario di Stato del Commonwealth. La natura pubblica della procura deriverebbe testualmente dall'art. 1 della Convenzione dell'Aja, che considera atti pubblici "gli atti notarili", a condizione che sia attestata l'autenticità della firma attraverso l'apposizione della postilla.

Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 2700 c.c. e art. 2702 c.c. e dell'art. 115 c.p.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, in quanto la natura di atto pubblico alla procura risulterebbe dalla presenza dell'apostille previste dalla Convenzione dell'Aja.

I motivi, che vanno esaminati congiuntamente per la loro connessione, non sono fondati, ma la motivazione deve essere corretta, ai sensi dell'art. 384 c.p.c.

La validità della procura rilasciata all'estero, quanto alla legge applicabile, è disciplinata dalla L. n. 218 del 1995, art. 60, in materia di rappresentanza volontaria.

La norma dispone che la rappresentanza volontaria è regolata dalla legge dello Stato in cui il rappresentante ha la propria sede d'affari, sempre che egli agisca a titolo professionale e che tale sede sia conosciuta o conoscibile dal terzo. In assenza di tali condizioni, si applica la legge dello Stato in cui il rappresentante esercita in via principale i suoi poteri nel caso concreto.

L'atto di conferimento dei poteri di rappresentanza è valido, quanto alla forma, se considerato tale dalla legge che ne regola la sostanza oppure dalla legge dello Stato in cui è posto in essere.

In ossequio ad un principio del favor validitatis, la legge prevede due criteri alternativi circa la validità della procura dal punto di vista della forma: uno fa rinvio alla lex substantiae (e dunque al criterio di cui alla L. n. 218 del 1995, art. 60, comma 1) e l'altro che fa invece riferimento alla lex foci actus, ovvero alla legge dello Stato in cui la procura viene conferita.

Nell'esercizio delle funzioni notarili, tale disposizione deve essere necessariamente collegata con il R.D. 10 settembre 1914, n. 1326, art. 54 (Regolamento per l'esecuzione della L. 16 febbraio 1913, n. 89) che vieta al notaio di rogare contratti in cui intervengano persone che non siano assistite od autorizzate nel modo espressamente stabilito dalla legge, affinché esse possano in nome proprio od in quello dei loro rappresentati giuridicamente obbligarsi.

Il problema è allora quello di cercare di stabilire il contenuto del controllo che il notaio dovrà effettuare relativamente ai requisiti di sostanza e di forma della procura straniera, utilizzando i criteri di rinvio contenuti nella norma di diritto internazionale privato.

Ritiene il collegio che il notaio dovrà sicuramente prestare particolare attenzione ai requisiti di sostanza e di forma della procura per i quali si applica la legge italiana, e così, in particolare, alle questioni relative all'efficacia vincolante dell'attività del rappresentante nei confronti del rappresentato, al contenuto e all'estensione dei poteri del rappresentante, alla durata del potere rappresentativo, alla revoca ed all'estinzione della procura, alla capacità del rappresentato, alle conseguenze del conflitto d'interessi e del contratto concluso con se stesso, ed infine alle conseguenze del negozio concluso dal rappresentante senza poteri.

Ugualmente rigorosa sarà, inoltre, la natura del controllo circa la forma della procura in relazione all'attività compiuta dal rappresentante in nome e per conto del rappresentato. Se la procura ha per oggetto la vendita di beni immobili, ai sensi dell'art. 1350 c.c. e art. 1392 c.c., la procura deve essere conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere e, quindi, con atto pubblico o con scrittura privata.

Per essere riconosciuta, la scrittura privata, ai sensi dell'art. 2703 c.c., deve essere autenticata da notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato.

Ai sensi dell'art. 2703 c.c., comma 2, l'autenticazione consiste nell'attestazione da parte del pubblico ufficiale che la sottoscrizione è avvenuta in sua presenza ed il pubblico ufficiale, per autenticare la sottoscrizione, deve previamente accertare l'identità della persona che sottoscrive.

Nel caso di procura rilasciata all'estero e ricevuta da notaio straniero, l'atto, per avere efficacia nello Stato italiano, deve essere legalizzato, salvo contrari accordi internazionali.

La legalizzazione, richiesta per gli atti ed i documenti formati all'estero da autorità estere e da valere nello Stato, è disciplinata dal D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, artt. 30, 31 e 33, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa.

La legalizzazione consiste nell'attestazione ufficiale della legale qualità di chi ha apposto la propria firma sopra atti, certificati, copie ed estratti, nonchè dell'autenticità della firma stessa.

La Convenzione dell'Aia del 5 ottobre 1961, ratificata e resa esecutiva con L. 20 dicembre 1966, n. 1253, ha abolito l'art. 1, l'obbligo della legalizzazione per gli atti pubblici formati in Stati aderenti, e fra essi esplicitamente include gli atti notarili (art. 1, lettera lett. c).

Gli artt. 3-5 della Convenzione dell'Aja, al fine della prova della veridicità della firma e del sigillo del pubblico ufficiale da cui promana l'atto, richiedono, ad opera della competente autorità dello Stato di provenienza, una "apostille", ed inoltre ne completano la collocazione sull'atto medesimo o su un suo prolungamento, da apporre sull'atto stesso o su un suo foglio di allungamento, secondo il modello allegato alla Convenzione.

Alla stregua del tenore letterale di dette norme, ed in armonia con il loro inserimento in un accordo abolitivo della formalità della legalizzazione, la "apostille" non si traduce in una sorta di "nuova" legalizzazione od autenticazione della firma del pubblico ufficiale, nè ha valenza di parte integrante dell'atto, ma svolge la sua funzione su un piano estrinseco, provando i requisiti occorrenti per il godimento della regola agevolatrice.

L'"apostille" non fa parte dell'atto pubblico.

Come affermato da questa Corte, l'"apostille", che, ai sensi degli artt. 3 e 5 della Convenzione dell'Aja, deve certificare la veridicità della firma e del sigillo del pubblico ufficiale da cui promana non è parte di detto atto, di modo che, ove sia redatta in epoca successiva e su un documento separato, non sposta in avanti la data di formazione dell'atto medesimo (Cass. 17.6.1994, n. 5877).

Mancando tale forma legale di autenticità del documento, il giudice italiano non può attribuire efficacia validante a mere certificazioni provenienti dall'estero.

In presenza di una procura proveniente dall'estero, il notaio dovrà verificare:

- che sia un atto valido secondo i criteri di rinvio dettati dal diritto internazionale privato italiano (L. n. 218 del 1995, art. 60) e dunque indagare, se occorre, anche la disciplina applicabile nel paese di origine;

- che sia un atto proveniente da un'autorità competente di uno Stato straniero;

- che sia munita di legalizzazione od apostille, salvo la presenza di convenzioni bilaterali che aboliscono la legalizzazione e l'apostille;

- che non sia contraria ai parametri previsti dagli artt. 28 L.N. e 54 R.N. e che abbia in ogni caso, per il principio di congruità con l'atto al quale deve essere allegata, i requisiti minimi di sicurezza giuridica e di accertamento dell'identità del sottoscrittore richiesti per la circolazione in Italia del negozio principale.

Nella specie, il notaio americano aveva il potere di autenticare la firma apposta dalla D.G., ai sensi della Convenzione dell'Aja del 5-10-1961, cui hanno aderito gli Stati Uniti d'America.

Come risulta dalla sentenza impugnata, la procura è stata rilasciata innanzi al al notaio " I.A., notary public, Allegheny County", come risulta dalla "apostille", recante la sottoscrizione " J.J.H., Secretary of the Commonwealth of Pennsylvania".

Ciò nonostante, tale autenticazione, per essere valida in Italia, doveva rispettare la disposizione di cui all'art. 2703 c.c.: il pubblico ufficiale deve accertare l'identità della persona che la sottoscrive.

Nella specie, risulta dalla sentenza impugnata che il notaio americano identificò D.G.M. con la data di nascita del (OMISSIS), mentre la predetta era nata l'8.6.1929.

Risulta, pertanto, che la persona che ha sottoscritto la procura ha generalità diverse da quelle dell'attrice, nè sono menzionati i documenti di riconoscimento eventualmente esaminati.

Dal che si evince che non vi è stato un accertamento dell'identità della persona che ha sottoscritto la procura, come richiesto dall'art. 2703 c.c.

La giurisprudenza di legittimità si è occupata in più occasioni della validità della procura alle liti, rilasciata all'estero con scrittura privata autenticata, affermando che il rispetto della lex fori italiana richiede che dall'autenticazione sia chiaramente desumibile che la sottoscrizione sia stata apposta alla presenza del notaio e che questi abbia accertato l'identità del sottoscrittore (Cassazione civile, sez. un., 13/02/2008, n. 3410; Cassazione civile sez. II, 22/05/2008, n. 13228).

Questa Corte, pur rinviando alla lex soci, per la validità dell'atto pubblico o la scrittura privata rilasciata all'estero, ha ritenuto necessario che il diritto straniero non debba essere in contrasto con alcuni istituti fondamentali dell'ordinamento italiano e che consistono, per la scrittura privata autenticata, nella dichiarazione del pubblico ufficiale che il documento è stato firmato in sua presenza e nel preventivo accertamento dell'identità del sottoscrittore.

Più di recente, in applicazione del medesimo principio, questa Corte, ha accolto l'eccezione di inammissibilità del controricorso per nullità della procura speciale rilasciata in Svizzera, non essendo stata allegata l'attività certificativa svolta dal notaio e, cioè, l'attestazione che la firma era stata apposta in sua presenza da persona di cui aveva accertato l'identità (Cassazione civile, sez. III, 15/11/2017, n. 26951).

Ne consegue il rigetto del ricorso non perché, come sostenuto dalla corte territoriale, la medesima avrebbe dovuto proporre istanza di verificazione della scrittura privata, ai sensi dell'art. 216 c.p.c., a seguito del disconoscimento della procura a vendere da parte della D.G., ma perchè il notaio americano, che ha autenticato la firma, non ha accertato l'identità della D.G., avendo identificato una persona con generalità diverse.

L'autenticazione della firma, avvenuta tramite il procedimento previsto dalla Convenzione dell'Aja, non esime, infatti l'obbligo delpublic notary di identificare correttamente il soggetto che conferisce la procura.

La motivazione della sentenza impugnata va, dunque, in tal senso corretta, ai sensi dell'art. 384 c.p.c.

Va dichiarato assorbito il quarto motivo di ricorso, con il quale si deduce, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 5, l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, poichè la corte non avrebbe considerato che l'autenticità della firma della D.G. sarebbe stata accertata nel procedimento penale, tramite consulenza tecnica d'ufficio.

Con il quinto motivo di ricorso, si deduce, ai sensi dell'art. 360 c.p.c., n. 5, l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per non aver la corte territoriale esaminato la domanda di condanna dello S. al risarcimento dei danni derivanti dall'annullamento dell'atto, consistenti nella restituzione del prezzo, oltre interessi e rivalutazione.

Il motivo è inammissibile.

La censura relativa al difetto di motivazione non coglie nel segno, essendo, nel caso di specie, ravvisabile il vizio di omessa pronuncia, ai sensi dell'art. 112 c.p.c., che, invece, non è stato dedotto dalla ricorrente.

La differenza fra l'omessa pronuncia di cui all'art. 112 c.p.c. e l'omessa motivazione su un punto decisivo della controversia di cui all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, si coglie nel senso che, mentre nella prima l'omesso esame concerne direttamente una domanda od un'eccezione introdotta in causa (e, quindi, nel caso del motivo d'appello, uno dei fatti costitutivi della "domanda" di appello), nella seconda ipotesi l'attività di esame del giudice, che si assume omessa, non concerne direttamente la domanda o l'eccezione, ma una circostanza di fatto che, ove valutata, avrebbe comportato una diversa decisione su uno dei fatti costitutivi della domanda o su un'eccezione e, quindi, su uno dei fatti principali della controversia (Cassazione civile, sez. II, 22/01/2018, n. 1539; Cass. Civ., sez. TB, del 05/12/2014, n. 25761).

Poichè il ricorso per cassazione ha ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall'art. 360 c.p.c., comma 1, esso deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l'esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi.

Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, al quale si intende dare continuità, nel caso in cui il ricorrente lamenti l'omessa pronuncia, da parte dell'impugnata sentenza, in ordine ad una delle domande o eccezioni proposte, non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui all'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, con riguardo all'art. 112 c.p.c., purchè il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla relativa omissione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorchè sostenga che la motivazione sia mancante o insufficiente o si limiti ad argomentare sulla violazione di legge (Cassazione civile sez. un., 24/07/2013, n. 17931).

Il ricorso va, pertanto, rigettato.

La peculiarità della questione giuridica giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese del giudizio di legittimità.

Ricorrono i presupposti di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 comma 1-quater (applicabile ratione temporis, essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013) per il raddoppio del versamento del contributo unificato.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile, il 30 gennaio 2019.

Depositato in Cancelleria il 2 luglio 2019

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Da: Follieconcorsuali10/02/2022 15:29:10
La procura per scrittura privata autenticata dal notaio inglese si presume valida per il nostro ordinamento ex art. 60 L. 218 del 1995...la questione dell'accertamento della identità personale attiene alla forma della procura inglese ma, in assenza di altro, la si dà per realizzata...

Posto che in Italia il preliminare di immobile da costruire si deve per forza fare per atto pubblico...

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Da: certo che se10/02/2022 16:49:36
guardano proprio tutto tutto fanno 30 notai
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Da: possibili paletti10/02/2022 17:08:59
concordo comunque la traccia riferiva di notaio brittanico e riferiva che la moglie era in Gran Bretagna di cui fa parte anche l Irlanda del nord che ha aderito  alla convenzione di Bruxelles per cui si.poteva allegare benissimo solo la procura con la traduzione postulando tale convenzione senza apostille i legalizzazione.
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Da: !!! 3puntiesclamativi10/02/2022 18:20:14
L'Irlanda del Nord????????
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Da: possibili paletti10/02/2022 23:00:32
Quali sono i paesi aderenti alla convenzione di Bruxelles del 25 maggio 1987?
I paesi aderenti alla convenzione sono i seguenti: Italia, Belgio, Danimarca, Francia, Irlanda, Lettonia ed Estonia, quest'ultima dal 5 agosto 2014.
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Da: Lo  zio11/02/2022 09:49:10
@possibili paletti

Appunto, l'Irlanda (o Repubblica d'Irlanda/EIRE) è stato completamente autonomo rispetto all'Irlanda del Nord, quindi nel nostro caso non si poteva prescindere dall'apostille o - in alternativa - dalla legalizzazione (la Convenzione di Bruxelles si sarebbe applicata, in altri termini, solo alla Repubblica d'Irlanda).
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Da: Ci vuole anche c@@o11/02/2022 10:51:16
Stanno bocciando sulla forma. Superata la forma stanno avendo problemi sul contenuto/travisamenti e stanno chiudendo parecchi occhi.
Bocciatura facile sul primo compito di inter vivos. Non riescono ad arrivare al secondo.
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Da: Ci vuole anche c@@o11/02/2022 10:59:48
Quando riescono ad arrivare al terzo accettano
tutto se la forma è corretta.
Lo ricorderemo per le bocciatura sulla forma. La base del notaio.
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Da: !!! 3puntiesclamativi11/02/2022 11:38:43
@possibili
Questa cosa dell'Irlanda del Nord, scusami, non sta né in cielo né in terra.
Non potevi applicare Bruxelles 1) perché la GB non ha aderito 2) perché comunque c'è una cosa che si chiama Brexit!
Dovevi applicare l'Aja senza se e senza ma
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Da: possibili paletti11/02/2022 15:23:13
cosa c entra brexit con la convenzione di Bruxelles!
per come è stata scritta la traccia del.tutto equivoca potevi fare come volevi o l Aia o Bruxelles basta che motivavi
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