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Concorso per 400 posti di NOTAIO
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Da: Follieconcorsuali	12/02/2022 19:26:16
Gli errori ci sono ma non ho mai preteso di zittire nessuno e alla fine ho capito come si affronta il concorso...pensa agli errori tuoi...
Rispondi

Da: !!! 3puntiesclamativi	12/02/2022 23:21:48
Io penso che nella parte pratica ci saranno talmente tanti errori, e che le persone che non siano riuscite a fare la parte teorica per intero siano talmente tante considerato tutto quello che hanno messo nelle tracce, che se l'atto è fatto (abbastanza) bene chiuderanno un occhio. Tutti dicono che ormai la parte teorica è abbastanza ininfluente, nel senso che serve soprattutto per alzare il voto, ma difficilmente porta alla bocciatura. Comunque in linea di massima sono d'accordo con te
Rispondi

Da: Ci vuole anche c@@o	1  - 13/02/2022 12:59:57
Non è vero. Hanno sempre bocciato nella parte teorica. A tutti i concorsi. Persino a quello passato. Bocceranno anche a questo concorso per lo stesso motivo ma con tutti gli ostacoli delle tracce i candidati poco maturi o che avranno fatto gravi errori saranno bocciati prima per altri motivi. Quindi non significa che la parte teorica non conta ma solamente che il più delle volte non arrivano a leggerla. Farsi bocciare sulla parte teorica porta a forte depressione.
Rispondi

Da: possibili paletti	13/02/2022 23:34:43
x follie..è questo l articolo? dice che non è liberatorio se   il notaio si sperpera i  soldi paga di nuovo l acquirente! Pubblicazioni » Indice della pubblicazione » Articolo TUTELA DELL'ACQUIRENTE DEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE: APPLICAZIONE DEL D.LGS.122/2005 E PROSPETTIVE Prospettive e difficoltà ai fini dell'utilizzazione del deposito del prezzo presso Notaio in attesa del contratto definitivo di Federico Tassinari Notaio in Imola Le ragioni della scarsa appetibilità della garanzia fideiussoria per il costruttore La nuova disciplina di cui al Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 considera il rilascio della garanzia fideiussoria di cui agli artt. 2 e 3 del D.lgs., come è noto, come l'unico mezzo affinchè il costruttore possa riscuotere dall'acquirente, prima del momento in cui l'acquirente stesso acquisti la titolarità del diritto di cui si è promesso il trasferimento, anticipi di prezzo e, più in generale, corrispettivi di qualsiasi altro tipo. L'esperienza professionale riguardante la prima fase applicativa della nuova normativa [nota 1], oltre ad alcune indagini eseguite da quotidiani specializzati [nota 2], consente tuttavia di rilevare come, fino ad oggi, la garanzia in questione abbia riscosso uno scarso appeal, restando addirittura, per molti imprenditori, un "oggetto misterioso". L'affermazione contrasta, in apparenza, con numerose dichiarazioni rese da alcuni operatori del settore prima dell'emanazione da parte del governo del decreto legislativo attuativo della Legge 2 agosto 2004, n. 210, secondo cui già da alcuni anni la best practice immobiliare conosceva, in un numero non trascurabile di casi, l'uso della garanzia fideiussoria per gli anticipi del prezzo corrisposti dall'acquirente nei confronti del costruttore prima della stipulazione del contratto definitivo. In realtà, la garanzia fideiussoria conosciuta da una parte della prassi immobiliare prima della riforma costituisce garanzia sostanzialmente diversa da quella oggi imposta dagli artt. 2 e 3 D.lgs.122/2005, soprattutto in considerazione del fatto che la garanzia richiesta da quest'ultima legge deve necessariamente restare efficace, come si evince dall'art. 3 comma 7, fino «al momento del trasferimento della proprietà», mentre le garanzie che venivano talvolta rilasciate in precedenza su base volontaria prevedevano solitamente una scadenza a termine fisso. La sostituzione di un termine variabile (in considerazioni di possibili ritardi nei lavori, ritardi nell'inadempimento dell'una o dell'altra parte e relative contestazioni, proroghe consensuali, ecc.) ad un termine fisso altera invero sensibilmente le condizioni di rischio da parte del garante fideiussore, e, almeno in questa prima fase di applicazione della legge, finisce con lo spiazzare lo strumento fino ad oggi utilizzato da alcuni costruttori [nota 3]. Anche ragionando in prospettiva di una migliore assimilazione dei contenuti della nuova normativa, la sensibilità professionale deve purtroppo tratteggiare uno scenario pessimistico circa l'effettiva praticabilità su larga scala della via, dell'unica via, indicata dal legislatore per la riscossione di anticipi di corrispettivo da parte dei costruttori. Ciò, semplificando e schematizzando il ragionamento, per tre principali ragioni: a. in primo luogo, perché il corretto contenuto della garanzia fideiussoria può essere stabilito soltanto dopo una complessa attività di interpretazione delle varie disposizioni di cui agli artt. 2 e 3 del D.lgs., il cui linguaggio approssimativo dal punto di vista tecnico e le cui ambiguità [nota 4] addossano al costruttore il rischio che, in caso di controversia con l'acquirente, una diversa interpretazione accolta dall'autorità giudiziaria (o arbitrale) possa portare alla nullità relativa del contratto e, se non ad una pronuncia in tale senso, che solo la richiesta dell'acquirente potrebbe determinare, all'assunzione da parte dell'acquirente medesimo di una posizione di tale forza da comportare il rischio, per il costruttore, di concessioni economiche non irrilevanti [nota 5]; b. in secondo luogo, la già considerata scelta di cui all'art. 3 comma 7 D.lgs122/2005 di imporre che la fideiussione debba restare efficace fino al momento del trasferimento della proprietà, condivisibile, e forse anche inevitabile, se, come ha fatto il legislatore, si guarda dal punto di vista dell'acquirente, diviene, se si guarda invece dal punto di vista del costruttore, un rischio inaccettabile, dal momento che il rinvio del contratto definitivo potrebbe derivare non solo da un proprio inadempimento, ma anche, come l'esperienza professionale conferma, dalle richieste dell'acquirente di farsi carico di sistemazioni e sostituzioni non dovute, e comunque non rientranti nell'impegno contrattuale; anzi, se la sollevazione di siffatte contestazioni, con conseguente rinvio del rogito anche all'esito di delicati e non sempre prevedibili contenziosi, già costituisce, non di rado, una realtà per gli acquirenti non garantiti (prima del D.lgs.122/2005), è ragionevole che la stessa richiesta risulterà assai più largamente praticata da parte di acquirenti in ipotesi adeguatamente garantiti dalla fideiussione in oggetto (dopo il D.lgs.122/2005); c. in terzo luogo, infine, il rilascio di una garanzia fideiussoria conforme agli artt. 2 e 3 del D.lgs.122/2005 comporterà in capo al costruttore un onere finanziario assai elevato, sia nel caso in cui la garanzia sia rilasciata da banche [nota 6], sia nel caso in cui essa sia rilasciata da imprese di assicurazioni [nota 7] o da intermediari finanziari ex art. 107 TUB [nota 8], onere che risulterà spesso ingiustificato, agli occhi del costruttore e dello stesso acquirente che se ne dovrà fare carico dal punto di vista economico subendo il conseguente incremento del prezzo di vendita, rispetto al risultato che le parti intendono conseguire [nota 9]. Primi scenari operativi Le considerazioni finora espresse consentono di ipotizzare le scelte che saranno compiute dai costruttori, ed in parte già sono state compiute, nella prima fase di applicazione della nuova normativa, delineando tre possibili scenari di mancata applicazione della garanzia fideiussoria. Primo scenario. Alcuni costruttori, per lo più di piccole o piccolissime dimensioni, trovandosi nell'assoluta impossibilità finanziaria di percorrere la strada indicata nel D.lgs122/2005, anziché cambiare lavoro, secondo l'obiettivo perseguito dal legislatore, cercheranno di continuare ad operare e a ricevere anticipi del prezzo di vendita senza rilasciare la garanzia fideiussoria di cui agli artt. 2 e 3 del D.lgs.122/2005. La nuova normativa, infatti, ha previsto, per il caso di riscossione di tali anticipi senza la prevista garanzia, soltanto la sanzione civilistica della nullità relativa del contratto concluso tra il costruttore stesso e l'acquirente [nota 10]. Il legislatore italiano infatti, a differenza di quanto è accaduto negli altri ordinamenti in cui il legislatore ha ritenuto opportuno intervenire dettando specifiche norme a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, non ha previsto alcun tipo di sanzione penale o amministrativa, sia essa una sanzione di tipo afflittivo o di carattere inibitorio, tale cioè da precludere al costruttore inadempiente la possibilità stessa di continuare a svolgere la propria attività di impresa in caso di violazione della normativa stessa [nota 11]. L'unica sanzione prevista, nell'art. 2 comma 1 del D.lgs.122/2005, è, appunto, la nullità relativa del contratto, la cui declaratoria, in deroga alle norme generali in tema di nullità dettate dagli artt. 1418 ss. c.c., è rimessa alla decisione esclusiva dell'acquirente, ed è quindi insuscettibile di trovare applicazione, laddove non vi sia la volontà di quest'ultimo di avvalersene. è pertanto realistico che, in tale contesto, non pochi degli imprenditori che non hanno la capacità finanziaria per riuscire ad ottenere le prescritte garanzie, sceglieranno, non potendo neppure fare a meno del finanziamento degli acquirenti al fine della realizzazione dei propri interventi edilizi, la via della consapevole violazione degli artt. 2 e 3 del D.lgs.122/2005. Essi, più precisamente, speculeranno, se così si può dire, su due precise circostanze di fatto. Da una parte, essi confideranno sulla circostanza che, soprattutto laddove si tratti di immobili da costruire ad uso abitativo, l'acquirente, nel mercato italiano più di quanto avviene, probabilmente, in altri mercati extraeuropei ed anche europei, crea un forte legame psicologico con il bene casa fin dal momento in cui questo è ancora sulla carta, e tanto più quando, con il progredire dei lavori, attua, nell'esercizio dello ius variandi a lui riconosciuto dal contratto, l'abituale serie di interventi di personalizzazione dell'immobile. Ne conseguirà una certa riluttanza da parte del c.d. acquirente medio (rispondente a siffatte caratteristiche) a fare valere ogni rimedio che tagli definitivamente il rapporto tra lui ed il bene casa, anche a costo di sopportare lungaggini e inesattezze nell'adempimento. In altre parole, quella reticenza che l'esperienza professionale ha potuto fino ad oggi cogliere ai fini dell'esercizio da parte dell'acquirente dei rimedi risolutori ex artt. 1453 ss. c.c. varrà, realisticamente, anche laddove si tratti di fare valere, per violazione dell'art. 2 D.lgs.122/2005, il rimedio della nullità relativa (nonostante, si badi bene, sia salvo in entrambi i casi il diritto dell'acquirente ad ottenere il risarcimento del danno subito, da ritenersi sempre di natura contrattuale). Dall'altra parte, tali costruttori confideranno sul fatto, così operando, di riuscire ad offrire sul mercato immobili a condizioni economiche più vantaggiose, tali cioè da riuscire ad intercettare fasce economiche che, oltre ad una certa soglia di prezzo, non potrebbero permettersi l'acquisto, tanto più laddove si tratti di persone che, per cultura e livello di informazione, non sono in grado di percepire e di valutare adeguatamente il rischio al quale si espongono [nota 12]. Questa soluzione contra legem, purtroppo, non potrà essere impedita, come si è visto, né attraverso sanzioni attivabili d'ufficio, penali, amministrative o civilistiche che siano, né attraverso l'intervento preventivo da parte del Notaio, che non è reso obbligatorio dalla legge e che le parti si guarderanno bene dal richiedere volontariamente. Anche se, quanto alla seconda circostanza di fatto indicata, una adeguata campagna di sensibilizzazione fatta di concerto tra le categorie professionali coinvolte e le associazioni dei consumatori potrebbe indubbiamente portare qualche beneficio, e contribuire così a ridurre l'area dell'illegalità. Secondo scenario. Altri costruttori, invece, pure essendo in condizione di ottenere la garanzia finanziaria di cui alla nuova normativa, sceglieranno, egualmente, di sottrarsi al regime di garanzia di cui agli artt. 2 e 3 al vaglio per risultare, impregiudicato ogni profilo di concorrenza sleale ex art. 2598 n. 3) c.c. che può eventualmente rinvenirsi in siffatto comportamento, più competitivi sul mercato in ragione dei conseguenti abbattimenti di costi che ne derivano. Nella prima prassi applicativa, alcuni di tali imprenditori, anche al fine di rendere il contratto preliminare all'uopo stipulato spendibile al fine del rilascio del futuro mutuo ipotecario da parte della banca, hanno optato, addirittura, per introdurre nel contratto preliminare all'uopo stipulato con l'acquirente una espressa clausola di rinuncia da parte di quest'ultimo ad avvalersi della garanzia di cui agli artt. 2 e 3 D.lgs.122/2005. Vi sono infatti numerose imprese che, operando da tempo sul mercato locale, hanno acquisito una certa notorietà ed un certo patrimonio di fiducia, con la conseguenza che gli aspiranti acquirenti temono non tanto l'ipotesi della situazione di crisi di cui all'art. 1 D.lgs.122/2005, da essi giudicata, spesso a ragione, come altamente improbabile, quanto l'incremento del prezzo di vendita che deriverebbe dall'applicazione, anche per le ragioni indicate nel precedente paragrafo, degli artt. 2 e 3 citati. Sebbene tutti i primi commentatori non abbiano avuto il minimo dubbio nel considerare la tutela di cui a questi ultimi articoli come inderogabile da parte del medesimo acquirente, deve ammettersi che si tratta pur sempre di una conclusione di tipo interpretativo, che non giustifica né da parte della banca a tal fine interpellata per l'istruttoria ed il successivo rilascio del mutuo ipotecario per il pagamento del saldo prezzo ad immobile finito un rifiuto per ciò solo del finanziamento, né da parte dello stesso Notaio incaricato di stipulare il contratto definitivo, una volta che gli viene esibito [nota 13] il preliminare affetto da nullità relativa, e che la parte acquirente, a tutela della quale la nullità è posta, ha ribadito la propria intenzione di procedere, il rifiuto della propria prestazione. Terzo scenario. Altri costruttori ancora, pure essendo a loro volta in condizione di ottenere la garanzia finanziaria di cui alla nuova normativa, sceglieranno egualmente di sottrarsi al regime di garanzia di cui agli artt. 2 e 3 al vaglio e, ritenendo che sia proprio preciso dovere, per ragioni di immagine e di correttezza professionale, se non anche di opportunità pratica, operare nel pieno rispetto della legalità, rinunciare, con la garanzia fideiussoria, alla stessa riscossione dall'acquirente di anticipi di corrispettivo prima della stipulazione del contratto definitivo traslativo della proprietà del bene ormai venuto ad esistenza, finanziando l'intervento edilizio esclusivamente con mezzi propri e con mezzi bancari. In questa sede, non è possibile ipotizzare quanti costruttori opereranno nel primo modo (illegittimo), quanti nel secondo (del pari illegittimo), quanti nel terzo modo da ultimo prospettato (legittimo) e quanti, infine, seguendo la strada delineata dal legislatore. In questa sede è piuttosto necessario sottolineare che, ovviamente, solo i costruttori che seguiranno una delle ultime due strade potranno, in quanto soggetti operanti nella legalità, beneficiare dell'assistenza e dell'intervento notarile anche in fase di contrattazione preliminare. La rinuncia agli anticipi e l'esigenza di una garanzia data dall'acquirente a favore del costruttore Una volta che si è riusciti, come si auspica, a collocare nell'opportuno contesto l'ipotesi sopra delineata come terzo scenario, risulta possibile entrare finalmente nel merito del tema specifico della presente relazione, concernente le prospettive e le difficoltà di utilizzare il deposito presso Notaio di parte del prezzo dovuto fino al momento in cui si procederà alla stipulazione del contratto definitivo. Il contesto in cui si colloca l'intervento del Notaio a quest'ultimo riguardo coincide con quella esigenza, che si è sopra ritenuta propria del terzo degli scenari delineati, di trovare un adeguato strumento di garanzia da offrire, questa volta, dallo stesso acquirente a favore del costruttore che ha rinunciato a farsi corrispondere, prima del contratto definitivo, anticipi di corrispettivo di qualsiasi natura. Certamente, è doveroso precisarlo, l'intervento del Notaio quale depositario non è l'unica garanzia all'uopo ipotizzabile. Accanto ad essa, invero, può ipotizzarsi che il costruttore richieda all'acquirente, al di fuori questa volta di ogni previsione speciale cogente da parte del legislatore, il rilascio di una specifica fideiussione a garanzia del proprio inadempimento (es. perché non è riuscito a trovare il denaro occorrente, perché la banca gli ha negato il finanziamento sul quale aveva fatto affidamento, perché si sono verificate circostanze - personali o generali - tali da rendere non più conveniente l'acquisto, ecc.). Il rilascio di una simile fideiussione, o meglio di una serie di autonome di fideiussioni quanti sarebbero stati gli acconti pattuiti tra le parti ove non fosse entrata in vigore la nuova normativa, rappresenta invero, allo stato, operazione non abituale per chi intende acquistare un immobile da costruire, soprattutto se a destinazione abitativa, sia per gli aspetti amministrativi connessi (difficoltà, senza un'assistenza specializzata, nel presentare la domanda ed istruire correttamente la pratica), sia per gli aspetti più strettamente finanziari (inesistenza di una adeguata capacità finanziaria dell'acquirente in assenza, per il momento, della garanzia ipotecaria; costo eccessivo dell'operazione in termini di provvigione), sia per la gestione, per così dire, delle sopravvenienze contrattuali che possono giustificare la richiesta da parte del costruttore del rilascio di fideiussioni supplementari (si pensi al caso delle varianti che vengono richieste dallo stesso acquirente dietro rilascio di una fideiussione supplementare). Inoltre, l'escussione di tale fideiussione potrebbe risultare non semplice da parte del costruttore, anche una volta che risulti definitivamente sfumata la possibilità di vendere l'immobile a quel determinato acquirente, dal momento che, trattandosi di c.d. fideiussio indemnitatis rilasciata per conto di un soggetto privato, l'ente che la rilascia sarà restio a prevedere la clausola a prima richiesta e, in assenza di tale clausola, non sarà semplice per il costruttore stesso evitare che sia a lui opposta l'eccezione secondo cui l'inadempimento non è imputabile all'acquirente. Ne deriva, impregiudicato ogni sviluppo futuro, che, allo stato, il rilascio di una garanzia fideiussoria da parte dell'acquirente a favore del costruttore per il caso di proprio inadempimento risulta ipotesi praticabile in concreto solo a prezzo di difficoltà non trascurabili, e quindi strumento ancora scarsamente appetibile. A differenza della fideiussione da ultimo ipotizzata, il deposito di somme presso terza parte fidata (trusted third party), ed in particolare presso Notaio, costituisce invece un istituto conosciuto dalla prassi, e addirittura imposto dal legislatore in altri ordinamenti, anche al fine di offrire tutela proprio all'acquirente di immobili da costruire. Sul piano teorico, l'istituto non solleva obiezioni. Come emerge chiaramente, questa volta, dal tenore letterale dell'art. 2 D.lgs.122/2005, il legislatore, nella fase antecedente il trasferimento della proprietà dell'immobile da costruire, ha imposto la garanzia fideiussoria non a fronte di un esborso da parte dell'acquirente, ma soltanto a fronte di una riscossione da parte del costruttore: dove non c'è riscossione da parte di quest'ultimo, conseguentemente, non sorge alcun obbligo di rilasciare fideiussione ex artt. 2 e 3 D.lgs122/2005, neppure se l'acquirente ha compiuto nel frattempo esborsi (es. a favore dell'agente immobiliare, di altri consulenti, ecc.) o ha eseguito depositi (es. presso l'agente, presso Notaio, ecc.), purchè, in quest'ultimo caso, si tratti di depositi eseguiti a favore di soggetti non legati unilateralmente al costruttore da vincolo di mandato, di agenzia o di altra natura (come sarebbero, invece, la banca o l'avvocato del costruttore). La valutazione della specifica garanzia al vaglio deve quindi essere condotta alla luce di considerazioni esclusivamente di opportunità, non essendo in discussione la sua legittimità. Il deposito della somma presso il Notaio: garanzie dell'ordinamento, vantaggi per le parti… La legislazione notarile, nell'art. 6 della L.64/1934, rende obbligatoria per ciascun Notaio e disciplina la tenuta del c.d. registro delle somme e valori, nel quale il Notaio «con numerazione progressiva segnerà, giorno per giorno, le somme e i valori che gli siano affidati in relazione agli atti stipulati avanti a lui o per effetto di provvedimenti dell'autorità giudiziaria» [nota 14]. La prassi professionale, d'altra parte, conosce un uso prevalente, rispetto al deposito formale ai sensi della citata norma, del deposito fiduciario [nota 15]. Questo, infatti, può essere eseguito sia al di fuori della stipulazione di un atto notarile, per es. a seguito di un contratto preliminare perfezionato per semplice scrittura privata dalle parti (situazione rispetto alla quale si esclude la stessa possibilità di utilizzare il deposito formale ex art. 6 L.64/1934), sia, per la comune interpretazione dottrinale e consolidata prassi, in collegamento con la stipulazione di un atto notarile, purché l'eventuale indicazione nell'atto stesso del deposito non si accompagni alla previsione che di ciò il Notaio dovrà fare menzione nell'apposito registro, o che, comunque, il deposito avviene al Notaio quale pubblico ufficiale. Ne consegue che l'obbligo di impiegare lo strumento pubblicistico presuppone non soltanto il collegamento con l'atto notarile, ma anche la volontà delle parti di avvalersene. Volontà, quest'ultima, che, quand'anche le parti, come è doveroso per il Notaio sul piano professionale e deontologico, siano state compiutamente informate delle caratteristiche dei due tipi di deposito formale e fiduciario, solo occasionalmente ricorrerà, dal momento che il deposito formale comporta, come unici vantaggi, il regime probatorio, collegato all'annotazione in un pubblico registro, assimilabile, quanto a modalità di tenuta e di controllo, agli altri repertori notarili [nota 16], e l'inasprimento della responsabilità del Notaio inadempiente, apprezzabile sul piano sia penale (art. 324 c.p.), sia disciplinare [nota 17], a cui si deve aggiungere il divieto del Notaio depositario, in deroga alla regola speciale dettata dall'art. 1782 c.c. per il deposito irregolare, ed in conformità invece alla regola generale di cui all'art. 1770 c.c. , di utilizzare le somme o i valori depositati al di fuori delle specifiche istruzioni date dal depositante [nota 18]. Il deposito formale, invero, non offre adeguate garanzie alle parti depositanti e beneficiarie per il caso di morte del Notaio o di sua cessazione per altra causa dall'esercizio delle funzioni, così come non offre, a prescindere dai risvolti penali, garanzie diverse da quelle proprie del diritto comune per il caso di inadempimento del Notaio depositario ai propri obblighi. Storicamente, infatti, l'art. 6 L.64/1934 costituisce la risposta di un celebre caso che, negli Anni Trenta del secolo scorso, coinvolse un Notaio depositario di una somma di denaro in occasione di una compravendita immobiliare che le parti, stante la presenza di un incapace e la necessità di attendere l'autorizzazione tutoria di legge, avevano sottoposto a condizione sospensiva del rilascio di tale autorizzazione, salvo provvedere all'immediato deposito della somma da parte dell'acquirente presso il Notaio, a garanzia della certezza dell'incasso da parte del venditore in caso di effettivo rilascio dell'autorizzazione in parola. Rilasciata quest'ultima, tuttavia, si scoprì, da parte del venditore beneficiario del deposito, che la somma non era più disponibile presso il Notaio, che l'aveva sperperata. A prescindere dall'ovvia responsabilità di quest'ultimo sul piano civilistico (non anche penale e disciplinare stante il carattere fiduciario e quindi l'estraneità alla pubblica funzione del deposito stesso), ci si chiese se il compratore doveva ritenersi nondimeno liberato, oppure se lo stesso doveva considerarsi inadempiente al proprio obbligo di pagamento del prezzo. La Suprema Corte, definitivamente decidendo la controversia (sulla base delle norme contenute nel c.c. del 1865, che non disciplinavano il c.d. deposito irregolare), sancì il carattere non liberatorio del predetto deposito eseguito dall'acquirente, proprio sottolineando la funzione di garanzia, e non solutoria, che le parti avevano attribuito al deposito [nota 19]. L'eccezionalità del comportamento del Notaio che originò la sentenza citata dà ragione dello scarso numero di pronunce che, pure in presenza di una prassi assai variegata e diffusa di depositi di somme o valori presso il Notaio, si rinvengono in tale specifica materia. In ogni caso, il Notariato italiano, fino ad oggi - nonostante la genesi storica testé ricordata della normativa di cui all'art. 6 L.64/1934 - si è rivelato, anche quando avrebbe potuto indirizzare in tale senso la volontà delle parti, un promotore poco convinto dello strumento formale al vaglio, avendo finora preferito rispondere a quell'esigenza di sicurezza e a quell'ampia apertura di fiducia di cui le parti lo hanno da tempo investito ricorrendo al deposito fiduciario, per snellezza operativa e per esigenze di riservatezza e di migliore tutela del segreto professionale, oltre che, purtroppo, per rendere meno incisiva la propria responsabilità in caso di controversia sul proprio operato. Per ragioni storiche a lui stesso imputabili, dunque, più che per un diverso atteggiarsi delle parti nei suoi confronti, il Notaio italiano, a differenza di quanto è accaduto per i Notai di altri ordinamenti, ma anche per altri professionisti legali in quei paesi, come gli ordinamenti anglosassoni, che non conoscono la professione notarile di tipo latino [nota 20], ha parzialmente perduto, fino ad oggi, l'occasione di "entrare nell'affare" come pubblico ufficiale e di ulteriormente valorizzare, in piena conformità con il proprio ruolo di esperto di diritto imparziale e soggetto a pubblici controlli, la propria capacità di servizio e di consulenza. In tale contesto, così sommariamente tratteggiato, si deve dunque considerare la concreta possibilità che i costruttori che scelgono il terzo degli scenari sopra individuati, e quindi si trovano nell'esigenza, operando in piena legalità, di ottenere dagli acquirenti idonee garanzie a proprio favore (dal momento che rinunciano, pure seguendo nella costruzione dell'immobile le indicazioni dell'acquirente stesso, a riscuotere anticipi di prezzo prima del definitivo trasferimento della proprietà), e gli stessi acquirenti, considerino il deposito presso Notaio come una soluzione praticabile. La posizione degli acquirenti dovrebbe essere facilmente prevedibile: se gli stessi potranno fruire di tale deposito a costi contenuti, essi non avranno difficoltà a versare al Notaio quegli stessi anticipi che fino ad oggi, alla conclusione del preliminare, al raggiungimento di determinati stati di avanzamento dei lavori o all'accordo in merito alla realizzazione di varianti specifiche, corrispondevano al medesimo costruttore. Anzi, dando per scontato che il costo di tale deposito sia decisamente più basso del costo economico che lo stesso acquirente dovrebbe sostenere a fronte del rilascio da parte del costruttore di una garanzia fideiussoria conforme agli artt. 2 e 3 D.lgs122/2005, non sembra fuori luogo ipotizzare che il vantaggio di evitare il rischio di una immediata riscossione di tali anticipi da parte del costruttore - contra legem, ma concretamente ipotizzabile secondo i primi due scenari sopra illustrati - giustifichi addirittura, agli occhi dello stesso acquirente, l'esborso di un anticipo di prezzo non irrisorio. Un po' più articolata, ma egualmente positiva, dovrebbe invece risultare, di fronte alla concreta prospettiva al vaglio, la posizione che potrà essere assunta dal costruttore. Ragionando con riguardo a quella parte di costruttori che "sceglierà" di operare nella legalità, e che quindi non avrà preclusioni ad avvalersi della prestazione e della consulenza notarile fin dall'inizio della vicenda contrattuale con i singoli acquirenti, non sembra fuori luogo ipotizzare, a parità di prezzo di vendita, che tra riscossione dell'anticipo dietro rilascio di garanzia fideiussoria conforme a legge e mancata riscossione dell'anticipo con suo deposito presso Notaio la soluzione preferita sarà quest'ultima, tutte le volte in cui: a. il rilascio della garanzia comporterà, per il medesimo importo della somma riscossa, l'utilizzo dei propri affidamenti (la riscossione, in altre parole, è in tale caso solo nominale, perché si accompagna ad un contestuale prelevamento da parte della banca garante, con la conseguenza, che, agli occhi del costruttore, è in realtà quest'ultima che riscuote), sia per la maggiore convenienza che il costo notarile presenterà rispetto al pagamento degli interessi bancari conseguente all'utilizzo, sia per ragioni di riservatezza, soprattutto in considerazione del fatto che il deposito notarile, operando a monte della riscossione, non comporta alcun tipo di impiego degli affidamenti e, quindi, di diminuzione della propria complessiva capacità finanziaria; b. il rilascio della garanzia, pure non comportando l'utilizzo degli affidamenti o l'obbligo di depositare a favore del garante l'intero importo riscosso, abbia un costo maggiore di quello che è, per il costruttore, il costo complessivo della mancata riscossione dell'anticipo da parte dell'acquirente sommato al costo notarile del deposito che resterà a proprio carico (non essendo difficile ipotizzare che il costo notarile del deposito verrà per intero ribaltato sull'acquirente, in conformità del resto con la regola posta all'art. 1475 c.c. in tema di spese della vendita, la valutazione di convenienza sarà fatta, in tale caso, tra pagamento della provvigione al garante e mancata riscossione fino al momento del trasferimento della proprietà di ogni anticipo). Non spetta al giurista elaborare ulteriori approfondimenti in termini di convenienza economica , per il costruttore, dei due scenari da ultimo prospettati. Ci si può limitare, in questa sede, ad una conclusione empirica, dettata soltanto dal buon senso e dall'esperienza professionale: - nel caso a), il deposito notarile risulterà senz'altro conveniente, almeno se sarà confermato che il rilascio di garanzia fideiussoria legale da parte di banca comporterà il contestuale utilizzo degli affidamenti concessi all'impresa; - nel caso b), invece, il deposito notarile potrà risultare conveniente solo se l'acquirente sarà disponibile ad anticipare, per indisponibilità finanziaria fino al mutuo ipotecario o per altre ragioni, soltanto importi contenuti (in funzione, più che altro, di garanzia rispetto a propri futuri eventuali inadempimenti , anziché di anticipo di pagamento). …(segue) e rischi per il Notaio Le perplessità maggiori al fine di ipotizzare che, prater legem, sia possibile ipotizzare una certa diffusione, almeno allo stato attuale, del deposito presso Notaio di parte del prezzo dovuto dall'acquirente al costruttore, derivano invero proprio da una valutazione di quello che, presumibilmente, sarà l'atteggiamento del Notaio depositario medio. Un primo ostacolo, di ordine generale, può essere costituito da quelle stesse motivazioni di ordine prevalentemente psicologico che hanno contribuito alla scarsa fortuna, fino ad oggi, del deposito formale di cui all'art. 6 L.64/1934, a cui si può aggiungere l'ovvio rilievo che il deposito fiduciario, proprio per la sua connotazione squisitamente privatistica, mal si presta ad essere utilizzato per importi ingenti (la prassi conosce dei depositi fiduciari per periodi prolungati, come nel caso, per esempio, di venditore che rischia di decadere dalle agevolazioni prima casa ove non acquisti entro un anno altro immobile da adibire a propria abitazione principale, però per importi generalmente contenuti a qualche migliaio di euro) e per situazioni destinate a protrarsi per mesi, se non per anni, anziché per pochi giorni soltanto (la prassi conosce depositi di importi considerevoli, come nel caso di somme destinate ad estinguere un debito ipotecario, ma solo per pochi giorni). Ricorrendo congiuntamente i due requisiti anzidetti, della somma ingente e della durata protratta nel tempo del deposito: - da un lato, sorge infatti la necessità di provvedere, nell'interesse della parte che al termine del deposito beneficerà del versamento da parte del Notaio, ad un adeguato investimento della somma, che coinvolge responsabilità e valutazioni che male si attagliano al ruolo del Notaio, e, comunque, al carattere meramente fiduciario del deposito; - dall'altro lato, possono sorgere dubbi anche in caso di utilizzazione del deposito formale ex art. 6 L.64/1934, in considerazione del già rilevato deficit normativo per il caso di morte o altra causa di cessazione del Notaio dall'attività (non esiste l'archivio notarile o altro Notaio del distretto che subentri nella posizione di depositario) o per il caso di inadempimento da parte del Notaio stesso (non esiste un fondo di garanzia o altra forma di garanzia di tipo pubblicistico). Un secondo ostacolo, di ordine particolare, connesso alle prescrizioni contenute nel D.lgs.122/2005, certamente ancora più rilevante in termini pratici, riguarderà invece, laddove la vicenda non termini fisiologicamente con il completamento del bene e con la stipulazione dell'atto notarile traslativo della proprietà, l'individuazione dei casi in cui le somme depositate dovranno, da parte del Notaio, essere consegnate al costruttore (terzo beneficiario del deposito, secondo lo schema, applicabile ad ogni tipo di deposito notarile, di cui agli artt. 1411 ss. c.c.) o piuttosto all'acquirente (depositante, o stipulante secondo il medesimo schema dell'art. 1411 c.c.) [nota 21]. Occorre chiarire, a questo punto, un passaggio fondamentale. In tutti i casi di deposito assimilabile, per la funzione di garanzia svolta, all'istituto anglosassone dell'escrow [nota 22], il depositario potrà trovarsi di fronte ad una controversia che lo investe, stante un diverso apprezzamento di terzo beneficiario e depositante in merito all'evento che comporterebbe obbligo del depositario di consegnare la somma all'uno o all'altro soggetto. Il problema è che, nell'ordinamento italiano, in assenza di una elaborazione giurisprudenziale anche lontanamente paragonabile a quella, veramente rimarchevole, dell'escrow compiuta dalle corti di common law, ed in assenza altresì di un contesto legislativo che regoli la specifica materia con norme chiare e la cui interpretazione risulti sedimentata, la "tranquillità" del depositario dovrà riposare, esclusivamente, sull'accuratezza e completezza delle clausole contrattuali introdotte preventivamente nello stesso contratto di deposito in garanzia. Purtroppo, laddove il deposito intenda tutelare, in alternativa alla scarsamente efficace garanzia disciplinata dagli artt. 2 e 3 D.lgs.122/2005, i diritti patrimoniali dell'acquirente di immobili da costruire, il Notaio depositario correrà quella stessa incertezza che, all'inizio del presente scritto, si individuava tra le ragioni che avrebbero creato problemi ai costruttori ai fini dell'applicazione della nuova normativa, ovvero che la formulazione non perspicua, quando non decisamente criticabile, della normativa comporti il rischio, nel caso del deposito presso Notaio, che la previsione negoziale di un successivo svincolo delle somme depositate a favore del costruttore configuri riscossione vietata proprio ai sensi dei citati artt. 2 e 3 [nota 23]. Più in concreto, si può ipotizzare, in un caso in cui le parti siano ricorse al deposito notarile di parte del prezzo in occasione della conclusione di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire, che, scaduto il termine per la stipulazione del contratto definitivo, il costruttore ritenga maturato il proprio diritto alla consegna della somma depositata, adducendo che la mancata stipulazione è imputabile ad un inadempimento dell'acquirente ai propri obblighi di pagamento del prezzo ed alla conseguente avvenuta risoluzione del contratto stesso, mentre quest'ultimo ritenga che la mancata stipulazione da parte sua derivi unicamente, quale eccezione di inadempimento, dal mancato rispetto, da parte del costruttore, dei propri impegni relativamente all'esecuzione della costruzione a regola d'arte. Stabilire, in tale ipotetico ma non irrealistico contesto, quale sia il soggetto a cui il Notaio depositario dovrà restituire la somma depositata implica che vi sia certezza in merito all'avvenuta risoluzione per inadempimento del contratto preliminare di vendita e, verificato, ciò, che sia altresì chiarito se la risoluzione deriva da un inadempimento dell'acquirente (con conseguente diritto alla riscossione da parte del costruttore, senza che ciò implichi a questo punto alcuna violazione degli artt. 2 e 3 D.lgs.122/2005), o invece da un inadempimento del costruttore (con conseguente diritto alla riscossione, in tale caso, da parte dell'acquirente già depositante). Anche ipotizzando che un'accurata stesura del regolamento del contratto di deposito consenta di venire a capo dei dubbi sopra prospettati relativamente al presupposto giuridico dello svincolo nell'una o nell'altra direzione delle somme depositate (ed ammettendo altresì che tale accuratezza non comporti costi transattivi del deposito tali da farne venire meno la convenienza), anche ipotizzando che, venuto meno per risoluzione il contratto preliminare, gli artt. 2 e 3 D.lgs.122/2005, come sembra corretto ritenere alla luce della ratio dell'intera normativa contenuta nel provvedimento, non impediscano la riscossione delle somme depositate da parte del costruttore, resta la difficoltà per il Notaio depositario di potere acquisire certezza in merito agli elementi di fatto sui quali si fonda la pretesa contrapposta delle parti, che risulteranno quasi sempre focalizzati sulle modalità mediante le quali è stata eseguita la costruzione dell'immobile. Non è irrealistico che, attraverso la previsione di opportune clausole anche a quest'ultimo fine, come la previsione di un collaudo o di una perizia tecnica secondo regole e tempi prefissati, il Notaio possa cautelarsi anche in ordine a simili contestazioni, così come non è neppure irrealistico ipotizzare che, grazie ad un'ulteriore opportuna clausola del contratto di deposito, l'instaurazione di una lite giudiziale da parte di una delle parti non impedisca al depositario la consegna delle somme all'altra. Ciò che rimane non realistico, allo stato, è invece che il Notariato nel suo complesso, e non soltanto in persona di alcuni suoi esponenti più inclini ad eseguire i necessari approfondimenti e ad assumersi le connesse responsabilità, sappia farsi carico di tutti gli aspetti, qui soltanto accennati, che un siffatto deposito richiede, per la sicurezza del depositario, di affrontare e di risolvere in via preventiva. Perché la soluzione praeter legem del deposito presso Notaio possa assurgere, nelle compravendite di immobili in costruzione, a soluzione praticata diffusamente, gli sforzi dei singoli Notai non appaiono sufficienti. La fiducia che le parti ripongono nel Notaio come professionista dovrebbe essere accompagnata con una pari fiducia riposta nei confronti del medesimo Notaio, al di fuori della tradizione del Notariato italiano, ed in analogia invece con l'esperienza propria di altri notariati, quale "gestore" di somme di denaro da investire in attesa che si creino i presupposti giuridici della relativa restituzione. A tale fine occorrerebbe invero ipotizzare che il Consiglio Nazionale del Notariato riesca a mettere in piedi, pure in assenza di uno specifico quadro legislativo di riferimento, un sistema di gestione accentrata delle somme depositate presso i singoli Notai, che metta depositanti e terzi beneficiari oggettivamente al riparo dal rischio di inesatta custodia o investimento della somma da parte del singolo Notaio e, nel contempo, consenta al costruttore non solo di confidare su rendimenti più alti, ma anche di utilizzare concretamente tali depositi, se del caso costituendo appositi diritti di pegno (condizionati) a favore della propria banca, secondo modalità tutte da esplorare e da definire unitamente ai rappresentanti degli istituti di credito, per incrementare il plafond di finanziamento ad esso costruttore destinato. L'iniziativa potrebbe svolgersi anche al di fuori del non appagante meccanismo di deposito formale di cui all'art. 6 L.64/1934, richiedendosi, quale unico presupposto affinchè il singolo Notaio possa fruire del deposito accentrato, che il contratto di deposito in garanzia, senza bisogno di ipotizzare formulari prefissati che andrebbero a mortificare l'autonomia privata, sia previamente approvato, quanto alla sua idoneità ad individuare con sufficiente certezza il destinatario del rimborso in conformità alle norme di cui al D.lgs.d.lgs. 122/2005, dagli organi di gestione del fondo come nominati dallo stesso Consiglio Nazionale. Qualche suggerimento finale de iure condendo L'attuale formulazione della normativa a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, sulla cui necessità ed urgenza - sia ribadito chiaramente - non è assolutamente lecito sollevare dubbi, non può non lasciare insoddisfatti, sia per le scelte frettolose compiute dal legislatore delegante, sia per alcune norme dettate discrezionalmente dallo stesso legislatore delegato. In questa sede, ci si deve limitare a ribadire, riprendendo quattordici mesi dopo, punto per punto, le osservazioni già formulate dal Consiglio Nazionale del Notariato nella propria deliberazione del 19 novembre 2004, che la nuova normativa potrà funzionare in maniera soddisfacente soltanto se si interverrà sulla stessa legge delega, in maniera contestuale, su due punti fondamentali. Il primo punto coincide con la necessità che siano previste, sulla falsariga delle scelte fatte dai principali legislatori stranieri, adeguate sanzioni, penali o amministrative, afflittive o inibitorie, a carico del costruttore che viola determinate norme imperative poste a tutela dell'acquirente. Senza questo passaggio, qualsiasi cosa immaginino di fare i Notai e, più in generale, i pubblici poteri, un numero non irrilevante di imprenditori sceglierà, purtroppo, spesso con il pieno consenso dell'acquirente, la via dell'illegalità, per le ragioni che si è cercato di evidenziare all'inizio. Il secondo punto, una volta assicurata l'effettività della normativa, consiste invece nella necessità, se non si vuole influire drammaticamente sul mercato edilizio italiano, caratterizzato dall'operare di numerose imprese piccole e piccolissime, a molte delle quali non sarebbe però giusto negare per la sola dimensione esigua la patente della serietà e dell'utilità sociale, di affiancare alla garanzia fideiussoria di cui agli attuali artt. 2 e 3 D.lgs.122/2005 (a loro volta da riformulare, sia migliorandone la tecnica legislativa, sia attenuando l'obbligo di cui all'attuale art. 3 comma 7, secondo cui solo la stipulazione del contratto traslativo della proprietà consente lo svincolo della garanzia fideiussoria medesima) altre adeguate forme di garanzia, compatibili anche con la sopravvivenza delle predette imprese. Tra queste garanzie ulteriori, per le ragioni sopra riferite, non sembrerebbe affatto priva di utilità, per un legislatore che - finalmente - intenda perseguire l'obiettivo dichiarato tenendo conto delle migliori esperienze di oltreconfine e coinvolgendo le professioni più esperte nel settore in oggetto, a cominciare proprio dal Notariato, l'introduzione della possibilità del deposito preventivo a favore di terzo imparziale, unitamente ad una disciplina delle principali regole a cui deve ispirarsi il deposito delle somme dall'acquirente che sia sensibile alle criticità che ci si è sopra permessi di evidenziare. Terzi imparziali potrebbero essere il Notaio ed anche, se ciò sarà considerato opportuno dal legislatore, pure in presenza di una minore connotazione pubblicistica delle relative attività, ed eventualmente prevedendo limiti di importo e condizioni specifiche non valide invece per il Notaio, le altre categorie ritenute meritevoli di ricevere fiducia da parte dello Stato, si tratti di professioni riconosciute (avvocati) o non riconosciute (agenti immobiliari). Quest'ultimo intervento potrebbe essere opportunamente accompagnato, se si condivide l'idea che l'impiego dello strumento del contratto preliminare trascritto, anche senza renderlo obbligatorio come è invece avvenuto in Francia, possa, a costo contenuto, completare la tutela dell'acquirente (e la sua effettiva informazione preventiva), dal superamento, grazie ad un apposito (ed attesissimo) intervento legislativo, di quelle gravi incertezze che, alla luce della inadeguata formulazione della normativa attuale (e della sua interpretazione non sempre esente da pecche), rendono insicuro l'impiego del medesimo contratto preliminare trascritto. Tali incertezze sono principalmente due: a in primo luogo, l'incertezza circa la soluzione a favore di colui che per primo esegue la formalità presso i registri immobiliari, in espressa deroga all'art. 2748 comma 2 c.c., del conflitto tra creditore ipotecario e promissario acquirente che intenda fare valere il proprio privilegio ex art. 2775-bis c.c.; b in secondo luogo, l'idoneità della trascrizione del preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire su un determinato suolo a "prenotare" il diritto del promissario acquirente (bene futuro) anche nei confronti di eventuali terzi che iscrivano o trascrivano, successivamente alla trascrizione del preliminare, diritti acquistati contro il costruttore sul suolo nudo o in corso di costruzione (bene presente) [nota 24]. Il tutto nella convinzione che un'acquisita certezza giuridica in tema di effetti della trascrizione del preliminare, oggi purtroppo mancante, possa suggerire, proprio perché la tutela dell'acquirente sia equa ed adeguata, e non imposta in termini assoluti ed incompatibili con il funzionamento del mercato degli immobili da costruire così come oggi esistente in Italia, un'attenuazione del divieto di cui all'art. 2 D.lgs.122/2005 di corrispondere caparre ed anticipi a qualsiasi altro titolo del prezzo di acquisto al costruttore prima del trasferimento della proprietà del bene, ove non sia fornita da quest'ultimo contestuale ed idonea garanzia fideiussoria. La certezza di potere confidare, seppure con i tempi della procedura esecutiva o concorsuale, in assenza di ipoteche precedenti o di privilegi prevalenti, sul recupero della somma anticipata da parte dell'acquirente, grazie alla trascrizione del preliminare, potrebbe indurre il legislatore a permettere che, di fronte alla redazione del preliminare in forma di atto notarile, e quindi al conseguente obbligo di trascrizione del contratto preliminare, in caso di assenza di precedenti iscrizioni di ipoteche, una somma di denaro pari ad una prestabilita percentuale massima del prezzo (es. venti o venticinque per cento, o altra percentuale ancora, secondo la discrezionalità del legislatore) possa essere comunque anticipata dall'acquirente senza necessità di rilascio da parte del costruttore di alcuna garanzia fideiussoria. Pretendere sempre e comunque una copertura totale tramite garanzia fideiussoria conforme agli stringenti (ed incerti) requisiti di legge significa, come gli operatori stanno purtroppo già constatando, fare fallire la riforma, e quindi non solo creare un grave impaccio all'economia del settore, ma anche perdere l'occasione al fine di offrire agli acquirenti di immobili da costruire una tutela effettiva, e non soltanto dichiarata nella lettera della formulazione legislativa, ma scarsamente praticata nei fatti. [nota 1] In considerazione del disposto di cui all'art. 5 D.lgs.122/2005, ci si riferisce a quegli interventi edilizi per i quali il costruttore non aveva richiesto il titolo abilitativo dell'intervento edilizio prima del 21 luglio 2005. [nota 2] Cfr., per es., le interviste ad alcuni operatori del settore condotte da E. DEL MASO, «Qui fallisce la legge», in Milano Finanza, 22 ottobre 2005, p. 77. [nota 3] Non si può non vedere, peraltro, come la previsione di una scadenza a termine fisso per la garanzia fideiussoria in parola costituirebbe un elemento di rischio significativo per l'acquirente, costretto a scegliere, in caso di mancata ultimazione dei lavori o altro inadempimento da parte del costruttore entro il termine indicato nella fideiussione, tra la perdita della garanzia stessa, l'accettazione, ove possibile, di un adempimento inesatto o, addirittura, la risoluzione del contratto con la conseguente perdita del bene. [nota 4] Una impietosa rassegna delle principali perplessità che la formulazione legislativa solleva ai fini di consentire ai soggetti legittimati di rilasciare fideiussioni "conformi a legge" è da ultimo compiuta da R. TRIOLA, «Vendita di immobili da costruire e tutela dell'acquirente dopo il D.lgs.122/2005», Teoria e pratica del diritto, Milano, 2005, p. 80 ss. [nota 5] Per fare un solo esempio, si potrebbe considerare l'ipotesi in cui il costruttore si impegni a rilasciare, dinanzi ad un programma di pagamenti differiti, seppure tutti convenuti prima della stipulazione del contratto definitivo, eventualmente per stato di avanzamento lavori, come da prassi, una fideiussione prima di ogni singolo pagamento, per l'importo del medesimo, e non un'unica fideiussione all'inizio per tutti pagamenti in oggetto, anche se non ancora eseguiti. Si comprende invero, in fatto, che, ove si accogliesse quest'ultima soluzione più rigorosa, il rilascio di una siffatta garanzia risulterebbe per il costruttore, evidentemente, eccessivamente oneroso sul piano economico, e, in diritto, che l'inciso legislativo dell'art. 3 comma 1 «anche secondo quanto previsto dall'art. 1938 c.c.», che nelle intenzioni del legislatore storico intendeva probabilmente giustificare, in proposito, la soluzione meno rigorosa, è assolutamente inidoneo sul piano letterale a giustificare una simile possibilità, dal momento che la fideiussione in parola, così come ogni altra c.d. fideiussio indemnitatis, è necessariamente ed in ogni caso a garanzia di un'obbligazione futura. L'unica soluzione concretamente praticabile, quindi, presenta un inaccettabile deficit di certezza legale, di predictability. [nota 6] Il rilascio di garanzia da parte di banche richiederà non solo una valutazione preventiva dell'intervento edilizio e dei suoi specifici aspetti finanziari, ma anche la richiesta di specifiche garanzie da parte del costruttore, che, normalmente, dovrebbero consistere, come accade per gli altri anche meno onerosi crediti di firma, nel prelevamento di parte del finanziamento erogato sulla base della capacità di finanziamento dell'impresa per ciascun singolo intervento e nella creazione di un vincolo, per l'importo corrispondente alle fideiussioni di volta in volta rilasciate a beneficio degli acquirenti, in apposito conto di garanzia, con conseguente applicazione, oltre alla eventuale provvigione dovuta sulla fideiussione, del tasso di interesse dovuto sull'affidamento stesso. [nota 7] Il rilascio di garanzia da parte di questi enti richiederà non solo, anche in questo caso, una valutazione preventiva dell'intervento edilizio e dei suoi specifici aspetti finanziari, ma anche la valutazione prudenziale del rischio sinistro, conformemente alle regole tecniche assicurative ed alla prassi per il c.d. ramo cauzioni, in cui, come evidenziato da alcuni primi commenti di esponenti del mondo assicurativo (G. MESSA, «Il ruolo delle assicurazioni nel rilascio delle garanzie fideiussorie: problematiche specifiche e difficoltà operative», Atti, Paradigma, 2005, prima della definitiva approvazione del D.lgs.122), l'individuazione di un premio adeguato presuppone la maturazione di un'esperienza e, quindi, una delicata opera di assestamento, soprattutto al fine di rendere possibile una adeguata tipizzazione - fondamentale per l'impresa assicurativa - degli eventi che potranno dare luogo all'escussione della garanzia. [nota 8] Bisogna tuttavia ricordare ciò che, senza ipocrisie, sottolinea in proposito A.BUSANI, «Sui fallimenti tutela con rischi», IlSole24Ore, 12 giugno 2005, p. 19, secondo cui «è noto (anche senza dover ricordare le tristi vicende delle fideiussioni delle società calcistiche) a chiunque abbia un minimo di esperienza professionale che, nell'ambito delle finanziarie, accanto a soggetti di indubbia moralità, prosperano (e ancor più da oggi prospereranno) soggetti completamente privi di patrimonio, la cui solvibilità è almeno incerta e la cui disponibilità ad aderire a richieste di rilascio di garanzie senza opporre riserve (ai richiedenti più improbabili) è inversamente proporzionale alla disponibilità ad accogliere le richieste di escussione delle fideiussioni rilasciate». [nota 9] Si può così ipotizzare che, nella primissima fase, vi sarà, in termini relativi, una maggiore diffusione delle garanzie assicurative rispetto a quelle bancarie, magari a fronte di un calcolo ancora approssimativo del rischio assicurativo e, quindi, di un premio inadeguato (per difetto). [nota 10] A cui deve ritenersi conseguire una responsabilità di tipo contrattuale in capo al costruttore. [nota 11] La scelta di non introdurre sanzioni penali o amministrative, imputabile esclusivamente alla legge delega, è stata chiaramente rilevata dal Consiglio Nazionale del Notariato nella propria deliberazione n. 4/1648 del 18 novembre 2004, ove non si è mancato di prevedere che tale lacuna, qualora non sia colmata da un successivo specifico intervento legislativo, rischierà seriamente di minare alla base il successo dell'intera normativa. [nota 12] Non è un caso, evidentemente, che altri ordinamenti, valutando il beneficio informativo che tale soluzione comporta per gli acquirenti, abbiano imposto fin dalla fase preliminare l'atto notarile sotto pena di nullità. [nota 13] Una delle conseguenze più rilevanti che l'entrata in vigore della nuova normativa ha comportato per l'attività notarile consiste nel dovere professionale del Notaio di richiedere alle parti, tutte le volte in cui la parte venditrice riveste al qualità di costruttore e la parte acquirente rientra nella definizione di cui al D.lgs.122/2005, se a monte del contratto definitivo per il quale il Notaio stesso viene incaricato esista un contratto preliminare, o comunque denominato, stipulato quando l'immobile era ancora in fase di costruzione. Solo l'adempimento di tale specifico profilo istruttorio consentirà invero al Notaio di stabilire, anche limitandosi peraltro alla dichiarazione resa dalle parti, se la fattispecie si colloca per intero al di fuori della normativa di cui al D.lgs.122/2005 in questione, perché il primo rapporto giuridico è stato instaurato tra le parti successivamente alla dichiarazione di fine lavori, oppure se la stessa rientri nell'ambito di tale normativa. Tale conclusione, a sua volta, risulterà rilevante per la stesura del contratto definitivo, soprattutto ai fini dell'eventuale applicazione degli artt. 7, 8 e, soprattutto, 10 D.lgs.122/2005 medesimo. [nota 14] Cfr., in tema, E. PROTETTì - C. DI ZENZO, La Legge Notarile, Milano, 1987, p. 291, e P. BOERO, La Legge Notarile commentata, art. 62, Milano, 1993, vol. I, p. 395 ss. [nota 15] Per la legittimità di tale deposito, si è espresso anche il Consiglio Nazionale del Notariato, nello studio n. 4586 della Commissione Studi civilistici del 16 settembre 2003, in considerazione dell'atipicità delle attività libero professionali svolte dal Notaio e dell'operatività dell'art. 6 L.64/1934 solo in presenza della volontà delle parti di avvalersi dell'intervento del Notaio in veste di pubblico ufficiale. Per un approfondimento dell'istituto, cfr., L.BARASSI, «Depositi fiduciari di somme o di titoli: fiducia, mandato, agency escrow», in AA.VV. Fiducia, trust, mandato ed agency, Quad. 2 collana Convegni di studio - Madonna di Campiglio, Milano, 1991, p. 273 ss. (ove si offre una casistica approfondita dei principali casi in cui si ricorre, nella prassi, al deposito notarile); R.VOIELLO, «Depositi fiduciari», in AA.VV., Fiducia, trust…, ult.cit., p. 287 ss.; e, da ultimo, G.GRISI, Il deposito in funzione di garanzia, Milano, 1999, p. 135 ss. [nota 16] L'art. 7 L.64/1934 sancisce infatti l'obbligo del Notaio, alla fine di ogni trimestre solare ed entro il ventesimo giorno, di trasmettere estratto autentico in carta libera di tale registro al presidente del consiglio notarile e al capo dell'archivio notarile del proprio distretto (obbligo da ritenersi sussistente, secondo l'interpretazione accolta dal Ministero di giustizia del 7 dicembre 1963, e a differenza di quanto accade invece per gli altri repertori notarili, soltanto in caso di effettivo uso da parte del Notaio di tale registro). [nota 17] G. GRISI, op.cit., p. 215 in nota. [nota 18] G. GRISI, op.cit., p. 215 in nota. Non vi dovrebbero essere peraltro difficoltà nell'ammettere, anche in tale contesto, la rilevanza di una eventuale diversa volontà delle parti. [nota 19] La sentenza (Cass. 15 gennaio 1937, n. 123) è stata commentata dai principali giuristi dell'epoca, tra i quali R.NICOLò «Deposito in funzione di garanzia e inadempimento del depositario» in Foro it., 1937, I, c. p. 1476 ss.; W. BIGIAVI, «Deposito in funzione di garanzia e inadempimento del depositario» in Foro it., 1938, I, c. p. 260 ss.; F. SANTORO-PASSARELLI, «Deposito in luogo di adempimento» in Foro. lomb., 1938, p. 97 ss. [nota 20] Gli ordinamenti anglosassoni conoscono la figura dell'escrow (derivante dalla parola francese antica escroe, che definiva il rotolo di pergamena), traducibile in italiano con l'espressione "deposito di garanzia", che può essere definito, secondo la definizione datane da DE FRANCHIS, Dizionario giuridico inglese - italiano, Milano, 1984, p. 703, voce Escrow, come «l'atto scritto (scrow), sigillato (sealed) e consegnato a un terzo con l'intesa che questi, a sua volta, lo consegni a quella parte a cui favore esso è fatto, dopo l'adempimento di una certa prestazione da parte di quest'ultima o al verificarsi di una certa condizione; a seguito di che, esso assume il valore di un deed» (quest'ultimo termine indica l'atto formale negli ordinamenti di common law). In tema cfr., da ultimo, soprattutto al fine di mettere in evidenza il ruolo prezioso svolto dalla giurisprudenza nel mettere a fuoco, attraverso la progressiva enucleazione dei doveri delle parti, delle caratteristiche dell'istituto, A.M. LUCIANI, «Escrow», Contr. impr., 2005, p. 801 ss. [nota 21] Se la dottrina dominante è orientata a qualificare il deposito in funzione di garanzia, anche se eseguito presso Notaio secondo lo schema del deposito che si è sopra definito come formale, come deposito irregolare in senso tecnico, ai sensi degli art. 1766 ss. c.c., non altrettanto univoca può dirsi la sua qualificazione come contratto a favore di terzo ex art. 1411 ss. c.c., ritenendosi da alcuni che, trattandosi di negozio collegato ad un diverso contratto civilistico, la veste di depositante debba essere assunta da tutte le parti di tale contratto collegato congiuntamente tra loro, con ciò escludendosi l'applicabilità degli art. 1411 ss. c.c. citati per mancanza di un terzo rispetto al contratto stesso di deposito (in tema, per approfondimenti, cfr. G.GRISI, op.cit., p. 214 ss. e p. 229 ss.) [nota 22] Cfr. sopra nota 20. Per un approfondimento completo e ricco di spunti interpretativi raffinati, seppure prevalentemente svolto dal punto di vista dogmatico, dell'istituto del deposito in funzione di garanzia nell'ordinamento italiano, cfr., invece, G. GRISI, op. cit., passim. [nota 23] Rimanendo nell'ambito di quello che in un precedente paragrafo si è individuato come terzo scenario, e riprendendo l'ipotesi in cui il costruttore, a fronte della rinuncia a percepire anticipi prima del rogito, intenda garantirsi contro l'inadempimento dell'acquirente, non vi dovrebbero essere dubbi in merito al fatto che le incertezze ipotizzate per il Notaio depositario si riproporranno per intero, forse anche aggravate dal ruolo non di giurista proprio della banca, nel caso in cui le parti, in alternativa al deposito delle somme, scelgano, come pure si è sopra accennato nel testo, il rilascio di una fideiussione bancaria dall'acquirente a favore dello stesso costruttore. [nota 24] Soprattutto ragionando in prospettiva dell'acquisizione (per effetto della recente riforma?) di una maggiore efficienza e rapidità della procedura fallimentare, che consenta all'acquirente di recuperare le somme anticipate dalla stessa procedura in tempi accettabili, sembra a chi scrive ipotizzabile che la libera scelta del preliminare trascritto giustificherebbe la possibilità per l'acquirente di immobile da costruire di versare al costruttore anticipi di prezzo o corrispettivi (si pensi all'efficacia di tale prospettiva con riguardo all'ipotesi - quasi "ingestibile" dopo l'entrata in vigore del D.lgs.122/2005 - della permuta di area edificabile con unità immobiliari da realizzare sulla medesima), anche senza necessità di ottenere il rilascio, da parte dal costruttore stesso, della prevista garanzia fideiussoria. PUBBLICAZIONE » Indice » Approfondimenti La NormativaGli Studi del Consiglio Nazionale del NotariatoLa Bibliografia RilevanteARTICOLO » Note
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Da: amen 2	14/02/2022 15:24:34
qualche info certa dalla commissione?
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Da: Condono2016e2019	14/02/2022 18:30:30
Non capisco se comprendete ciò che leggete
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Da: Follieconcorsuali	15/02/2022 07:31:12
Nella sostanza, l'autore sostiene che il deposito formale ex R.D 1934 potrebbe  essere in astratto sostitutivo della fideiussione ma che, nella sostanza, può non esserlo in quanto su di esso possono incidere le vicende personali e patrimoniali del Notaio (con il risultato che si potrebbe avere la perdita del deposito). Mi pare vi sia anche altra opinione, ancora più possibilista, argomentando dalla nuova disciplina del deposito prezzo e dalla segregazione patrimoniale ivi prevista dalla legge. Faccio notare, tuttavia, che la normativa sul deposito prezzo di fonte legale (e pertanto la segregazione in discorso) opera per i contratti definitivi e non per i preliminari...Se vogliamo farlo anche per i preliminari, ok ma allora ho grossi dubbi che possa operare la segregazione legale erga omnes... Inoltre, la garanzia fideiussoria ex TAIC deve essere a prima richiesta, quindi a tutto concedere, se il deposito al notaio non prevede tale clausola, non si può mai avere equivalenza con la fideiussione... Pertanto, a mio avviso, nel caso del concorso, la fideiussione ci voleva. clausola sul deposito prezzo non la si è fatta c
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Da: possibili paletti	15/02/2022 16:57:12
Come si.fa a sostenere che ci vuole la fideussione se con il deposito prezzo il costruttore prima del trasferimento della proprietà non prende nulla ed inoltre se iil notaio si sperpera i soldi del.deposito l acquirente paga di.nuovo il prezzo depositato perché .questo non è liberatorio  o solutorio ma a titolo.di garanzia; storicamente, l'art. 6 L.64/1934 costituisce la risposta di un celebre caso che, negli Anni Trenta del secolo scorso, coinvolse un Notaio depositario di una somma di denaro in occasione di una compravendita immobiliare che le parti, stante la presenza di un incapace e la necessità di attendere l'autorizzazione tutoria di legge, avevano sottoposto a condizione sospensiva del rilascio di tale autorizzazione, salvo provvedere all'immediato deposito della somma da parte dell'acquirente presso il Notaio, a garanzia della certezza dell'incasso da parte del venditore in caso di effettivo rilascio dell'autorizzazione in parola. Rilasciata quest'ultima, tuttavia, si scoprì, da parte del venditore beneficiario del deposito, che la somma non era più disponibile presso il Notaio, che l'aveva sperperata. A prescindere dall'ovvia responsabilità di quest'ultimo sul piano civilistico (non anche penale e disciplinare stante il carattere fiduciario e quindi l'estraneità alla pubblica funzione del deposito stesso), ci si chiese se il compratore doveva ritenersi nondimeno liberato, oppure se lo stesso doveva considerarsi inadempiente al proprio obbligo di pagamento del prezzo. La Suprema Corte, definitivamente decidendo la controversia (sulla base delle norme contenute nel c.c. del 1865, che non disciplinavano il c.d. deposito irregolare), sancì il carattere non liberatorio del predetto deposito eseguito dall'acquirente, proprio sottolineando la funzione di garanzia, e non solutoria, che le parti avevano attribuito al deposito [cass n.123 del 1937]. L'eccezionalità del comportamento del Notaio che originò la sentenza citata dà ragione dello scarso numero di pronunce che, pure in presenza di una prassi assai variegata e diffusa di depositi di somme o valori presso il Notaio, si rinvengono in tale specifica materia.
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Da: !!! 3puntiesclamativi	16/02/2022 13:54:49
Io capisco che copiare e incollare sia comodo, ma magari invece di vomitarci addosso pagine e pagine di testo della sentenza x o dell'articolo y, sarebbe utile almeno inserire solo gli stralci che interessano per sostenere questa o quella tesi, dando poi il rifermento completo a chi ha tempo e voglia. La sintesi, questa sconosciuta… Comunque, vorrei sottolineare che nella vita vera, un notaio per non beccarsi una nullità chiara e prevista dalla legge a caratteri cubitali, con quello che ciò comporta, o trova qualcosa che senza possibilità di interpretazione gli consenta di non mettere la fideiussione (direi almeno una cassazione o un parere inconfutato del cnn con un certo storico di applicazione in prassi) o di fideiussioni ne mette anche dieci!!!!
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Da: amen 2	1  - 16/02/2022 16:21:44
basta cazzate, solo info certe utili per l'organizzazione... dei vostri pareri non interessa nietne a nessuno
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Da: Sulla fidejussione	17/02/2022 08:30:37
Questa commissione premierà  sicuramente il ragionamento secondo me, questo come premessa generale, il punto è un altro, ovvero, la norma sul preliminare TAIC dispone che al contratto a pena di nullità vada allegata la fid., ora, ok articoli, sentenze pareri etc, ma segnalo sommessamente che la traccia non poneva alcun problema circa la produzione e allegazione della fidejussione, quindi, al netto della nullità testuale si potrebbe porre a mio modestissimo avviso un problema di travisamento. Si corre il rischio, non allegandola (per quello che ho visto nei concorsi passati) di esser bocciati per nullità dell'atto e invece chi la ha messa senza sapere cosa garantisca passa, è la storia del concorso e la conosciamo tutti. Le motivazioni le leggono generalmente per bocciare, e questo lo sappiamo tutti quanti. Su questo non c'è parere che tenga, non perché sia sbagliato quanto sostenuto. Con quanto sopra non mi permetto, nella maniera più assoluta di dire che chi non la ha messa è fuori, semplicemente perché non lo sapremo finché non usciranno i risultati e faremo accesso agli atti. Conosciamo benissimo il gioco del concorso (tutti), sappiamo infatti che se la commissione vuole fa passare ciò che vuole e lo stesso vale per il curatore. In questo caso (curatore speciale) ancora peggio perché mentre per la fid c'è una norma che dispone la nullità quindi si potrebbe pensare (azzardando) sia un paletto, per il curatore non ci sono norme che per quel caso specifico (acquisto di diritti disomogenei e riserva di nomina) disponga la nullità! Sono teorie, Cassazioni, studi ma non legge quindi la commissione farà come crede. Questo per dire che è inutile arrovellarsi il cervello tanto alla fine è incontrollabile quello che accadrà! E questo messaggio vuole essere un consiglio (sono un poco più vecchio della media) per affrontare con serenità questo anno di correzioni, tanto nessuno sa come finirà e spesso i paletti valgono e non valgono, idem le nullità, o presunte tali, la storia del concorso ci insegna che passa tutto e il Contrario di tutto….
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Da: Fazio	17/02/2022 09:20:11
Per sulla fideiussione: ottimo intervento!
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Da: amen 2	17/02/2022 09:32:13
oh finalmente qualcuno che non parla ad minchiam... lasciamo perdere le nostre teorie ed elucubrazioni che sono irrilevanti
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Da: Sulla fidejussione	17/02/2022 11:35:04
Esatto, ripeto alla fine può succedere tutto ed il contrario di tutto, ad esempio ricordo al concorso 2015 venne detto che chi metteva un unico ape per tutto il fabbricato veniva bocciato… non accadde a tutti! Poi nel 2018 dissero che la mancata elezione del domicilio nel contratto di convivenza era causa di bocciatura… non accadde per tutti neanche in tal caso, gli esempi sono miliardi e non basterebbero 10 forum, uno si fa solo il sangue amaro. A contrario ci sono candidati che magari pur ammettendo non abbiano preso il ''paletto'' sbagliano altro e quindi sono fuori lo stesso, come anche persone che pensano di non aver fatto una cosa e invece la avevano fatta (es mancata osservanza di formalità che poi invece erano state osservate). Purtroppo sarà anche scontato ma è del tutto imprevedibile nella misura in cui nessuno (in genere) ricorda i temi a memoria e non è certo al 100% che anche ricordare il tema e confrontarsi con qualcuno che ci dice sia ottimo equivalga a promozione al concorso. Il potere discrezionale della commissione regna sovrano (non a caso potere ragazzi, potere che sarebbe proprio antitetico al concetto di discrezionalità), questi fanno quello che vogliono alla fine, come è sempre stato e come sempre sarà, basti pensare che le proiezioni danno 220/240 idonei a fronte di 400 posti banditi. La realtà in tutto questo, su cui mi sentirei proprio sicuro, è che ogni tot di temi devono uscire un tot di promossi e di bocciati, quindi in quella seduta di correzione, quel giorno, settima o mese passano quelli che per loro sono i meno peggio, ovviamente con eccezione dei 50 e dei temi (per loro) impresentabili. Tutto questo per dire che è molto meno 'romantico' ed 'equo' e 'certo' di come uno immagina (la procedura di correzione). Poi per carità il confronto è sempre utile, ad esempio navigando nel forum moltissime teorie e sentenze allegate non le conoscevo proprio e ho trovato utile leggerle, parere personale.
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Da: Follieconcorsuali	17/02/2022 12:17:38
Insomma, tutto passa se ben motivato e solo loro conoscono i paletti...censura plumbea su chi vuol capire se le voci sui paletti sono verosimili...vabbè ma allora il forum lo potete anche chiudere...ma per piacere...andate a studiare allora...
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Da: Sulla fidejussione	17/02/2022 12:32:45
I paletti possono essere verosimili o addirittura veri, anche questo è assolutamente giusto, ma, il fatto che un paletto sia vero non implica che sempre l'incappare nello stesso comporti in automatico la bocciatura, solo questo volevo dire, non mi permetterei mai di dire di cosa si può o meno parlare, anzi sapere quali siano i paletti (ammesso che qualcuno già lo sappia) sarebbe utile per tutti ancorché non risolutivo
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Da: Follieconcorsuali	17/02/2022 12:58:29
Sbagli, paletto è bocciatura certa, non diffondere false aspettative, non è giusto.
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Da: Follieconcorsuali	17/02/2022 12:59:28
Ammesso che qualcuno sappia dei paletti? Beata ingenuità...
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Da: lau	17/02/2022 16:56:49
Vendo i seguenti libri: Le società di persone (genghini/simonetti) 10 euro Formulario di diritto commerciale 2 tomi (Carbone) 25 euro Formulario di mortis causa e inter vivos (Carbone) 25 euro I diritti reali (Genghini) euro  10 il contratto in generale (Capozzi) euro  10 La forma degli atti notarili (Genghini)  euro  15 Le obbligazioni (Genghini)  euro 10 Le società di capitali e le cooperative (Genghini) euro  25 per info laura3892@libero.it
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Da: Condono2016e2019	17/02/2022 20:45:04
Denoto molta confusione ed ignoranza Vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna vergogna
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Da: possibili paletti	18/02/2022 11:58:30
https://www.judicium.it/le-nuove-garanzie-favore-degli-acquirenti-immobili-costruire/
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Da: xfollie	19/02/2022 21:29:19
allora vuol dire che tu sai dei paletti?
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Da: Condono2016e2019	20/02/2022 13:08:01
Quest'anno non vi dirò i paletti, miei cari porci. Dovete affogare nella vostra merda
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Da: !!! 3puntiesclamativi	20/02/2022 13:50:59
Mamma mia che noia che sei Condono. Che vita triste che devi avere. Sei l'esempio vivido del fatto che i soldi non fanno la felicità.
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Da: Per il	20/02/2022 16:41:25
Per il prossimo bando sapete novità?
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Da: Ci vuole anche c@@o	21/02/2022 10:11:37
No nulla
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Da: Ci vuole anche c@@o	21/02/2022 14:05:25
Si sa solo chele bocciature stanno continuando allo stesso modo. Io invece spero che non sia vero e attendo la gazzetta fiducioso. Non potranno continuare a bocciare cosí perché non arriveranno a 200 notai.
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Da: Lau	21/02/2022 14:37:00
Vendo i seguenti libri: Le società di persone (genghini/simonetti) 10 euro Formulario di diritto commerciale 2 tomi (Carbone) 25 euro Formulario di mortis causa e inter vivos (Carbone) 25 euro I diritti reali (Genghini) euro  10 il contratto in generale (Capozzi) euro  10 La forma degli atti notarili (Genghini)  euro  15 Le obbligazioni (Genghini)  euro 10 Le società di capitali e le cooperative (Genghini) euro  25 per info laura3892@libero.it
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Da: possibili paletti	22/02/2022 09:17:00
Non sono paletti ma mere incompletezze motivazionali né il 1395 cc perché la procura già conteneva la facoltà del procuratore di nominare la Alfa per cui già lo autorizzava eliminando il conflitto d'interessi Ne' il curatore speciale perché l art.411 c.3 che deroga al 378 cc recita che sono in ogni caso valide le disposizioni testamentarie e le convenzioni in favore dell'amministratore di sostegno che sia parente entro il quarto grado del beneficiario, ovvero che sia coniuge o persona che sia stata chiamata alla funzione in quanto con lui stabilmente convivente. il GT nell autorizzazione eventualmente poteva richiedere una perizia sul.valore del.bene ed autorizzare il.padre a compiere il negozio. Se invece si è postulato di estendere al beneficiario di AMD le norme sulla tutela e curatela allora ex 378 cc bisognava inserire il curatore speciale per il conflitto
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Da: possibili paletti	22/02/2022 09:31:29
sul 1395 cc si veda cass civ 29959 del 2019 sul 411 c.3 quale deroga al 378 cc si veda questo link: https://www.assostegno.it/il-figlio-ads-intende-acquistare-la-proprieta-della-madre-conflitto-dinteressi/
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