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Concorso per 400 posti di NOTAIO
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Da: Concorsista107 10/01/2022 12:42:17
Non è come dici tu, se il deposito prezzo non è legale, come nella traccia, allora non c'è nemmeno la segregazione patrimoniale sul conto dedicato aperto dal notaio, la qual cosa avvalora la evidente utilità (o necessità come pare per la commissione) della fideiussione anche nel caso...
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Da: Concorso 10/01/2022 13:00:46
Concorso a novembre
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Da: E quale sarebbe 10/01/2022 13:03:04
La fonte??
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Da: aspirantexxx 10/01/2022 13:04:01
Si sa nulla della eliminazione del limite delle 5 consegne? Voci dicono che si sta preparando qualcosa. Grazie a chi vorrà dare info.
Rispondi

Da: ××××××× 10/01/2022 13:17:38
- Federnotizie - https://www.federnotizie.it -
Deposito prezzo e contratto preliminare
Scritto da Redazione Federnotizie il 2 Marzo 2018 @ 10:26 Argomento: Approfondimento giuridico,Novità normative |
E' in corso di pubblicazione, a cura della Redazione, un manuale operativo sul "Deposito Prezzo", suddiviso in due parti, una generale di inquadramento e una con casi pratici e possibili prassi operative. Questo è l'Indice (file .PDF).

Pubblicheremo sul giornale in anteprima (e visibili a tutti) alcuni articoli che saranno contenuti nel manuale. Cominciamo con quello di Daniela Riva.

Deposito prezzo e contratto preliminare
di Daniela Riva

Sommario: 1. Inapplicabilità al preliminare della normativa sul "deposito prezzo". - 2. Possibile risultato analogo mediante ricorso, per espressa volontà delle parti (nell'ambito dell'autonomia contrattuale) al c.d. "deposito somme e valori". - 3. Utilità/inutilità del "deposito prezzo" in sede di definitivo in presenza di un preliminare trascritto. - 4. È opportuno dare evidenza, già nel preliminare, della volontà delle parti di avvalersi/non avvalersi del deposito prezzo in sede di definitivo, anche mediante espressa rinuncia allo stesso? - 5. È legittima la rinuncia preventiva al deposito prezzo? Condizioni, modalità e termini di tale rinuncia. Sua ripetizione nel definitivo? - 6. Obbligo per il notaio di informativa alle parti, già in sede di preliminare, sul deposito prezzo; opportunità della relativa menzione in atto (anche se negativa). - 7. Deposito prezzo e vendita di immobili da costruire: una nuova tutela dalla legge delega 19 ottobre 2017, n. 155?

Inapplicabilità al preliminare della normativa sul "deposito prezzo".
Dispone testualmente l'art. 1, comma 63, lett. c), l. 27 dicembre 2013, n. 147, così come modificato dalla l. 4 agosto 2017, n. 124, che il notaio dovrà "versare su apposito conto corrente dedicato: â�� c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito".

Risulta, pertanto, espressamente escluso dalla disciplina de qua il contratto preliminare di compravendita di immobili o aziende, in quanto contratto ad effetti obbligatori e non reali. Non è possibile per le parti (promittente venditore e promissario acquirente) di un preliminare per atto notarile richiedere, quindi, al notaio, sulla base della normativa di cui al citato comma 63, lett. c), il deposito delle somme corrisposte in anticipo rispetto al definitivo, quali acconti prezzo e caparre confirmatorie, non trattandosi, in particolare, di intero prezzo o saldo prezzo, come previsto dal legislatore.

Tale scelta del legislatore appare poco tuzioristica per il promissario acquirente, visto che potrebbero esservi formalità pregiudizievoli non dichiarate nel preliminare (si pensi ad un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo iscritto prima della trascrizione del preliminare di cui all'art. 2645-bis cod. civ.), cosicché il promissario acquirente potrebbe ricevere pregiudizio allo stesso modo dell'acquirente in relazione al saldo prezzo corrisposto in sede di definitivo.

In sede di preliminare, in assenza di accordo delle parti, non sarà possibile ad una soltanto delle parti di chiedere ed ottenere il deposito prezzo.

Possibile analogo risultato mediante ricorso, per espressa volontà delle parti (nell'ambito dell'autonomia contrattuale), al c.d. "deposito somme e valori".

Il comma 63, lett. b), prevede il deposito sul conto dedicato di "ogni altra somma affidata [al notaio] e soggetta all'obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934 n. 64".

Trattasi, come rilevato da autorevole dottrina (Petrelli, Rassegna delle novità normative. Secondo semestre 2017, 46) di "fattispecie residuale" rispetto a quelle indicate nelle lettere a) e c) del citato comma 63, ricomprendente qualsiasi somma affidata al notaio "in relazione agli atti stipulati avanti a lui o per effetto di provvedimenti dell'autorità giudiziaria", fatta eccezione per "le somme affidate al notaio per il pagamento delle tasse inerenti agli atti" (art. 6, comma 1 e ult. comma, l. 64/1934).

Ci si chiede allora se sia possibile che le parti, anche in sede di preliminare per atto notarile, decidano concordemente, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, di affidare al notaio somme di denaro corrisposte in anticipo rispetto al definitivo, quali acconti prezzo o caparre, da successivamente svincolare al verificarsi di particolari condizioni espressamente previste e regolamentate in atto (come, ad esempio, l'avvenuta trascrizione del preliminare in assenza di precedenti iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli).

Al quesito non può che darsi risposta positiva, soprattutto quando le somme precedentemente pagate a titolo di caparra o acconto costituiscano l'intero corrispettivo o la maggior parte di esso (preliminare ad effetti anticipati): infatti, la specifica disciplina prevista dalla lett. c) del comma 63 non impedisce il ricorso all'ipotesi residuale di cui alla lett. b), in particolar modo oggi, dopo che l'attuale formulazione dell'art. 1, comma 63, l. 147/2013 non diversifica più le fattispecie di cui alla lett. c) da quelle di cui alle lettere a) e b) sulla base dell'obbligo del deposito prezzo: in passato, infatti, il testo di legge prevedeva solo per la fattispecie di cui all'odierna lett. c) l'obbligo per le parti di depositare il prezzo presso il notaio (oggi una facoltà esercitabile anche da una soltanto delle parti).

Utilità/inutilità del "deposito prezzo" in sede di definitivo in presenza di un preliminare trascritto.

La facoltà di una delle parti di chiedere il deposito prezzo nel definitivo è sicuramente scelta tuzioristica per l'acquirente. Ma lo è anche qualora il definitivo sia preceduto da un contratto preliminare per atto notarile e, dunque, da un preliminare trascritto ex art. 2645-bis cod. civ.?

Di primo acchito, stante la trascrizione del preliminare e l'effetto prenotativo della trascrizione, verrebbe da dire che in tale fattispecie l'utilità del deposito prezzo sia stemperata, se non addirittura che lo stesso deposito prezzo risulti quasi inutile visto che al promissario acquirente non sarebbero opponibili trascrizioni o iscrizioni successive alla trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis cod. civ.

L'utilità del deposito prezzo sussiste sicuramente, invece, in caso di preliminare trascritto con un termine per la stipula del definitivo superiore ai tre anni dalla trascrizione dello stesso: infatti, a seguito della cessazione dell'effetto prenotativo vi sarebbe uno iato temporale che renderebbe vulnerabile l'acquisto dell'acquirente.

Ancora, il deposito prezzo potrebbe risultare parimenti utile, in presenza di situazioni debitorie del venditore che, benché non foriere di formalità ipotecarie pregiudizievoli, potrebbero comunque recare pregiudizio economico e aggravi di spesa all'acquirente: si pensi a debiti del venditore per spese condominiali, come le spese straordinarie deliberate dall'assemblea prima dell'atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula, per le quali l'acquirente potrebbe rispondere in solido con il venditore ex art. 63 disp. att. cod. civ. Qui il notaio con la somma trattenuta in deposito effettua i pagamenti richiesti direttamente all'amministratore di condominio, estinguendo il debito del venditore.

Lo stesso dicasi qualora l'immobile venduto fosse occupato dal venditore, con l'impegno assunto in atto di liberarlo da cose e persone a distanza di tempo dal definitivo (consegna tardiva): il deposito prezzo avrebbe una sua utilità, offrendo all'acquirente idonea garanzia in ordine al rilascio; così nel caso in cui la parte venditrice si fosse obbligata ad eseguire lavori sull'immobile compravenduto entro precise scadenze.

È opportuno dare evidenza, già nel preliminare, della volontà delle parti di avvalersi/non avvalersi del deposito prezzo in sede di definitivo, anche mediante espressa rinuncia allo stesso?

Deve ritenersi più che mai opportuno che le parti in sede di preliminare (trascritto o non che sia) concordino tra loro, dandone evidenza in apposita clausola, se avvalersi o meno del deposito prezzo in sede di definitivo: infatti, ciò ha un peso rilevante nella fase delle trattative e della contrattazione preliminare, ove le parti definiscono tutti gli elementi e condizioni del contratto.

Per una parte (il promittente venditore) potrebbe non essere indifferente il fatto di non incassare l'intero prezzo in sede di stipulazione del definitivo. Stabilire preliminarmente se avvalersi o meno di tale facoltà rende più solido l'accordo, evitando poi spiacevoli incomprensioni o contenziosi tra le parti.

Si ritiene legittimo, come si dirà meglio infra, che già nel preliminare la parte promissaria acquirente rinunci a depositare il prezzo o il saldo del prezzo della compravendita presso il notaio, o che entrambe le parti (promittente venditore e promissario acquirente) vi rinuncino espressamente.

È legittima la rinuncia preventiva al deposito prezzo? Condizioni, modalità e termini di tale rinuncia. Sua ripetizione nel definitivo?

Secondo autorevole dottrina (Caccavale, La clausola di rinuncia al deposito del prezzo nel contratto preliminare, Notar., 2017, 606), il deposito prezzo va collocato nella logica dell'autonomia privata, con la conseguenza che "non vi è ragione di limitare il potere di autodeterminazione dei contraenti quando l'operazione negoziale si articoli nella doppia fase di preliminare e definitivo".

Deve, dunque, ritenersi sicuramente consentito ai contraenti di accordarsi, già in sede di preliminare, nel senso di rinunciare in modo vincolante alla facoltà di ricorrere al deposito prezzo.

Sarebbe pertanto legittima, accanto alla rinuncia in sede di definitivo, anche una rinuncia in sede di preliminare (rinuncia preventiva).

Quanto alle modalità operative della rinuncia preventiva, secondo il citato Autore, la stessa dovrebbe essere espressa e manifestata in modo non equivoco: non varrebbe, pertanto, a configurare una rinuncia implicita al deposito prezzo la previsione, in sede di preliminare, di un pagamento del saldo prezzo contestuale alla stipula del definitivo, senza nessun'altra precisazione al riguardo (di diverso avviso Petrelli, op. cit., 25).

Parte promittente venditrice e promissaria acquirente potrebbero, quindi, decidere, in sede di preliminare, di rinunciare al deposito prezzo; la parte promittente venditrice potrebbe anche esplicitare le ragioni per cui il pagamento del saldo prezzo dovrebbe essere fatto contestualmente alla sottoscrizione del definitivo. In tal caso, la parte promissaria acquirente, preso atto di quanto sopra, potrebbe rinunciare, fin dal preliminare ed in modo vincolante, al deposito del prezzo nel definitivo, impegnandosi, se del caso, anche a formalmente ripetere tale rinuncia nel contratto definitivo.

Sempre secondo il citato Autore (Caccavale, op. loc. citt.), benché la rinuncia, per essere validamente espressa, non debba essere motivata, tale motivazione potrebbe risultare più che mai opportuna mediante una descrizione in atto dell'esigenza del venditore, qualora l'acquirente dovesse, poi, disattendere quanto dichiarato nel preliminare, adducendo mala fede del venditore: infatti, in tal modo il venditore si sarebbe precostituito una valida prova della malafede del compratore.

Anche secondo altra autorevole dottrina (Petrelli, op. cit., 23) tale rinuncia preventiva (in sede di preliminare) sarebbe ammissibile in forza del generale principio dell'autonomia contrattuale e della natura disponibile del "diritto potestativo al deposito", con la precisazione che essendo la rinuncia contenuta in un contratto ("clausola contrattuale"), questa vincolerebbe solo le parti contraenti ("efficacia inter partes"), esponendo le stesse in caso di inadempimento solo a responsabilità contrattuale (risarcimento del danno), senza che tale rinuncia preventiva possa impedire al promissario acquirente di richiedere al notaio il deposito prezzo, stante la "natura pubblicistica" del deposito nei confronti del notaio.

Il notaio, secondo il citato Autore, non potrebbe, poi, anche in presenza di rinuncia preventiva rifiutare il deposito del prezzo richiesto da una sola delle parti.

Infine, secondo altro Autore (Busani, Deposito prezzo dal notaio anche per i vecchi accordi, ne Il Sole 24 Ore, 31 agosto 2017), la disciplina sul deposito prezzo sarebbe, invece, normativa "inderogabile" perché appartenente al c.d. "ordine pubblico di protezione" posto a tutela del contraente debole, con conseguente inammissibilità di una sua rinuncia pattizia in sede di preliminare (tesi della inammissibilità della rinuncia preventiva).

È stato, poi, precisato (in tal senso, Petrelli e Caccavale, opp. locc. citt.) che, qualora la rinuncia fosse resa da un soggetto promissario acquirente con la qualifica di consumatore nei confronti di un promittente venditore professionista nell'ambito di un preliminare, tale rinuncia potrebbe configurare una clausola vessatoria ex art. 33 d. lgs 6 settembre 2005, n. 206 (codice del consumo), la quale richiederebbe per la sua validità (a pena della nullità relativa di protezione) di essere oggetto di trattativa individuale ex art. 36 cod. cons.

Qualora le parti promittente venditrice e promissaria acquirente rinunciassero espressamente, in sede di preliminare, ad avvalersi del deposito presso il notaio relativamente a caparre o ad acconti dati, ciò non equivarrebbe ad una implicita rinuncia anche del deposito prezzo presso il notaio in sede di definitivo.

Obbligo per il notaio di informativa alle parti, già in sede di preliminare, sul deposito prezzo; opportunità della relativa menzione in atto (anche se negativa).

Ci si chiede se per il notaio vi sia un obbligo di informare le parti della facoltà di potersi avvalere del deposito prezzo già in sede di preliminare.

Alla domanda sembra si possa dare risposta positiva, soprattutto sulla base di quanto contenuto nei nuovi principi di deontologia elaborati da CNN (e comunicati in data 11 dicembre 2017) in adempimento a quanto previsto dall'art. 1, comma 67, l. 147/2013, e precisamente dall'art. 2, lett. g), di detti principi, che così recita: "Il rispetto dei principi e degli interessi indicati nell'articolo precedente, implica: â�� g) l'adeguata informazione data dal notaio alle parti dei vantaggi e delle tutele offerte dalla lett. c) del comma 63".

Inoltre, in tal caso, sarà più che mai opportuno che il notaio, dopo aver informato le parti sul deposito prezzo, dia evidenza in atto della loro volontà di avvalersi o non avvalersi della facoltà del deposito prezzo: ciò al precipuo fine, soprattutto per il caso di rinuncia, di dimostrare che il notaio rogante ha svolto con scrupolo, fin dalla fase prodromica della contrattazione, il proprio mandato professionale.

Deposito prezzo e vendita di immobili da costruire: una nuova tutela dalla legge delega 19 ottobre 2017, n. 155?

Dispone l'art. 2 d. lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (c.d. TAIC), che all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Dalla lettura in combinato disposto della citata norma, che prevede la necessaria prestazione della fideiussione, e della normativa sul deposito prezzo emerge subito un "difetto di coordinamento" (Petrelli, op. cit., 41). Infatti, il legislatore, con la normativa sul deposito prezzo, entrata in vigore lo scorso 29 agosto, ha perso l'occasione per sostituire la garanzia fideiussoria di cui al citato d. lgs. 122/2005 con lo strumento altrettanto garantista del deposito del prezzo di cui all'art. 1, comma 63, lett. c), l. 147/2013, ferma restando l'inapplicabilità del deposito prezzo al solo contratto preliminare.

Anche con la l. 19 ottobre 2017, n. 155, entrata in vigore lo scorso 30 ottobre 2017, con la quale il legislatore ha conferito al governo delega per la riforma delle discipline della crisi di impresa e dell'insolvenza, il legislatore si è lasciato sfuggire l'occasione di rivitalizzare la normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire: al fine di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull'adempimento dell'obbligo di stipulazione della fideiussione nonché di quello assicurativo (con espressa previsione della nullità del contratto per il caso di suo inadempimento) il legislatore si è, infatti, limitato a prevedere per tali contratti la forma dell'atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Deposito prezzo e contratto preliminare ultima modifica: 2018-03-02T10:26:56+01:00 da Redazione Federnotizie
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La Redazione di Federnotizie è composta da notai di tutta Italia, specializzati in differenti discipline e coordinati dalla direzione della testata, composta dai notai Arrigo Roveda e Domenico Cambareri.

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Articolo pubblicato su Federnotizie: https://www.federnotizie.it

Indirizzo Web articolo: https://www.federnotizie.it/deposito-prezzo-e-contratto-preliminare/

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Rispondi

Da: ××××××× 10/01/2022 13:28:14
aggiungo che non avrebbe senso fare il.deposito prezzo e chiedere anche la fideussione per le somme depositate e da svincolarsi solo dopo che l.immobile è stato costruito ed accatastato; fideussione che ha un costo notevole.del.resto
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Da: Concorsista107 10/01/2022 13:33:56
Va bene, abbiamo capito che non hai messo la fideiussione...okk...ti faccio un grosso in bocca al lupo...

Per aspirantexxx

Secondo quello che so io, non se ne farà nulla...
Rispondi

Da: xxxxxxxxxx 10/01/2022 14:40:48
Concorsista 107 L imbocca a lupo te lo faccio io a te e senza rancori credo che hai fatto un buon elaborato e la fideiussione bancaria si poteva mettere e non mettere e non farà selezione; purtroppo era una traccia aperta ( di cui se ne vedono poche nelle scuole dove le soluzioni sono preconfezionate ) e la partita te la giochi sulla coerenza e motivazione.
Quanto al mc era necessario indicare nel testamento eventuali previsioni per il caso in cui la figlia istituita erede in parti uguali con gli altri non accettasse il suddetto riconoscimento.
Rispondi

Da: ### 10/01/2022 14:53:05
@xxxxxxxxxx
Adesso farai arrabbiare Concorsista 107.
Preparo i pop corn perché questa non voglio perdermela....
Rispondi

Da: Concorsista107 10/01/2022 15:09:33
Balle...in mc operava l'accrescrimento tra i tre istituiti in quote uguali, quindi non occorreva nulla di tutto ciò...la traccia poi non ti chiedeva di diseredare parzialmente il figlio imprenditore...eccessivo...

Rispondi

Da: ××××××× 10/01/2022 15:29:43
la testatrice voleva istituire eredi i suoi figli in parti uguali se lei non accetta il riconoscimento non è figlia quindi si pone il.problema della sorte della quota secondo me
Rispondi

Da: Concorsista107 10/01/2022 16:08:25
Se lei non viene alla successione, la quota si accresce...dai...
Rispondi

Da: ××××××× 10/01/2022 16:28:39
il mio dubbio è se la vocatio e non la delatio nel.caso in cui Sempronia non diventa figlia della testatrice parte o meno
Rispondi

Da: ××××××× 10/01/2022 16:33:33
si concordo comunque opererebbe l accrescimento
Rispondi

Da: ××××××× 10/01/2022 16:34:17
si concordo comunque opererebbe l accrescimento
Rispondi

Da: fonti 10/01/2022 17:18:17
invece che parlare a cazzo di cose già successe, riportate per favore eventuali indiscrezioni avute da fonti più o meno attendibili relative a nuovo concorso e correzioni
Rispondi

Da: lau 10/01/2022 18:24:57
Vendo i seguenti libri:

Le società di persone (genghini/simonetti) 10 euro
Formulario di diritto commerciale 2 tomi (Carbone) 25 euro
Formulario di mortis causa e inter vivos (Carbone) 25 euro
I diritti reali (Genghini) euro 10
il contratto in generale (Capozzi) euro 10
La forma degli atti notarili (Genghini) euro 15
Le obbligazioni (Genghini) euro 10
Le società di capitali e le cooperative (Genghini) euro 25

per info laura3892@libero.it
Rispondi

Da: Condono2016e2019 10/01/2022 20:45:49
L'ordine di correzione è stato deciso!

Cordialmente
Rispondi

Da: per Condono 10/01/2022 21:07:08
e quale sarebbe?
Rispondi

Da: fonti 10/01/2022 22:31:01
eh diccelo per favore condono!
Rispondi

Da: Condono2016e202 11/01/2022 01:39:51
Rispondi

Da: Condono2016e2019 11/01/2022 01:42:08
Rispondi

Da: fonti 11/01/2022 12:10:10
oh allora?
Rispondi

Da: Secondo Voi 11/01/2022 12:16:26
è possibile un concorso a novembre/dicembre, prima degli esiti?
Rispondi

Da: fonti 11/01/2022 15:08:08
speriamo cazzo!!!!!!!!!
Rispondi

Da: Concorsista107 11/01/2022 15:09:16
Ovviamente proveranno ad accavallare e ci riusciranno!
Rispondi

Da: Concorsista107 11/01/2022 15:10:05
Le fonti che ho io, dicono concorso a novembre, salvo imprevisti...
Rispondi

Da: fonti 11/01/2022 15:48:25
e le tue fonti cosa dicono in merito alle tempistiche delle correzioni? non ci crede nessuno a correzioni entro settembre-ottobre
Rispondi

Da: Concorsista107 11/01/2022 18:43:15
La volontà era di finire presto (non oltre le date dette) ma credo dovranno rallentare per consentire l'accavallamento...Vedremo...
Rispondi

Da: Ma tra lâ��altro 11/01/2022 20:16:59
Io sto aspettando di essere querelato/processato/arrestato per le presunte diffamazioni a concorsista, forse è questione di tempo, ultimi momenti di libertàâ��
Vi anticipo la risposta di concorsista; "arriveranno presto non temere, a prestissimo"
Poverello
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Da: Concorsista107	10/01/2022 12:42:17
Non è come dici tu, se il deposito prezzo non è legale, come nella traccia, allora non c'è nemmeno la segregazione patrimoniale sul conto dedicato aperto dal notaio, la qual cosa avvalora la evidente utilità (o necessità come pare per la commissione) della fideiussione anche nel caso...
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Da: Concorso	10/01/2022 13:00:46
Concorso a novembre
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Da: E quale sarebbe	10/01/2022 13:03:04
La fonte??
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Da: aspirantexxx	10/01/2022 13:04:01
Si sa nulla della eliminazione del limite delle 5 consegne? Voci dicono che si sta preparando qualcosa. Grazie a chi vorrà dare info.
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Da: ×××××××	10/01/2022 13:17:38
- Federnotizie - https://www.federnotizie.it - Deposito prezzo e contratto preliminare Scritto da Redazione Federnotizie il 2 Marzo 2018 @ 10:26 Argomento: Approfondimento giuridico,Novità normative \| E' in corso di pubblicazione, a cura della Redazione, un manuale operativo sul "Deposito Prezzo", suddiviso in due parti, una generale di inquadramento e una con casi pratici e possibili prassi operative. Questo è l'Indice (file .PDF). Pubblicheremo sul giornale in anteprima (e visibili a tutti) alcuni articoli che saranno contenuti nel manuale. Cominciamo con quello di Daniela Riva. Deposito prezzo e contratto preliminare di Daniela Riva Sommario: 1. Inapplicabilità al preliminare della normativa sul "deposito prezzo". - 2. Possibile risultato analogo mediante ricorso, per espressa volontà delle parti (nell'ambito dell'autonomia contrattuale) al c.d. "deposito somme e valori". - 3. Utilità/inutilità del "deposito prezzo" in sede di definitivo in presenza di un preliminare trascritto. - 4. È opportuno dare evidenza, già nel preliminare, della volontà delle parti di avvalersi/non avvalersi del deposito prezzo in sede di definitivo, anche mediante espressa rinuncia allo stesso? - 5. È legittima la rinuncia preventiva al deposito prezzo? Condizioni, modalità e termini di tale rinuncia. Sua ripetizione nel definitivo? - 6. Obbligo per il notaio di informativa alle parti, già in sede di preliminare, sul deposito prezzo; opportunità della relativa menzione in atto (anche se negativa). - 7. Deposito prezzo e vendita di immobili da costruire: una nuova tutela dalla legge delega 19 ottobre 2017, n. 155? Inapplicabilità al preliminare della normativa sul "deposito prezzo". Dispone testualmente l'art. 1, comma 63, lett. c), l. 27 dicembre 2013, n. 147, così come modificato dalla l. 4 agosto 2017, n. 124, che il notaio dovrà "versare su apposito conto corrente dedicato: â�� c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell'autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito". Risulta, pertanto, espressamente escluso dalla disciplina de qua il contratto preliminare di compravendita di immobili o aziende, in quanto contratto ad effetti obbligatori e non reali. Non è possibile per le parti (promittente venditore e promissario acquirente) di un preliminare per atto notarile richiedere, quindi, al notaio, sulla base della normativa di cui al citato comma 63, lett. c), il deposito delle somme corrisposte in anticipo rispetto al definitivo, quali acconti prezzo e caparre confirmatorie, non trattandosi, in particolare, di intero prezzo o saldo prezzo, come previsto dal legislatore. Tale scelta del legislatore appare poco tuzioristica per il promissario acquirente, visto che potrebbero esservi formalità pregiudizievoli non dichiarate nel preliminare (si pensi ad un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo iscritto prima della trascrizione del preliminare di cui all'art. 2645-bis cod. civ.), cosicché il promissario acquirente potrebbe ricevere pregiudizio allo stesso modo dell'acquirente in relazione al saldo prezzo corrisposto in sede di definitivo. In sede di preliminare, in assenza di accordo delle parti, non sarà possibile ad una soltanto delle parti di chiedere ed ottenere il deposito prezzo. Possibile analogo risultato mediante ricorso, per espressa volontà delle parti (nell'ambito dell'autonomia contrattuale), al c.d. "deposito somme e valori". Il comma 63, lett. b), prevede il deposito sul conto dedicato di "ogni altra somma affidata [al notaio] e soggetta all'obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934 n. 64". Trattasi, come rilevato da autorevole dottrina (Petrelli, Rassegna delle novità normative. Secondo semestre 2017, 46) di "fattispecie residuale" rispetto a quelle indicate nelle lettere a) e c) del citato comma 63, ricomprendente qualsiasi somma affidata al notaio "in relazione agli atti stipulati avanti a lui o per effetto di provvedimenti dell'autorità giudiziaria", fatta eccezione per "le somme affidate al notaio per il pagamento delle tasse inerenti agli atti" (art. 6, comma 1 e ult. comma, l. 64/1934). Ci si chiede allora se sia possibile che le parti, anche in sede di preliminare per atto notarile, decidano concordemente, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, di affidare al notaio somme di denaro corrisposte in anticipo rispetto al definitivo, quali acconti prezzo o caparre, da successivamente svincolare al verificarsi di particolari condizioni espressamente previste e regolamentate in atto (come, ad esempio, l'avvenuta trascrizione del preliminare in assenza di precedenti iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli). Al quesito non può che darsi risposta positiva, soprattutto quando le somme precedentemente pagate a titolo di caparra o acconto costituiscano l'intero corrispettivo o la maggior parte di esso (preliminare ad effetti anticipati): infatti, la specifica disciplina prevista dalla lett. c) del comma 63 non impedisce il ricorso all'ipotesi residuale di cui alla lett. b), in particolar modo oggi, dopo che l'attuale formulazione dell'art. 1, comma 63, l. 147/2013 non diversifica più le fattispecie di cui alla lett. c) da quelle di cui alle lettere a) e b) sulla base dell'obbligo del deposito prezzo: in passato, infatti, il testo di legge prevedeva solo per la fattispecie di cui all'odierna lett. c) l'obbligo per le parti di depositare il prezzo presso il notaio (oggi una facoltà esercitabile anche da una soltanto delle parti). Utilità/inutilità del "deposito prezzo" in sede di definitivo in presenza di un preliminare trascritto. La facoltà di una delle parti di chiedere il deposito prezzo nel definitivo è sicuramente scelta tuzioristica per l'acquirente. Ma lo è anche qualora il definitivo sia preceduto da un contratto preliminare per atto notarile e, dunque, da un preliminare trascritto ex art. 2645-bis cod. civ.? Di primo acchito, stante la trascrizione del preliminare e l'effetto prenotativo della trascrizione, verrebbe da dire che in tale fattispecie l'utilità del deposito prezzo sia stemperata, se non addirittura che lo stesso deposito prezzo risulti quasi inutile visto che al promissario acquirente non sarebbero opponibili trascrizioni o iscrizioni successive alla trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis cod. civ. L'utilità del deposito prezzo sussiste sicuramente, invece, in caso di preliminare trascritto con un termine per la stipula del definitivo superiore ai tre anni dalla trascrizione dello stesso: infatti, a seguito della cessazione dell'effetto prenotativo vi sarebbe uno iato temporale che renderebbe vulnerabile l'acquisto dell'acquirente. Ancora, il deposito prezzo potrebbe risultare parimenti utile, in presenza di situazioni debitorie del venditore che, benché non foriere di formalità ipotecarie pregiudizievoli, potrebbero comunque recare pregiudizio economico e aggravi di spesa all'acquirente: si pensi a debiti del venditore per spese condominiali, come le spese straordinarie deliberate dall'assemblea prima dell'atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula, per le quali l'acquirente potrebbe rispondere in solido con il venditore ex art. 63 disp. att. cod. civ. Qui il notaio con la somma trattenuta in deposito effettua i pagamenti richiesti direttamente all'amministratore di condominio, estinguendo il debito del venditore. Lo stesso dicasi qualora l'immobile venduto fosse occupato dal venditore, con l'impegno assunto in atto di liberarlo da cose e persone a distanza di tempo dal definitivo (consegna tardiva): il deposito prezzo avrebbe una sua utilità, offrendo all'acquirente idonea garanzia in ordine al rilascio; così nel caso in cui la parte venditrice si fosse obbligata ad eseguire lavori sull'immobile compravenduto entro precise scadenze. È opportuno dare evidenza, già nel preliminare, della volontà delle parti di avvalersi/non avvalersi del deposito prezzo in sede di definitivo, anche mediante espressa rinuncia allo stesso? Deve ritenersi più che mai opportuno che le parti in sede di preliminare (trascritto o non che sia) concordino tra loro, dandone evidenza in apposita clausola, se avvalersi o meno del deposito prezzo in sede di definitivo: infatti, ciò ha un peso rilevante nella fase delle trattative e della contrattazione preliminare, ove le parti definiscono tutti gli elementi e condizioni del contratto. Per una parte (il promittente venditore) potrebbe non essere indifferente il fatto di non incassare l'intero prezzo in sede di stipulazione del definitivo. Stabilire preliminarmente se avvalersi o meno di tale facoltà rende più solido l'accordo, evitando poi spiacevoli incomprensioni o contenziosi tra le parti. Si ritiene legittimo, come si dirà meglio infra, che già nel preliminare la parte promissaria acquirente rinunci a depositare il prezzo o il saldo del prezzo della compravendita presso il notaio, o che entrambe le parti (promittente venditore e promissario acquirente) vi rinuncino espressamente. È legittima la rinuncia preventiva al deposito prezzo? Condizioni, modalità e termini di tale rinuncia. Sua ripetizione nel definitivo? Secondo autorevole dottrina (Caccavale, La clausola di rinuncia al deposito del prezzo nel contratto preliminare, Notar., 2017, 606), il deposito prezzo va collocato nella logica dell'autonomia privata, con la conseguenza che "non vi è ragione di limitare il potere di autodeterminazione dei contraenti quando l'operazione negoziale si articoli nella doppia fase di preliminare e definitivo". Deve, dunque, ritenersi sicuramente consentito ai contraenti di accordarsi, già in sede di preliminare, nel senso di rinunciare in modo vincolante alla facoltà di ricorrere al deposito prezzo. Sarebbe pertanto legittima, accanto alla rinuncia in sede di definitivo, anche una rinuncia in sede di preliminare (rinuncia preventiva). Quanto alle modalità operative della rinuncia preventiva, secondo il citato Autore, la stessa dovrebbe essere espressa e manifestata in modo non equivoco: non varrebbe, pertanto, a configurare una rinuncia implicita al deposito prezzo la previsione, in sede di preliminare, di un pagamento del saldo prezzo contestuale alla stipula del definitivo, senza nessun'altra precisazione al riguardo (di diverso avviso Petrelli, op. cit., 25). Parte promittente venditrice e promissaria acquirente potrebbero, quindi, decidere, in sede di preliminare, di rinunciare al deposito prezzo; la parte promittente venditrice potrebbe anche esplicitare le ragioni per cui il pagamento del saldo prezzo dovrebbe essere fatto contestualmente alla sottoscrizione del definitivo. In tal caso, la parte promissaria acquirente, preso atto di quanto sopra, potrebbe rinunciare, fin dal preliminare ed in modo vincolante, al deposito del prezzo nel definitivo, impegnandosi, se del caso, anche a formalmente ripetere tale rinuncia nel contratto definitivo. Sempre secondo il citato Autore (Caccavale, op. loc. citt.), benché la rinuncia, per essere validamente espressa, non debba essere motivata, tale motivazione potrebbe risultare più che mai opportuna mediante una descrizione in atto dell'esigenza del venditore, qualora l'acquirente dovesse, poi, disattendere quanto dichiarato nel preliminare, adducendo mala fede del venditore: infatti, in tal modo il venditore si sarebbe precostituito una valida prova della malafede del compratore. Anche secondo altra autorevole dottrina (Petrelli, op. cit., 23) tale rinuncia preventiva (in sede di preliminare) sarebbe ammissibile in forza del generale principio dell'autonomia contrattuale e della natura disponibile del "diritto potestativo al deposito", con la precisazione che essendo la rinuncia contenuta in un contratto ("clausola contrattuale"), questa vincolerebbe solo le parti contraenti ("efficacia inter partes"), esponendo le stesse in caso di inadempimento solo a responsabilità contrattuale (risarcimento del danno), senza che tale rinuncia preventiva possa impedire al promissario acquirente di richiedere al notaio il deposito prezzo, stante la "natura pubblicistica" del deposito nei confronti del notaio. Il notaio, secondo il citato Autore, non potrebbe, poi, anche in presenza di rinuncia preventiva rifiutare il deposito del prezzo richiesto da una sola delle parti. Infine, secondo altro Autore (Busani, Deposito prezzo dal notaio anche per i vecchi accordi, ne Il Sole 24 Ore, 31 agosto 2017), la disciplina sul deposito prezzo sarebbe, invece, normativa "inderogabile" perché appartenente al c.d. "ordine pubblico di protezione" posto a tutela del contraente debole, con conseguente inammissibilità di una sua rinuncia pattizia in sede di preliminare (tesi della inammissibilità della rinuncia preventiva). È stato, poi, precisato (in tal senso, Petrelli e Caccavale, opp. locc. citt.) che, qualora la rinuncia fosse resa da un soggetto promissario acquirente con la qualifica di consumatore nei confronti di un promittente venditore professionista nell'ambito di un preliminare, tale rinuncia potrebbe configurare una clausola vessatoria ex art. 33 d. lgs 6 settembre 2005, n. 206 (codice del consumo), la quale richiederebbe per la sua validità (a pena della nullità relativa di protezione) di essere oggetto di trattativa individuale ex art. 36 cod. cons. Qualora le parti promittente venditrice e promissaria acquirente rinunciassero espressamente, in sede di preliminare, ad avvalersi del deposito presso il notaio relativamente a caparre o ad acconti dati, ciò non equivarrebbe ad una implicita rinuncia anche del deposito prezzo presso il notaio in sede di definitivo. Obbligo per il notaio di informativa alle parti, già in sede di preliminare, sul deposito prezzo; opportunità della relativa menzione in atto (anche se negativa). Ci si chiede se per il notaio vi sia un obbligo di informare le parti della facoltà di potersi avvalere del deposito prezzo già in sede di preliminare. Alla domanda sembra si possa dare risposta positiva, soprattutto sulla base di quanto contenuto nei nuovi principi di deontologia elaborati da CNN (e comunicati in data 11 dicembre 2017) in adempimento a quanto previsto dall'art. 1, comma 67, l. 147/2013, e precisamente dall'art. 2, lett. g), di detti principi, che così recita: "Il rispetto dei principi e degli interessi indicati nell'articolo precedente, implica: â�� g) l'adeguata informazione data dal notaio alle parti dei vantaggi e delle tutele offerte dalla lett. c) del comma 63". Inoltre, in tal caso, sarà più che mai opportuno che il notaio, dopo aver informato le parti sul deposito prezzo, dia evidenza in atto della loro volontà di avvalersi o non avvalersi della facoltà del deposito prezzo: ciò al precipuo fine, soprattutto per il caso di rinuncia, di dimostrare che il notaio rogante ha svolto con scrupolo, fin dalla fase prodromica della contrattazione, il proprio mandato professionale. Deposito prezzo e vendita di immobili da costruire: una nuova tutela dalla legge delega 19 ottobre 2017, n. 155? Dispone l'art. 2 d. lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (c.d. TAIC), che all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Dalla lettura in combinato disposto della citata norma, che prevede la necessaria prestazione della fideiussione, e della normativa sul deposito prezzo emerge subito un "difetto di coordinamento" (Petrelli, op. cit., 41). Infatti, il legislatore, con la normativa sul deposito prezzo, entrata in vigore lo scorso 29 agosto, ha perso l'occasione per sostituire la garanzia fideiussoria di cui al citato d. lgs. 122/2005 con lo strumento altrettanto garantista del deposito del prezzo di cui all'art. 1, comma 63, lett. c), l. 147/2013, ferma restando l'inapplicabilità del deposito prezzo al solo contratto preliminare. Anche con la l. 19 ottobre 2017, n. 155, entrata in vigore lo scorso 30 ottobre 2017, con la quale il legislatore ha conferito al governo delega per la riforma delle discipline della crisi di impresa e dell'insolvenza, il legislatore si è lasciato sfuggire l'occasione di rivitalizzare la normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire: al fine di garantire il controllo di legalità da parte del notaio sull'adempimento dell'obbligo di stipulazione della fideiussione nonché di quello assicurativo (con espressa previsione della nullità del contratto per il caso di suo inadempimento) il legislatore si è, infatti, limitato a prevedere per tali contratti la forma dell'atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata). Deposito prezzo e contratto preliminare ultima modifica: 2018-03-02T10:26:56+01:00 da Redazione Federnotizie Vuoi ricevere una notifica ogni volta che Federnotizie pubblica un nuovo articolo? 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Chiusura al pubblico delle Conservatorie lombarde: possibili conseguenze (e soluzioni operative) sulla contrattazione immobiliare Articolo pubblicato su Federnotizie: https://www.federnotizie.it Indirizzo Web articolo: https://www.federnotizie.it/deposito-prezzo-e-contratto-preliminare/ Clicca qui per stampare. Copyright © 2020 Federnotizie. Tutti i diritti riservati.
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Da: ×××××××	10/01/2022 13:28:14
aggiungo che non avrebbe senso fare il.deposito prezzo e chiedere anche la fideussione per le somme depositate e da svincolarsi solo dopo che l.immobile è stato costruito ed accatastato; fideussione che ha un costo notevole.del.resto
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Da: Concorsista107	10/01/2022 13:33:56
Va bene, abbiamo capito che non hai messo la fideiussione...okk...ti faccio un grosso in bocca al lupo... Per aspirantexxx Secondo quello che so io, non se ne farà nulla...
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Da: xxxxxxxxxx	10/01/2022 14:40:48
Concorsista 107 L imbocca a lupo te lo faccio io a te e senza rancori credo che hai fatto un buon elaborato e la fideiussione bancaria si poteva mettere e non mettere e non farà selezione; purtroppo era una traccia aperta ( di cui se ne vedono poche nelle scuole dove le soluzioni sono preconfezionate ) e la partita te la giochi sulla coerenza e motivazione. Quanto al mc era necessario indicare nel testamento eventuali previsioni per il caso in cui la figlia istituita erede in parti uguali con gli altri non accettasse il suddetto riconoscimento.
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Da: ###	10/01/2022 14:53:05
@xxxxxxxxxx Adesso farai arrabbiare Concorsista 107. Preparo i pop corn perché questa non voglio perdermela....
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Da: Concorsista107	10/01/2022 15:09:33
Balle...in mc operava l'accrescrimento tra i tre istituiti in quote uguali, quindi non occorreva nulla di tutto ciò...la traccia poi non ti chiedeva di diseredare parzialmente il figlio imprenditore...eccessivo...
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Da: ×××××××	10/01/2022 15:29:43
la testatrice voleva istituire eredi i suoi figli in parti uguali se lei non accetta il riconoscimento non è figlia quindi si pone il.problema della sorte della quota secondo me
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Da: Concorsista107	10/01/2022 16:08:25
Se lei non viene alla successione, la quota si accresce...dai...
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Da: ×××××××	10/01/2022 16:28:39
il mio dubbio è se la vocatio e non la delatio nel.caso in cui Sempronia non diventa figlia della testatrice parte o meno
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Da: ×××××××	10/01/2022 16:33:33
si concordo comunque opererebbe l accrescimento
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Da: ×××××××	10/01/2022 16:34:17
si concordo comunque opererebbe l accrescimento
Rispondi

Da: fonti	10/01/2022 17:18:17
invece che parlare a cazzo di cose già successe, riportate per favore eventuali indiscrezioni avute da fonti più o meno attendibili relative a nuovo concorso e correzioni
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Da: lau	10/01/2022 18:24:57
Vendo i seguenti libri: Le società di persone (genghini/simonetti) 10 euro Formulario di diritto commerciale 2 tomi (Carbone) 25 euro Formulario di mortis causa e inter vivos (Carbone) 25 euro I diritti reali (Genghini) euro 10 il contratto in generale (Capozzi) euro 10 La forma degli atti notarili (Genghini) euro 15 Le obbligazioni (Genghini) euro 10 Le società di capitali e le cooperative (Genghini) euro 25 per info laura3892@libero.it
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Da: Condono2016e2019	10/01/2022 20:45:49
L'ordine di correzione è stato deciso! Cordialmente
Rispondi

Da: per Condono	10/01/2022 21:07:08
e quale sarebbe?
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Da: fonti	10/01/2022 22:31:01
eh diccelo per favore condono!
Rispondi

Da: Secondo Voi	11/01/2022 12:16:26
è possibile un concorso a novembre/dicembre, prima degli esiti?
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Da: fonti	11/01/2022 15:08:08
speriamo cazzo!!!!!!!!!
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Da: Concorsista107	11/01/2022 15:09:16
Ovviamente proveranno ad accavallare e ci riusciranno!
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Da: Concorsista107	11/01/2022 15:10:05
Le fonti che ho io, dicono concorso a novembre, salvo imprevisti...
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Da: fonti	11/01/2022 15:48:25
e le tue fonti cosa dicono in merito alle tempistiche delle correzioni? non ci crede nessuno a correzioni entro settembre-ottobre
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Da: Concorsista107	11/01/2022 18:43:15
La volontà era di finire presto (non oltre le date dette) ma credo dovranno rallentare per consentire l'accavallamento...Vedremo...
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Da: Ma tra lâ��altro	11/01/2022 20:16:59
Io sto aspettando di essere querelato/processato/arrestato per le presunte diffamazioni a concorsista, forse è questione di tempo, ultimi momenti di libertàâ�� Vi anticipo la risposta di concorsista; "arriveranno presto non temere, a prestissimo" Poverello
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