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annullamento esame notaio
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Da: x xx x post su 04/11/2010 19:57:52
ma afgare 13 milioni nel 2000 per un rogito dove in america costa un dollaro? Sull'acquisto della èprima casa??????? Un bene di prima bnecessità E DAAIIII

Da: x xx x 04/11/2010 20:00:20
siamo nell'era digitale. Gli uffici sono in rete. Anche il lavoro dell'Fisco è complicato ma lo fanno i funzionari pubblici!!!!!!
LIBERALIZZARE

Da: 04/11/2010 20:14:12
il problema non è la soppressione o meno del ruolo del
notaio. il problema è il numero chiuso. provate a immaginare
cosa succederebbe se i chirurghi fossero in numero limitato
e prefissato.

Da: praticante notaio e avvocato 04/11/2010 20:19:24
Una compravendita costa di onorario notarile al max euro 2.000,00 -3.000,00 oggi. I notai meno cari arrivano ad euro 1.000. Non credo che i 13 milioni di lire fossero imputabili tutti all'onorario del notaio, perché altrimenti avrebbe ecceduto le tariffe. Penso piuttosto che il conto comprendesse imposte e tasse. Infatti nella parcella notarile per acquisto della prima casa si comprende:
- 3% del prezzo per imposta di registro;
- 168 per imposta ipotecaria;
- 168 per imposta catastale;
- più di 100 euro per tassa catastale e ipotecaria (sono tasse diverse dalle relative imposte);
- almeno 300 euro per visure catastali ed ipotecari (ulteriori tasse richieste per gli accertamenti sulla titolarità dell'immobile);
- la tassa richiesta per gli archivi notarili;
- 230 euro di bolli
ed ammennicoli vari.
Forse bisognerebbe prendersela più con lo Stato che impone tali imposte a carico di chi compra la propria prima casa con i pochi risparmi fatti su stipendi (magari da dipendente) già lautamente oggetto di tassazione.

Lo Stato non si accollerà mai il lavoro dei notai, attribuendolo a propri dipendenti pubblici. Implicherebbe troppe responsabilità e rogne e costi eccessivi. E' più facile delegarle a terzi. Per cui al massimo si potrà decidere di dare le medesime competenze ad avvocati e notai. Solo che in quest'ultimo caso il mio timore è che si alzino i prezzi delle tariffe oppure si abbassi radicalmente la qualità.

Da: et 04/11/2010 21:01:50
la categoria dei notai è inutile
va soppresso l'albo

Da: x xx x 04/11/2010 22:02:45
io da dipendente pubblico sono responsabile di sezione bandi etc.. hai voglia rogne!!!

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Da: x xx x 04/11/2010 22:04:35
io credo che sia giusto liberalizzare

Da: xx tutti 04/11/2010 22:07:19
3% del prezzo per imposta di registro;
- 168 per imposta ipotecaria;
- 168 per imposta catastale;
- più di 100 euro per tassa catastale e ipotecaria (sono tasse diverse dalle relative imposte);
- almeno 300 euro per visure catastali ed ipotecari (ulteriori tasse richieste per gli accertamenti sulla titolarità dell'immobile);
- la tassa richiesta per gli archivi notarili;
- 230 euro di bolli
Se lo fanno gli uffici pubblici quesuìi costi non hanno senso di esserci

Da: praticante notaio e avvocato 05/11/2010 09:20:20
Si tratta di imposta indirette, come l'iva. Imposta che si versa ad ogni acquisto. Compri un vestito da 50 euro; di queste 50, 10 euro vanno in tasse, chiamate imposte sul valore aggiunto.

Quindi, indipendentemente da chi redige l'atto, tali imposte rimarranno; piuttosto si pagherà in più il servizio pubblico prestato.

Io da cittadino protesterei più che per una liberalizzazione indiscriminata, piuttosto per aumentare radicalmente il numero di notai... in modo che siano il doppio od il triplo anche il quadruplo di adesso. Con la concorrenza poi inevitabilmente si abbassano le tariffe e si può avere la scelta di andare dal notaio di cui sentiamo parlare meglio.
Il tutto nella consapevolezza che un concorso pubblico non potrà mai avere una capacità di selezione del 100% dei più bravi; quindi più persone lo passano e maggiore è la possibilità che ci siano alcune persone brave che esercitino ... e più scelta per il cittadino.....

Da: xx x 05/11/2010 10:35:47
non per essere tignoso ma i costi che hai citato non hanno ragione di essreci se svolte da uffici pubblici e non da un esterno. poi a me ad esempio furono fatturati onorari diritti indennità e compensi + 20% IVa poi il botto grosso era spese facenti carico direttamente al cliente non soggette a ritenuta d'acconto. Su tutti gli altri atti il notatio avrà la sua funzione ma per comprare una casa che è un bene primario le spese dovrebbero essere ridotte al minimo. Non credo che in nessun altro paese europeo ci sia una cosa del genere. Non chiedo l'eliminazione dei notai ma l'apertura del mercato l'abbessamento dei cost,i la posiibilità di rivolgersi anche ad uffici pubblici.

Da: A che servono i notai? 07/11/2010 00:37:38
per xx x: invece sei tignoso :-D
I costi citati da "praticante notaio e avvocato", che sono corretti, non sono altro che imposte e tasse che si prende lo Stato per ogni atto di compravendita.
Ripeto il concetto: se li prende lo Stato. Non il notaio.
Quest'ultimo è solo un "sostituto d'imposta": ha L'OBBLIGO, per ogni atto che riceve, di raccogliere dal cliente le imposte e tasse per conto dello Stato, nella misura stabilita sempre dallo Stato, e poi di girarle INTERAMENTE, entro e non oltre 20 giorni, alla competente Agenzia delle Entrate. Senza poter trattenere un centesimo.
Se il notaio non riscuote dette imposte dal cliente, lo Stato gliele va a prendere ugualmente e DIRETTAMENTE dal suo conto corrente.
Cavoli suoi se lui non se l'è fatte versare dal cliente.

Non è quindi una questione di chi fa l'atto.
Ed è anche quantomeno ingenuo ritenere che lo Stato rinuncerebbe a quelle imposte se l'atto si stipulasse davanti agli impiegati del Catasto piutosto che al notaio.
Semplicemente, quelle imposte si dovrebbero versare - paro, paro - in Catasto.

Ciò detto, visto che qui siamo tutti d'accordo nel dire che la figura del notaio è quasi inutile, e che sarebbe da abolire, dovremmo anche poi sforzarci di stabilire come regolamentare, senza quella figura, il trasferimento della proprietà immobiliare.
Siccome stiamo pur sempre parlando di contratti, ed anche - pure se non sembra - abbastanza complessi (una compravendita media richiede conoscenze che vanno dal diritto civile, al Catasto, al diritto Urbanistico, al diritto Tributario, alla forma degli atti, etc...), la cosa più ovvia credo sarebbe quella di attribuire tale competenza alla categoria professionale più affine a quella dei notai: gli avvocati.
In Italia, a fronte di 5.000 notai, ci sono 230.000 avvocati.
Dato che sono molti, possimo supporre che si otterrebbe maggiore concorrenza e, di conseguenza, tariffe più basse.
Giusto?
Bene, c'è qualcuno che conosce e ci può spiegare come funziona e quanto costa acquistare un immobile in quei Paesi dove funziona già così, tipo gli USA (dove i notai non esistono e le parti, nella stipulazione del contratto di vendita, si fanno seguire dagli avvocati)?

Da: x x A che servono i notai? 07/11/2010 09:13:36
ribadisco le imposte verrebbero comunque ridotte in quanto non svolte da un soggetto terzo e poi i maggiori costi per acquisto prima casa derivano dall'onorario. POi esternalizziamo attività della pa per ridurre i costi e non internalizziamo altre attività per ridurre i costi a carico dei cittadini? MAH

Da: A che servono i notai 07/11/2010 10:56:18
ancora per xx:
Amico Carissimo, cosa c'è che non è chiaro?
Non capisco perché ti incaponisci su una teoria che non ha né capo né coda: quelle che ha indicato "praticante notaio e avvocato" SONO IMPOSTE E TASSE!
Imposte e tasse che lo Stato PRETENDE di incassare per ogni singolo atto di compravendita, e che sono: bolli + diritti di voltura in Catasto + diritti di trascrizione nella Conservatoria dei Registri Immobiliari + Imposta di Registro + Imposta Ipotecaria + Imposta Catastale + Tassa Archivio (che è una tassa destinata agli Archivi Notarili che, nonostante il nome, sono Uffici distaccati del Ministero della Giustizia).
NON C'ENTRA UN TUBO CHE IL SERVIZIO LO SVOLGA O MENO UN SOGGETTO TERZO (che si chiami notaio, avvocato, commercialista, segretario comunale, pincopallino o chiunque esso sia).

Invece è vero che essendo oggi tale funzione svolta da un soggetto terzo (il notaio) a costui è dovuto un onorario; al quale onoraio (trattandosi di una voce "imponibile") occorre aggiungere l'IVA al 20%, la quale - per inciso - è ancora una tassa da girare interamente allo Stato.

Se il servizio "compravendite" fosse svolto direttamente dallo Stato, per esempio presso gli sportelli comunali, i cittadini si risparmierebbero SOLO (e forse) questa voce: l'onorario da versare al professionista (+ l'IVA relativa).

Detto per inciso, è estremamente improbabile - come invece sostieni tu - che l'importo dell'onorario sia superiore all'importo dato dalla somma di tutte le imposte e tasse da versare allo Stato.
Nel 99% dei casi, quest'ultima è SEMPRE maggiore, e non di poco (persino negli acquisti con le agevolazioni 1a casa).

Ma il punto, se permetti, non è questo: chi svolge un servizio (notaio, avvocato, geometra, medico, etc...) è giusto che venga retribuito.
O forse tu lavori gratis?
La domande che dovresti porti, invece, dovrebbero essere queste:
1) come mai lo Stato "appalta" quel servizio a terzi?
2) chi stabilisce il costo di quel servizio (ossia: chi fissa gli onorari)?
3) cosa ti danno questi terzi in cambio dell'onorario?
4) è un servizio che funziona?

ma soprattutto:
5) se dovessimo appaltare questo servizo ad altri soggetti (tipo gli avvocati) ci costerebbe meno (di onorario, s'intende)?

Da: x x 07/11/2010 11:16:02
non mi incaponisco ma ribadisco e se vuoi ti invio il rogito i 2/3 erano per onorari e mi sono costati qualche stipendio e chiaro io devo scriverlo in cirillico?

Da: A che servono i notai? 07/11/2010 11:40:41
Ti faccio notare che stai insistendo solo su una piccola parte del discorso, quella più polemica.
Comunque, se proprio vuoi solo analizzare quest'aspetto, e dato per scontato che tu stia dicendo il vero quando dici che la spesa è risultata composta per 2/3 dall'onorario (e non intendo metterlo in dubbio), mi sta venendo un sospetto: hai forse acquistato un appartamento di nuova costruzione da una società costruttrice, facendo anche un mutuo?

Da: xA che servono i notai 07/11/2010 13:06:38
ultima replica poi non ne parlo più la risposta è no. Poi perchè in america non costa nulla un rogito e negli altri paesi europei molto meno? E' complicato fare un atto di compravendita al MEF (agenzie) ci sono laureati molto professionali - basta un minimo di formazione. Poi ognuno la pensi come vuole -

Da: x tutti 07/11/2010 13:18:31
dopo questa lunga diatriba ci sono novità sul concorso?

Da: A che servono i notai 07/11/2010 14:16:36
Il concorso è stato annullato.
Verranno ripetute tutte e tre le prove, nonché nominata una nuova commissione. Quella vecchia sembra che sarà incriminata (non conosco l'ipotesi di reato, ma se cercate su internet trovate tutto).

Quanto al resto (che mi sembra invece più interessante), premesso che mi farebbe molto piacere se tu potessi riportare qui sul forum il dettaglio dei costi che hai sostenuto per acquitare casa tua (e per dettaglio intendo proprio quello delle singole voci di spese, imposte e onorari, esposte nella fattura che ti ha fatto il notaio), perché quello che sostiene ammetto che non corrisponde al contenuto delle fatture che di solito vedo e registro io - ma se non lo vuoi fare, non importa - vorrei approfondire il discorso sull'affermazione, molto comune e diffusa, che in America, come in tutti i Paesi anglosassoni (tipo l'Inghilterra), l'atto di acquisto di un immobile non costi nulla.

Ma ne siete proprio sicuri, o lo dite per sentito dire (tipo me lo ha riferito la cugina del lattaio del fratello del cognato dello zio...)?

Da: imparziale 07/11/2010 16:02:51
non per criticare ma sostenere che il notaio sia essenziale oggi in italia mi sebra anacronistico . vabbè ammesso e non concesso che sull'acquisto di un immobile il notaro si prende come onorario un tozzo di pane e su altri atti che si fa i soldi. non so da voi ma dove abito io quello messo peggio ha case tereni e auto di lusso. ora o tutti comprano con il leasing oppure qualche stortura nel sistema c'è

Da: x www 07/11/2010 17:21:39
LUTTWACC DA SANTORO AD ANNOZERO NON SO SE FA ANCHE IL LATTAIO

Da: x www 07/11/2010 17:23:17
poi ha ragione imparziale vincere un concorso da notaio equivale ad una lotteria o superenalotto

Da: A che servono i notai? per "imparziale" 07/11/2010 17:35:04
Nemmeno io voglio criticare.
La questione della suddivisione tra imposte/tasse ed onorari, non è un punto di vista, è un fatto.
Le cose stanno nei termin iche vi ho esposto. Punto e basta.
Voler attaccare i notai per quello è intellettualmente scorretto, perché non si può prendersela con loro se lo Stato li obbliga a raccogliere quelle imposte e tasse, e subito girarle all'Agenzia delle Entrate. Si chiama "imposizione indiretta", e ne trovate conferma solo facendo una banalissima ricerca su internet.

Ciò detto, io sono il primo a sostenere che il notaio NON è essenziale.
Solo che di, quanto guadagnano (beati loro), non me ne può e non me ne deve fregar di meno. Onestamente, non ho mai capito quelli che basano i loro ragionamenti solo sulla base dei guadagni altrui.
Un cardio-chirurgo che ti salva la vita o salva quella dei tuoi figli, stai a guardare quanto guadagna? Io no. Ma nemmeno per idea.

Ora, posto che il notaio non è un cardio-chirurgo, e che non salva vite umane, io vorrei sapere - prima di farlo fuori: ma questo soggetto che funzioni svolge, esattamente?
Perché sta lì?
Come cittadino, pretendo di essere informato, e voglio sapere se quel soggetto mi fornisce o meno un servizio adeguato a quello che guadagna.
Se sì, bene. Se no, facciamolo fuori.

Ma come si fa a capire se si tratta di un soggetto utile oppure no?
Risposta: si va a vedere cosa accade dove non c'è.

E allora, ripropongo la domanda: come funziona e quanto si spende nei Paesi in cui il notaio non esiste, tipo gli USA (non a caso da tutti indicato come Paese da prendere ad esempio, per sostenere l'inutilità del notaio)?

Da: x A che che servono i notai? per "imparziale 07/11/2010 17:49:28
forse da interno tu conosci meglio la situazione che a noi cittadini sfugge. E' come per il discorso dei fannulloni si fa di tutta l'erba un fascio. Ciò premesso io non ho mai detto che la categoria serve o non serve ma che ha costi troppo elevati . Soprattutto per alcuni atti che sei obbligato a fare da un notaio tutto qua. Poi la cosa di luttvack me la ricordo benissimo. Comunque la tua difesa appassionata merita qualche seria riflessione

Da: imparziale 07/11/2010 18:13:15
guarda conosco molto bene la categoria . quello che dici tu relativamente alle tasse ecc va bebe il fatto è che agiscono in regime di monopolio e hanno degli onorari altissimi. insomma dire il contrario equivale e negare la realtà saranno anche degli scienziati (la qual cosa dubito fortissimamamnete) ma hanno entrate degne di spa. comunque in bocca al lupo se devi fare il concorso.

Da: imparziale 07/11/2010 18:14:33
scusate ho scritto con i piedi spero che il succo si sia capito.

Da: A che servono i notai? 07/11/2010 18:17:01
No, aspetta, qui non si vuole fare nessuna difesa appassionata.
Io sono un soggetto estremamente pratico, e poco incline alle inutili passioni. Per non parlare delle prese di posizione preconcette e superficiali, da bar dello sport.

Se una cosa serve, bene. Se non serve, si butta via.
E se si prende atto che serve, poi, dopo, magari si verifica se esiste un sistema per pagarla meno. E se vale la pena cercare di pagarla meno, modificando una data situazione di fatto.
E' il sistema che qualsiasi serio e bravo manager, di una qualsiasi seria azienda del pianeta, adotta prima di prendere decisioni operative.
Perché noi non possiamo fare altrettanto?

In ogni caso, sai perchè ti faccio questo discorso? Perché anch'io ho sentito il Prof. Luttwak, a Ballarò, dire che il notaio in Italia è una cosa inutile, che bisognerebbe abolirlo, che negli USA la certificazione della firma sugli atti di compravendita costa pochi dollari, e bla, bla, bla...

Poi, però, vai negli USA, compri casa e ti accorgi che erano tutte favole, perché Luttwak aveva effetivamente detto la verità (la cerificazione delle firme costa si e no 100 dollari), ma si era ben gurdato da raccontarcela tutta.

Ora, supponiamo che io sia uno che vi può raccontare - fornendovi pure le prove - che la cose non stanno come afferma Luttwak, voi che fate? Vi girate dall'altra parte e non mi ascoltate, perché vi da fastidio che non sia come credete voi?

P.S.: non sono "un interno". Sono solo uno che, di solito, cerca di verificare quello che gli raccontano.

Da: x x 07/11/2010 18:19:50
no infatti sono il tignoso che continua a dialogare con te anche se mi ero ripromesso il contrario.

Da: A che servono i notai? 07/11/2010 18:27:38
E fai bene.
E' segno che sei una persona intelligente. Perché la curiosità è sintomo di intelligenza ;-)
E poi io no ti ho mica trattato male. Mi sono solo permesso di fornirti informazioni precise e facilmente verificabili.
Sai quante volte io avrei voluto che qualcun'altro lo avesse fatto con me? :-))

Da: imparziale 07/11/2010 19:09:22
perchè non ci esponi le cose come stanno posibilmente in maniera sintetica. mi hai fatto venire la curiosità

Da: Babbo Natale non esiste! 07/11/2010 19:45:12
Allora...
visto che siete curiosi, state per ricevere una notizia che equivale a quella di rivelare ad un bambino che Babbo Natale non esiste.
Ma siccome siete adulti, vaccinati, consenzienti, cittadini italiani e pure "consumatori", ritengo che certe cose le dobbiate proprio sapere.
Poi, dopo, potrete anche continuarla a pensarla come prima, ma almeno sarete più informati.
Vi avverto che - come tutti i discorsi complessi - non è possibile essere brevi. Per cui, vi è richiesto un minimo di impegno nel leggere quanto segue.
Ma vi assicuro che ne varrà la pena ;-)

Piccola premessa: occorre fissare dei postulati, altrimenti il discorso non avrebbe né capo né coda.

Primo postulato: il notaio non esiste solo in Italia.

Secondo postulato: il mondo si divide in due grandi ordinamenti giuridici:
- quello di Civil Law, basato sul diritto codificato (al quale apparteniamo noi);
- e quello di Common Law, basato sulle decisioni giurisprudenziali, sui "precedenti", e non sui codici (al quale appartengono i Paesi anglosassoni).

Terzo postulato: esistono al mondo DUE tipi di notai: quello latino (che opera nei paesi di Civil Law, come il nostro) e quello anglosassone, detto anche Pubblic Notary (che opera nei paesi di Common Law).
Il notaio latino, così come lo conosciamo noi, esiste ed opera in 76 Paesi del mondo, Paesi dove vive il 52% della popolazione mondiale (quindi, la maggioranza).

Le prove di quanto fin qui scritto, sono facili da rinvenire sol che si legga: http://it.wikipedia.org/wiki/Notaio

Quarto postulato: le tariffe delle prestazioni notarili (onorari), in tutti i Paesi di Civil Law, non sono lasciate al libero mercato, MA SONO FISSATE PER LEGGE DA OGNI SINGOLO STATO.
In questi Paesi, infatti, gli Stati PRETENDONO che i cittadini si avvalgano del notaio quando stipulano determinati atti, perché questi atti devono essere scritti in un certo modo, avere un certo contenuto, fornire certe garanzie, sia alle parti che allo stesso Stato, esseri trascritti o iscritti in determinati Pubblici Registri. E si vuole pure che questi Registri siano assolutamente e graniticamente affidabili: chiunque li voglia andare a leggere DEVE trovarci dati giusti e corretti. Contratti validi ed efficaci, senza nessuna possibilità alcuna che possano essere annullati o dichiarati nulli o invalidi.
Senza se e senza ma.
Ed è per questo che il medesimo Stato fissa e stabilisce il costo di questo servizio, ovviamente calmierato rispetto a quello che costerebbe se fosse invece lasciato al libero mercato.

Facciamo qualche esempio.
Supponiamo di voler comprare casa in Italia, a Milano, da un privato, pagandola 300.000.
Quanto sarebbe l'onorario del notaio milanese (abbiamo visto che le imposte e tasse sono un altro discorso, e vanno allo Stato, per cui non stiamo più a ripetere quella cosa)?
Facile: basta andare sul sito dei notai di Milano, e farsi fare un preventivo.
Si veda qui: http://www.comprarcasasenzarischi.it/home.html
Risposta: circa 1.800 euro + IVA, pari allo 0,60% del prezzo di vendita.

E se volessimo fare la stessa cosa, per esempio, a Parigi?
Ancora più facile: basterebbe andare sul sito dei notai parigini e farsi ripetere il preventivo.
Si veda qui: http://www.paris.notaires.fr/frais_mut_ecran1.php
Risposta: circa 3.554 euro + IVA (pari all'1,18% del prezzo di vendita.

Capperi! Che sorpresa!! Sono pure più cari di quelli italiani!! :-)))

Sì, vabbé, ma cosa fanno i notai milanesi e parigini, per quei soldi, quando voi comprate casa?
Beh, senza voler entrare eccessivamente nei dettagli, sennò vi annoierei, praticamente tutto.
Non c'è bisogno di rivolgersi a nessun altro professionista: nNei Paesi di Civil Law si va da notaio, e si occupa lui di tutto. Ma proprio tutto, tutto

E negli USA?
Beh, lì non c'è il notaio latino e non c'è bisogno di intermediari qualificati per stipulare un atto di vendita.

Questo in teoria.
Nella pratica, le esigenze di garanzia, consulenza legale e fiscale, predisposizione di documenti e gestione di formalità che da noi sono tutte soddisfatte dal notaio, non vengono certo meno, ma vengono ripartite tra una serie di figure professionali che occupano il "vuoto notarile", fornendo servizi similari, perché, come ovvio, si tratta di esigenze che, indipendentemente dal luogo dove si compra casa, accompagnano qualsiasi transazione che porta un cittadino ad investire una fetta consistente del proprio patrimonio o ad indebitarsi per un lungo periodo.

Negli USA, dunque, è il mercato che si preoccupa di fornire i servizi che in Italia chiameremmo "notarili" e che, sebbene non obbligatori, sono di fatto presenti nella quasi totalità delle contrattazioni.

Gli Stati Uniti sono però un grande paese con notevoli differenze economiche, sociali e culturali al suo interno e questo si ripercuote anche sui costi e sulle modalità di transazione, che variano molto da zona a zona: l'analisi dei costi, quindi, non può prescindere da questo dato.

Cominciamo dunque a fare conoscenza dei closing costs americani e, in primo luogo parliamo delle closing agencies.
La "closing agency", chiamata anche "closing company" o "closing and title company" è, come dice la parola stessa, una agenzia che si occupa di tutte le questioni connesse al closing, ossia alla conclusione del contratto.

Questa "agenzia", che è spesso collegata all'agente immobiliare o al broker finanziario che vende il mutuo, gestisce tutto il processo pre e post contrattuale, vale a dire la preparazione dei documenti, la registrazione del contratto presso i pubblici registri locali, il pagamento delle tasse ecc.
La closing company fa una parte di quello che fa il notaio latino.

Altro servizio essenziale venduto dalla closing company è la title insurance. Si tratta di una assicurazione che garantisce l'acquirente in ordine alla titolarità in capo al venditore del bene venduto, all'inesistenza di ipoteche o altre formalità pregiudizievoli e così via.

Esistono due tipi di title insurance:
- la owner's insurance che garantisce l'acquirente
- la lender's insurance, che è invece rilasciata a garanzia della banca che concede il mutuo.

Con tutta evidenza, la title insurance ha la medesima funzione assolta dal notaio latino, quando verifica e garantisce personalmente che il venditore ha la piena titolarità e libera disponibilità del diritto ceduto.

Per la verità, le due funzioni non sono propriamente identiche.
In base al costante orientamento giurisprudenziale della Cassazione, il notaio garantisce l'acquirente sulla base del valore di mercato dell'immobile, indipendentemente dal prezzo pagato, quindi se io oggi compro casa a euro . 100.000,00 e tra cinque anni - quando il valore del bene è diventato euro . 150.000,00 - si scopre l'esistenza di un pignoramento o una nullità del contratto, il notaio risarcirà il danno per euro . 150.000,00.
La title insurance, invece, assicura solo il prezzo di acquisto o, nel caso di mutuo, la somma mutuata.

L'attività di consulenza legale (anch'essa svolta dal notaio latino) è invece svolta negli Stati Uniti dagli avvocati (attorney o real estate attorney), i quali sono spesso collegati con le closing agencies o, in alcuni stati (come New York o Illinois) si sostituiscono alle closing agencies e curano direttamente l'intera procedura del closing, tranne il rilascio delle title insurance, come ovvio.

Per quanto riguarda l'attività di certificazione, va detto che, sebbene negli USA essa non sia sempre obbligatoria, nella maggior parte delle transazioni le parti (soprattutto se ci sono di mezzo le banche, perché si acquista facendo un mutuo), richiedono che le firme dei contraenti siano autenticate da un Public Notary.
Il public notary statunitense non ha però nulla a che vedere con il notaio di tipo latino: è un semplice certificatore di firma ed il suo unico compito è di attestare che chi ha firmato è il signor Tizio e non il signor Caio, non assume nessuna responsabilità in relazione all'atto per cui autentica le firme, così come non è tenuto a controllare la legittimità dei firmatari o i loro poteri di firma (nel caso di società, minori ecc.).

Quanto costa tutto ciò?
La risposta giusta è "dipende".
Dipende innanzi tutto dallo stato dove si sta stipulando l'atto, se alla compravendita è collegato o meno un mutuo, se la title insurance acquistata è solo la lender's o anche la owner's e così via.

In generale, il costo principale è rappresentato dalla title insurance
(si veda qui: http://en.wikipedia.org/wiki/Title_insurance_in_the_United_States),
che può variare tra lo 0,40% e lo 0,80% del prezzo di vendita o dell'importo del mutuo.
Cioé, solo questa costa di più di quanto costa tutto il notaio latino, a Milano.

E' degno di nota che in molti Stati, le tariffe per queste assicurazioni sono fissate per legge e non sono negoziabili.
Come si legge da questo sito (http://www.westontitle.com/) di una title company della Florida: "Title Insurance rules in Florida are highly regulated. Therefore, your selection of a title company will usually be based on the company's reputation for service as opposed to price".
Per i non anglofoni: "le regole per la title insurance in Florida sono altamente regolate. Pertanto la vostra selezione di una title company sarà usualmente basata sulla reputazione della società per il servizio, piuttosto che per il prezzo."
E' ancora degno di nota che il mercato USA della title insurance è un mercato oligopolistico, perchè, sebbene le polizze vengano vendute sul territorio da una miriade di soggetti (le title companies), a rilasciare il 90% delle polizze sono non più di cinque compagnie di assicurazione.
Per avere una conferma dei costi, vedete qui per quelli del Texas: http://www.alamotitle-austin.com/

In Florida, dal medesimo sito di cui sopra, apprendiamo che
The Florida Promulgated Rate for an owner's title policy is as follows:
- $5.75 per $1,000 of value up to $100,000 (or $575 for $100,000 of property value);
- $5.00 per $1,000 of value up to $1,000,000 (or $500 for every 100,000 of property value)
**Above $1 million, please call us.

La lender's insurance è indispensabile quando si richiede un mutuo.
Non è la legge a richiederla, ma il mercato, dato che nessuna banca presta soldi se non c'è l'assicurazione: no insurance-no loan.
La owner's insurance non è invece obbligatoria e quindi si tratta di un costo opzionale, che viene però comunemente assunto per garantire l'investimento ed in alcuni stati (per esempio in California) viene pagata dal venditore.

I costi per il closing non si esauriscono però solo nella title insurance, dato che si paga un fee (commissione) anche per altre prestazioni.
Ecco un elenco dei più comuni closing costs:

- settlement/closing,
è la commissione pagata per la predisposizione di quella che in Italia chiameremmo la stipula, ossia la predisposizione dei documenti legali, l'incontro in campo neutro presso la sede della closing company per la sottoscrizione dell'atto e così via. Normalmente questo costo si aggira intorno ai 200/500 dollari e in molti casi, oltre che dall'acquirente è pagato anche dal venditore.

- document preparation,
cioè la preparazione dei documenti. In alcuni casi è un costo incluso tra i settlement fees, in altri no. Nei preventivi che si possono chiedere via internet si scopre che viene applicato, nel 60% dei casi, un costo tra i 200 e i 400 dollari.

- title examination/title search,
vale a dire l'indagine circa la validità del titolo, quelle che in Italia chiameremmo le visure. Il costo oscilla tra i 150/400 dollari.

- wire transfer/shipping/delivery,
è il costo per la trasmissione dei documenti ai vari uffici, oscilla tra i 30 e i 100 dollari.

- lender's attoney,
è il costo per la consulenza legale del lender, cioè - normalmente - il broker che "vende" il mutuo. In alcuni Stati questa consulenza è praticamente obbligatoria. Come si legge su questo sito (https://www.quickenloans.com/home-buying/learn/how/closing-costs-and-fees-explained): "this fee is paid to the lender's attorney for preparing and reviewing all of the closing documents on behalf of the lender". Detto in italiano, "questa prestazione è pagata all'avvocato del lender per preparare e rivedere tutti i documenti per la stipula nell'interesse del lender". Il costo - a carico del mutuatario - è tra i 150/400 dollari.

- buyer'attorney,
cioè il costo per la consulenza legale in favore dell'acquirente. Non è obbligatoria dappertutto, ma è richiesta in alcuni stati e va dai 400 dollari in su.

- public notary,
le tariffe del public notary, nella maggior parte degli stati, sono fissate per legge e sono collegate al numero di firme da autenticare, quindi quanto più è lungo il documento tanto più si paga il public notary. In generale il costo andrà dai 25 ai 150 dollari.

- escrow,
si tratta di una commissione pagata in relazione al fatto che alcuni documenti o somme di danaro per un certo periodo di tempo rimangono depositate in garanzia presso l'escrow agent (spesso la stessa closing company), sino a quando determinate attività non vengono eseguite.
Un esempio sono le somme lasciate in escrow per il pagamento delle tasse sull'immobile per il primo anno del mutuo. Il costo di questo servizio varia tra i 50 e i 150 dollari.

I costi e le tariffe sopra indicati sono facili da reperire andando un po' in giro su internet e per avere poi una buona valutazione complessiva - stato per stato - dei costi di closing per un mutuo di $. 200.000,00 si può vedere qui: http://www.bankrate.com/brm/news/mortgages/2008/closing_costs_map_a1.asp.

Chi ha poi voglia di perdere ancora un po' più di tempo on line, può farsi fare anche dei preventivi.
Su alcuni siti di closing companies, ipotizzando l'acquisto di una casa negli states, da finanziare con un mutuo, si possono ricevere i seguenti preventivi: da una closing company in Florida, per una compravendita di $ 200.000,00 con mutuo di $ 150.000,00 si viene informati che si paga $. 1.975,00, oltre però il costo per l'attoney (non quantificato); una title agent della Virginia, per una compravendita di $. 300.000,00 con mutuo di $. 250.000,00, richiede $. 2.507,50 oltre a $ 172,00 di recording fee, mentre un attorney dell'Illinois, per comprare una casa a Chicago di $ 200.000,00 chiede $. 650,00 di sola assistenza legale, perchè la title insurance è a carico del venditore, mentre se si vuole anche il mutuo si pagano altri $ 800 di assistenza legale, più la lender's insurance (non quantificata) ed i fee per title examination, escrow e lender's attorney (non quantificati).

Per la verità, sempre in rete, navigando sui forum dedicati al real estate, si scopre che spesso al momento del closing vengono fuori alcune commissioni non preventivate, chiamate non a caso junk fees (commissioni spazzatura) che incrementano mediamente i costi di almeno altri 2/300 dollari.
Non considerando le junk fees, perchè non è facile trovare in rete riscontri oggettivi, da tutto quanto sopra si ricava che il costo medio di un atto di compravendita, in base a preventivi e valutazioni sempre ricavabili dalla rete, NON è sicuramente inferiore al costo che si sosterrebbe da un notaio milanese, e probabilmente anche parigino (che abbiamo visto essere più caro).
Anzi ;-)
Nel caso in cui oltre all'atto di acquisto si stipuli anche un mutuo, il costo viene incrementato dalla lender's insurance e da un modesto incremento dei costi di closing sopra riportati.
Naturalmente l'acquirente può rinunciare alla garanzia della owner's insurance e pagare la sola lender's, che è obbligatoriamente richiesta dalla banca: in questo caso, a fronte di una minore garanzia, avrà ovviamente costi ridotti.

Ecco, questo è (quasi) tutto.
Dite la verità, Luttwak non è stato molto corretto, a Ballarò, vero? ;-)

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Da: x xx x post su	04/11/2010 19:57:52
ma afgare 13 milioni nel 2000 per un rogito dove in america costa un dollaro? Sull'acquisto della èprima casa??????? Un bene di prima bnecessità E DAAIIII

Da: x xx x	04/11/2010 20:00:20
siamo nell'era digitale. Gli uffici sono in rete. Anche il lavoro dell'Fisco è complicato ma lo fanno i funzionari pubblici!!!!!! LIBERALIZZARE

Da:	04/11/2010 20:14:12
il problema non è la soppressione o meno del ruolo del notaio. il problema è il numero chiuso. provate a immaginare cosa succederebbe se i chirurghi fossero in numero limitato e prefissato.

Da: praticante notaio e avvocato	04/11/2010 20:19:24
Una compravendita costa di onorario notarile al max euro 2.000,00 -3.000,00 oggi. I notai meno cari arrivano ad euro 1.000. Non credo che i 13 milioni di lire fossero imputabili tutti all'onorario del notaio, perché altrimenti avrebbe ecceduto le tariffe. Penso piuttosto che il conto comprendesse imposte e tasse. Infatti nella parcella notarile per acquisto della prima casa si comprende: - 3% del prezzo per imposta di registro; - 168 per imposta ipotecaria; - 168 per imposta catastale; - più di 100 euro per tassa catastale e ipotecaria (sono tasse diverse dalle relative imposte); - almeno 300 euro per visure catastali ed ipotecari (ulteriori tasse richieste per gli accertamenti sulla titolarità dell'immobile); - la tassa richiesta per gli archivi notarili; - 230 euro di bolli ed ammennicoli vari. Forse bisognerebbe prendersela più con lo Stato che impone tali imposte a carico di chi compra la propria prima casa con i pochi risparmi fatti su stipendi (magari da dipendente) già lautamente oggetto di tassazione. Lo Stato non si accollerà mai il lavoro dei notai, attribuendolo a propri dipendenti pubblici. Implicherebbe troppe responsabilità e rogne e costi eccessivi. E' più facile delegarle a terzi. Per cui al massimo si potrà decidere di dare le medesime competenze ad avvocati e notai. Solo che in quest'ultimo caso il mio timore è che si alzino i prezzi delle tariffe oppure si abbassi radicalmente la qualità.

Da: et	04/11/2010 21:01:50
la categoria dei notai è inutile va soppresso l'albo

Da: x xx x	04/11/2010 22:02:45
io da dipendente pubblico sono responsabile di sezione bandi etc.. hai voglia rogne!!!

Da: x xx x	04/11/2010 22:04:35
io credo che sia giusto liberalizzare

Da: xx tutti	04/11/2010 22:07:19
3% del prezzo per imposta di registro; - 168 per imposta ipotecaria; - 168 per imposta catastale; - più di 100 euro per tassa catastale e ipotecaria (sono tasse diverse dalle relative imposte); - almeno 300 euro per visure catastali ed ipotecari (ulteriori tasse richieste per gli accertamenti sulla titolarità dell'immobile); - la tassa richiesta per gli archivi notarili; - 230 euro di bolli Se lo fanno gli uffici pubblici quesuìi costi non hanno senso di esserci

Da: praticante notaio e avvocato	05/11/2010 09:20:20
Si tratta di imposta indirette, come l'iva. Imposta che si versa ad ogni acquisto. Compri un vestito da 50 euro; di queste 50, 10 euro vanno in tasse, chiamate imposte sul valore aggiunto. Quindi, indipendentemente da chi redige l'atto, tali imposte rimarranno; piuttosto si pagherà in più il servizio pubblico prestato. Io da cittadino protesterei più che per una liberalizzazione indiscriminata, piuttosto per aumentare radicalmente il numero di notai... in modo che siano il doppio od il triplo anche il quadruplo di adesso. Con la concorrenza poi inevitabilmente si abbassano le tariffe e si può avere la scelta di andare dal notaio di cui sentiamo parlare meglio. Il tutto nella consapevolezza che un concorso pubblico non potrà mai avere una capacità di selezione del 100% dei più bravi; quindi più persone lo passano e maggiore è la possibilità che ci siano alcune persone brave che esercitino ... e più scelta per il cittadino.....

Da: xx x	05/11/2010 10:35:47
non per essere tignoso ma i costi che hai citato non hanno ragione di essreci se svolte da uffici pubblici e non da un esterno. poi a me ad esempio furono fatturati onorari diritti indennità e compensi + 20% IVa poi il botto grosso era spese facenti carico direttamente al cliente non soggette a ritenuta d'acconto. Su tutti gli altri atti il notatio avrà la sua funzione ma per comprare una casa che è un bene primario le spese dovrebbero essere ridotte al minimo. Non credo che in nessun altro paese europeo ci sia una cosa del genere. Non chiedo l'eliminazione dei notai ma l'apertura del mercato l'abbessamento dei cost,i la posiibilità di rivolgersi anche ad uffici pubblici.

Da: A che servono i notai?	07/11/2010 00:37:38
per xx x: invece sei tignoso :-D I costi citati da "praticante notaio e avvocato", che sono corretti, non sono altro che imposte e tasse che si prende lo Stato per ogni atto di compravendita. Ripeto il concetto: se li prende lo Stato. Non il notaio. Quest'ultimo è solo un "sostituto d'imposta": ha L'OBBLIGO, per ogni atto che riceve, di raccogliere dal cliente le imposte e tasse per conto dello Stato, nella misura stabilita sempre dallo Stato, e poi di girarle INTERAMENTE, entro e non oltre 20 giorni, alla competente Agenzia delle Entrate. Senza poter trattenere un centesimo. Se il notaio non riscuote dette imposte dal cliente, lo Stato gliele va a prendere ugualmente e DIRETTAMENTE dal suo conto corrente. Cavoli suoi se lui non se l'è fatte versare dal cliente. Non è quindi una questione di chi fa l'atto. Ed è anche quantomeno ingenuo ritenere che lo Stato rinuncerebbe a quelle imposte se l'atto si stipulasse davanti agli impiegati del Catasto piutosto che al notaio. Semplicemente, quelle imposte si dovrebbero versare - paro, paro - in Catasto. Ciò detto, visto che qui siamo tutti d'accordo nel dire che la figura del notaio è quasi inutile, e che sarebbe da abolire, dovremmo anche poi sforzarci di stabilire come regolamentare, senza quella figura, il trasferimento della proprietà immobiliare. Siccome stiamo pur sempre parlando di contratti, ed anche - pure se non sembra - abbastanza complessi (una compravendita media richiede conoscenze che vanno dal diritto civile, al Catasto, al diritto Urbanistico, al diritto Tributario, alla forma degli atti, etc...), la cosa più ovvia credo sarebbe quella di attribuire tale competenza alla categoria professionale più affine a quella dei notai: gli avvocati. In Italia, a fronte di 5.000 notai, ci sono 230.000 avvocati. Dato che sono molti, possimo supporre che si otterrebbe maggiore concorrenza e, di conseguenza, tariffe più basse. Giusto? Bene, c'è qualcuno che conosce e ci può spiegare come funziona e quanto costa acquistare un immobile in quei Paesi dove funziona già così, tipo gli USA (dove i notai non esistono e le parti, nella stipulazione del contratto di vendita, si fanno seguire dagli avvocati)?

Da: x x A che servono i notai?	07/11/2010 09:13:36
ribadisco le imposte verrebbero comunque ridotte in quanto non svolte da un soggetto terzo e poi i maggiori costi per acquisto prima casa derivano dall'onorario. POi esternalizziamo attività della pa per ridurre i costi e non internalizziamo altre attività per ridurre i costi a carico dei cittadini? MAH

Da: A che servono i notai	07/11/2010 10:56:18
ancora per xx: Amico Carissimo, cosa c'è che non è chiaro? Non capisco perché ti incaponisci su una teoria che non ha né capo né coda: quelle che ha indicato "praticante notaio e avvocato" SONO IMPOSTE E TASSE! Imposte e tasse che lo Stato PRETENDE di incassare per ogni singolo atto di compravendita, e che sono: bolli + diritti di voltura in Catasto + diritti di trascrizione nella Conservatoria dei Registri Immobiliari + Imposta di Registro + Imposta Ipotecaria + Imposta Catastale + Tassa Archivio (che è una tassa destinata agli Archivi Notarili che, nonostante il nome, sono Uffici distaccati del Ministero della Giustizia). NON C'ENTRA UN TUBO CHE IL SERVIZIO LO SVOLGA O MENO UN SOGGETTO TERZO (che si chiami notaio, avvocato, commercialista, segretario comunale, pincopallino o chiunque esso sia). Invece è vero che essendo oggi tale funzione svolta da un soggetto terzo (il notaio) a costui è dovuto un onorario; al quale onoraio (trattandosi di una voce "imponibile") occorre aggiungere l'IVA al 20%, la quale - per inciso - è ancora una tassa da girare interamente allo Stato. Se il servizio "compravendite" fosse svolto direttamente dallo Stato, per esempio presso gli sportelli comunali, i cittadini si risparmierebbero SOLO (e forse) questa voce: l'onorario da versare al professionista (+ l'IVA relativa). Detto per inciso, è estremamente improbabile - come invece sostieni tu - che l'importo dell'onorario sia superiore all'importo dato dalla somma di tutte le imposte e tasse da versare allo Stato. Nel 99% dei casi, quest'ultima è SEMPRE maggiore, e non di poco (persino negli acquisti con le agevolazioni 1a casa). Ma il punto, se permetti, non è questo: chi svolge un servizio (notaio, avvocato, geometra, medico, etc...) è giusto che venga retribuito. O forse tu lavori gratis? La domande che dovresti porti, invece, dovrebbero essere queste: 1) come mai lo Stato "appalta" quel servizio a terzi? 2) chi stabilisce il costo di quel servizio (ossia: chi fissa gli onorari)? 3) cosa ti danno questi terzi in cambio dell'onorario? 4) è un servizio che funziona? ma soprattutto: 5) se dovessimo appaltare questo servizo ad altri soggetti (tipo gli avvocati) ci costerebbe meno (di onorario, s'intende)?

Da: x x	07/11/2010 11:16:02
non mi incaponisco ma ribadisco e se vuoi ti invio il rogito i 2/3 erano per onorari e mi sono costati qualche stipendio e chiaro io devo scriverlo in cirillico?

Da: A che servono i notai?	07/11/2010 11:40:41
Ti faccio notare che stai insistendo solo su una piccola parte del discorso, quella più polemica. Comunque, se proprio vuoi solo analizzare quest'aspetto, e dato per scontato che tu stia dicendo il vero quando dici che la spesa è risultata composta per 2/3 dall'onorario (e non intendo metterlo in dubbio), mi sta venendo un sospetto: hai forse acquistato un appartamento di nuova costruzione da una società costruttrice, facendo anche un mutuo?

Da: xA che servono i notai	07/11/2010 13:06:38
ultima replica poi non ne parlo più la risposta è no. Poi perchè in america non costa nulla un rogito e negli altri paesi europei molto meno? E' complicato fare un atto di compravendita al MEF (agenzie) ci sono laureati molto professionali - basta un minimo di formazione. Poi ognuno la pensi come vuole -

Da: x tutti	07/11/2010 13:18:31
dopo questa lunga diatriba ci sono novità sul concorso?

Da: A che servono i notai	07/11/2010 14:16:36
Il concorso è stato annullato. Verranno ripetute tutte e tre le prove, nonché nominata una nuova commissione. Quella vecchia sembra che sarà incriminata (non conosco l'ipotesi di reato, ma se cercate su internet trovate tutto). Quanto al resto (che mi sembra invece più interessante), premesso che mi farebbe molto piacere se tu potessi riportare qui sul forum il dettaglio dei costi che hai sostenuto per acquitare casa tua (e per dettaglio intendo proprio quello delle singole voci di spese, imposte e onorari, esposte nella fattura che ti ha fatto il notaio), perché quello che sostiene ammetto che non corrisponde al contenuto delle fatture che di solito vedo e registro io - ma se non lo vuoi fare, non importa - vorrei approfondire il discorso sull'affermazione, molto comune e diffusa, che in America, come in tutti i Paesi anglosassoni (tipo l'Inghilterra), l'atto di acquisto di un immobile non costi nulla. Ma ne siete proprio sicuri, o lo dite per sentito dire (tipo me lo ha riferito la cugina del lattaio del fratello del cognato dello zio...)?

Da: imparziale	07/11/2010 16:02:51
non per criticare ma sostenere che il notaio sia essenziale oggi in italia mi sebra anacronistico . vabbè ammesso e non concesso che sull'acquisto di un immobile il notaro si prende come onorario un tozzo di pane e su altri atti che si fa i soldi. non so da voi ma dove abito io quello messo peggio ha case tereni e auto di lusso. ora o tutti comprano con il leasing oppure qualche stortura nel sistema c'è

Da: x www	07/11/2010 17:21:39
LUTTWACC DA SANTORO AD ANNOZERO NON SO SE FA ANCHE IL LATTAIO

Da: x www	07/11/2010 17:23:17
poi ha ragione imparziale vincere un concorso da notaio equivale ad una lotteria o superenalotto

Da: A che servono i notai? per "imparziale"	07/11/2010 17:35:04
Nemmeno io voglio criticare. La questione della suddivisione tra imposte/tasse ed onorari, non è un punto di vista, è un fatto. Le cose stanno nei termin iche vi ho esposto. Punto e basta. Voler attaccare i notai per quello è intellettualmente scorretto, perché non si può prendersela con loro se lo Stato li obbliga a raccogliere quelle imposte e tasse, e subito girarle all'Agenzia delle Entrate. Si chiama "imposizione indiretta", e ne trovate conferma solo facendo una banalissima ricerca su internet. Ciò detto, io sono il primo a sostenere che il notaio NON è essenziale. Solo che di, quanto guadagnano (beati loro), non me ne può e non me ne deve fregar di meno. Onestamente, non ho mai capito quelli che basano i loro ragionamenti solo sulla base dei guadagni altrui. Un cardio-chirurgo che ti salva la vita o salva quella dei tuoi figli, stai a guardare quanto guadagna? Io no. Ma nemmeno per idea. Ora, posto che il notaio non è un cardio-chirurgo, e che non salva vite umane, io vorrei sapere - prima di farlo fuori: ma questo soggetto che funzioni svolge, esattamente? Perché sta lì? Come cittadino, pretendo di essere informato, e voglio sapere se quel soggetto mi fornisce o meno un servizio adeguato a quello che guadagna. Se sì, bene. Se no, facciamolo fuori. Ma come si fa a capire se si tratta di un soggetto utile oppure no? Risposta: si va a vedere cosa accade dove non c'è. E allora, ripropongo la domanda: come funziona e quanto si spende nei Paesi in cui il notaio non esiste, tipo gli USA (non a caso da tutti indicato come Paese da prendere ad esempio, per sostenere l'inutilità del notaio)?

Da: x A che che servono i notai? per "imparziale	07/11/2010 17:49:28
forse da interno tu conosci meglio la situazione che a noi cittadini sfugge. E' come per il discorso dei fannulloni si fa di tutta l'erba un fascio. Ciò premesso io non ho mai detto che la categoria serve o non serve ma che ha costi troppo elevati . Soprattutto per alcuni atti che sei obbligato a fare da un notaio tutto qua. Poi la cosa di luttvack me la ricordo benissimo. Comunque la tua difesa appassionata merita qualche seria riflessione

Da: imparziale	07/11/2010 18:13:15
guarda conosco molto bene la categoria . quello che dici tu relativamente alle tasse ecc va bebe il fatto è che agiscono in regime di monopolio e hanno degli onorari altissimi. insomma dire il contrario equivale e negare la realtà saranno anche degli scienziati (la qual cosa dubito fortissimamamnete) ma hanno entrate degne di spa. comunque in bocca al lupo se devi fare il concorso.

Da: imparziale	07/11/2010 18:14:33
scusate ho scritto con i piedi spero che il succo si sia capito.

Da: A che servono i notai?	07/11/2010 18:17:01
No, aspetta, qui non si vuole fare nessuna difesa appassionata. Io sono un soggetto estremamente pratico, e poco incline alle inutili passioni. Per non parlare delle prese di posizione preconcette e superficiali, da bar dello sport. Se una cosa serve, bene. Se non serve, si butta via. E se si prende atto che serve, poi, dopo, magari si verifica se esiste un sistema per pagarla meno. E se vale la pena cercare di pagarla meno, modificando una data situazione di fatto. E' il sistema che qualsiasi serio e bravo manager, di una qualsiasi seria azienda del pianeta, adotta prima di prendere decisioni operative. Perché noi non possiamo fare altrettanto? In ogni caso, sai perchè ti faccio questo discorso? Perché anch'io ho sentito il Prof. Luttwak, a Ballarò, dire che il notaio in Italia è una cosa inutile, che bisognerebbe abolirlo, che negli USA la certificazione della firma sugli atti di compravendita costa pochi dollari, e bla, bla, bla... Poi, però, vai negli USA, compri casa e ti accorgi che erano tutte favole, perché Luttwak aveva effetivamente detto la verità (la cerificazione delle firme costa si e no 100 dollari), ma si era ben gurdato da raccontarcela tutta. Ora, supponiamo che io sia uno che vi può raccontare - fornendovi pure le prove - che la cose non stanno come afferma Luttwak, voi che fate? Vi girate dall'altra parte e non mi ascoltate, perché vi da fastidio che non sia come credete voi? P.S.: non sono "un interno". Sono solo uno che, di solito, cerca di verificare quello che gli raccontano.

Da: x x	07/11/2010 18:19:50
no infatti sono il tignoso che continua a dialogare con te anche se mi ero ripromesso il contrario.

Da: A che servono i notai?	07/11/2010 18:27:38
E fai bene. E' segno che sei una persona intelligente. Perché la curiosità è sintomo di intelligenza ;-) E poi io no ti ho mica trattato male. Mi sono solo permesso di fornirti informazioni precise e facilmente verificabili. Sai quante volte io avrei voluto che qualcun'altro lo avesse fatto con me? :-))

Da: imparziale	07/11/2010 19:09:22
perchè non ci esponi le cose come stanno posibilmente in maniera sintetica. mi hai fatto venire la curiosità

Da: Babbo Natale non esiste!	07/11/2010 19:45:12
Allora... visto che siete curiosi, state per ricevere una notizia che equivale a quella di rivelare ad un bambino che Babbo Natale non esiste. Ma siccome siete adulti, vaccinati, consenzienti, cittadini italiani e pure "consumatori", ritengo che certe cose le dobbiate proprio sapere. Poi, dopo, potrete anche continuarla a pensarla come prima, ma almeno sarete più informati. Vi avverto che - come tutti i discorsi complessi - non è possibile essere brevi. Per cui, vi è richiesto un minimo di impegno nel leggere quanto segue. Ma vi assicuro che ne varrà la pena ;-) Piccola premessa: occorre fissare dei postulati, altrimenti il discorso non avrebbe né capo né coda. Primo postulato: il notaio non esiste solo in Italia. Secondo postulato: il mondo si divide in due grandi ordinamenti giuridici: - quello di Civil Law, basato sul diritto codificato (al quale apparteniamo noi); - e quello di Common Law, basato sulle decisioni giurisprudenziali, sui "precedenti", e non sui codici (al quale appartengono i Paesi anglosassoni). Terzo postulato: esistono al mondo DUE tipi di notai: quello latino (che opera nei paesi di Civil Law, come il nostro) e quello anglosassone, detto anche Pubblic Notary (che opera nei paesi di Common Law). Il notaio latino, così come lo conosciamo noi, esiste ed opera in 76 Paesi del mondo, Paesi dove vive il 52% della popolazione mondiale (quindi, la maggioranza). Le prove di quanto fin qui scritto, sono facili da rinvenire sol che si legga: http://it.wikipedia.org/wiki/Notaio Quarto postulato: le tariffe delle prestazioni notarili (onorari), in tutti i Paesi di Civil Law, non sono lasciate al libero mercato, MA SONO FISSATE PER LEGGE DA OGNI SINGOLO STATO. In questi Paesi, infatti, gli Stati PRETENDONO che i cittadini si avvalgano del notaio quando stipulano determinati atti, perché questi atti devono essere scritti in un certo modo, avere un certo contenuto, fornire certe garanzie, sia alle parti che allo stesso Stato, esseri trascritti o iscritti in determinati Pubblici Registri. E si vuole pure che questi Registri siano assolutamente e graniticamente affidabili: chiunque li voglia andare a leggere DEVE trovarci dati giusti e corretti. Contratti validi ed efficaci, senza nessuna possibilità alcuna che possano essere annullati o dichiarati nulli o invalidi. Senza se e senza ma. Ed è per questo che il medesimo Stato fissa e stabilisce il costo di questo servizio, ovviamente calmierato rispetto a quello che costerebbe se fosse invece lasciato al libero mercato. Facciamo qualche esempio. Supponiamo di voler comprare casa in Italia, a Milano, da un privato, pagandola 300.000. Quanto sarebbe l'onorario del notaio milanese (abbiamo visto che le imposte e tasse sono un altro discorso, e vanno allo Stato, per cui non stiamo più a ripetere quella cosa)? Facile: basta andare sul sito dei notai di Milano, e farsi fare un preventivo. Si veda qui: http://www.comprarcasasenzarischi.it/home.html Risposta: circa 1.800 euro + IVA, pari allo 0,60% del prezzo di vendita. E se volessimo fare la stessa cosa, per esempio, a Parigi? Ancora più facile: basterebbe andare sul sito dei notai parigini e farsi ripetere il preventivo. Si veda qui: http://www.paris.notaires.fr/frais_mut_ecran1.php Risposta: circa 3.554 euro + IVA (pari all'1,18% del prezzo di vendita. Capperi! Che sorpresa!! Sono pure più cari di quelli italiani!! :-))) Sì, vabbé, ma cosa fanno i notai milanesi e parigini, per quei soldi, quando voi comprate casa? Beh, senza voler entrare eccessivamente nei dettagli, sennò vi annoierei, praticamente tutto. Non c'è bisogno di rivolgersi a nessun altro professionista: nNei Paesi di Civil Law si va da notaio, e si occupa lui di tutto. Ma proprio tutto, tutto E negli USA? Beh, lì non c'è il notaio latino e non c'è bisogno di intermediari qualificati per stipulare un atto di vendita. Questo in teoria. Nella pratica, le esigenze di garanzia, consulenza legale e fiscale, predisposizione di documenti e gestione di formalità che da noi sono tutte soddisfatte dal notaio, non vengono certo meno, ma vengono ripartite tra una serie di figure professionali che occupano il "vuoto notarile", fornendo servizi similari, perché, come ovvio, si tratta di esigenze che, indipendentemente dal luogo dove si compra casa, accompagnano qualsiasi transazione che porta un cittadino ad investire una fetta consistente del proprio patrimonio o ad indebitarsi per un lungo periodo. Negli USA, dunque, è il mercato che si preoccupa di fornire i servizi che in Italia chiameremmo "notarili" e che, sebbene non obbligatori, sono di fatto presenti nella quasi totalità delle contrattazioni. Gli Stati Uniti sono però un grande paese con notevoli differenze economiche, sociali e culturali al suo interno e questo si ripercuote anche sui costi e sulle modalità di transazione, che variano molto da zona a zona: l'analisi dei costi, quindi, non può prescindere da questo dato. Cominciamo dunque a fare conoscenza dei closing costs americani e, in primo luogo parliamo delle closing agencies. La "closing agency", chiamata anche "closing company" o "closing and title company" è, come dice la parola stessa, una agenzia che si occupa di tutte le questioni connesse al closing, ossia alla conclusione del contratto. Questa "agenzia", che è spesso collegata all'agente immobiliare o al broker finanziario che vende il mutuo, gestisce tutto il processo pre e post contrattuale, vale a dire la preparazione dei documenti, la registrazione del contratto presso i pubblici registri locali, il pagamento delle tasse ecc. La closing company fa una parte di quello che fa il notaio latino. Altro servizio essenziale venduto dalla closing company è la title insurance. Si tratta di una assicurazione che garantisce l'acquirente in ordine alla titolarità in capo al venditore del bene venduto, all'inesistenza di ipoteche o altre formalità pregiudizievoli e così via. Esistono due tipi di title insurance: - la owner's insurance che garantisce l'acquirente - la lender's insurance, che è invece rilasciata a garanzia della banca che concede il mutuo. Con tutta evidenza, la title insurance ha la medesima funzione assolta dal notaio latino, quando verifica e garantisce personalmente che il venditore ha la piena titolarità e libera disponibilità del diritto ceduto. Per la verità, le due funzioni non sono propriamente identiche. In base al costante orientamento giurisprudenziale della Cassazione, il notaio garantisce l'acquirente sulla base del valore di mercato dell'immobile, indipendentemente dal prezzo pagato, quindi se io oggi compro casa a euro . 100.000,00 e tra cinque anni - quando il valore del bene è diventato euro . 150.000,00 - si scopre l'esistenza di un pignoramento o una nullità del contratto, il notaio risarcirà il danno per euro . 150.000,00. La title insurance, invece, assicura solo il prezzo di acquisto o, nel caso di mutuo, la somma mutuata. L'attività di consulenza legale (anch'essa svolta dal notaio latino) è invece svolta negli Stati Uniti dagli avvocati (attorney o real estate attorney), i quali sono spesso collegati con le closing agencies o, in alcuni stati (come New York o Illinois) si sostituiscono alle closing agencies e curano direttamente l'intera procedura del closing, tranne il rilascio delle title insurance, come ovvio. Per quanto riguarda l'attività di certificazione, va detto che, sebbene negli USA essa non sia sempre obbligatoria, nella maggior parte delle transazioni le parti (soprattutto se ci sono di mezzo le banche, perché si acquista facendo un mutuo), richiedono che le firme dei contraenti siano autenticate da un Public Notary. Il public notary statunitense non ha però nulla a che vedere con il notaio di tipo latino: è un semplice certificatore di firma ed il suo unico compito è di attestare che chi ha firmato è il signor Tizio e non il signor Caio, non assume nessuna responsabilità in relazione all'atto per cui autentica le firme, così come non è tenuto a controllare la legittimità dei firmatari o i loro poteri di firma (nel caso di società, minori ecc.). Quanto costa tutto ciò? La risposta giusta è "dipende". Dipende innanzi tutto dallo stato dove si sta stipulando l'atto, se alla compravendita è collegato o meno un mutuo, se la title insurance acquistata è solo la lender's o anche la owner's e così via. In generale, il costo principale è rappresentato dalla title insurance (si veda qui: http://en.wikipedia.org/wiki/Title_insurance_in_the_United_States), che può variare tra lo 0,40% e lo 0,80% del prezzo di vendita o dell'importo del mutuo. Cioé, solo questa costa di più di quanto costa tutto il notaio latino, a Milano. E' degno di nota che in molti Stati, le tariffe per queste assicurazioni sono fissate per legge e non sono negoziabili. Come si legge da questo sito (http://www.westontitle.com/) di una title company della Florida: "Title Insurance rules in Florida are highly regulated. Therefore, your selection of a title company will usually be based on the company's reputation for service as opposed to price". Per i non anglofoni: "le regole per la title insurance in Florida sono altamente regolate. Pertanto la vostra selezione di una title company sarà usualmente basata sulla reputazione della società per il servizio, piuttosto che per il prezzo." E' ancora degno di nota che il mercato USA della title insurance è un mercato oligopolistico, perchè, sebbene le polizze vengano vendute sul territorio da una miriade di soggetti (le title companies), a rilasciare il 90% delle polizze sono non più di cinque compagnie di assicurazione. Per avere una conferma dei costi, vedete qui per quelli del Texas: http://www.alamotitle-austin.com/ In Florida, dal medesimo sito di cui sopra, apprendiamo che The Florida Promulgated Rate for an owner's title policy is as follows: - $5.75 per $1,000 of value up to $100,000 (or $575 for $100,000 of property value); - $5.00 per $1,000 of value up to $1,000,000 (or $500 for every 100,000 of property value) **Above $1 million, please call us. La lender's insurance è indispensabile quando si richiede un mutuo. Non è la legge a richiederla, ma il mercato, dato che nessuna banca presta soldi se non c'è l'assicurazione: no insurance-no loan. La owner's insurance non è invece obbligatoria e quindi si tratta di un costo opzionale, che viene però comunemente assunto per garantire l'investimento ed in alcuni stati (per esempio in California) viene pagata dal venditore. I costi per il closing non si esauriscono però solo nella title insurance, dato che si paga un fee (commissione) anche per altre prestazioni. Ecco un elenco dei più comuni closing costs: - settlement/closing, è la commissione pagata per la predisposizione di quella che in Italia chiameremmo la stipula, ossia la predisposizione dei documenti legali, l'incontro in campo neutro presso la sede della closing company per la sottoscrizione dell'atto e così via. Normalmente questo costo si aggira intorno ai 200/500 dollari e in molti casi, oltre che dall'acquirente è pagato anche dal venditore. - document preparation, cioè la preparazione dei documenti. In alcuni casi è un costo incluso tra i settlement fees, in altri no. Nei preventivi che si possono chiedere via internet si scopre che viene applicato, nel 60% dei casi, un costo tra i 200 e i 400 dollari. - title examination/title search, vale a dire l'indagine circa la validità del titolo, quelle che in Italia chiameremmo le visure. Il costo oscilla tra i 150/400 dollari. - wire transfer/shipping/delivery, è il costo per la trasmissione dei documenti ai vari uffici, oscilla tra i 30 e i 100 dollari. - lender's attoney, è il costo per la consulenza legale del lender, cioè - normalmente - il broker che "vende" il mutuo. In alcuni Stati questa consulenza è praticamente obbligatoria. Come si legge su questo sito (https://www.quickenloans.com/home-buying/learn/how/closing-costs-and-fees-explained): "this fee is paid to the lender's attorney for preparing and reviewing all of the closing documents on behalf of the lender". Detto in italiano, "questa prestazione è pagata all'avvocato del lender per preparare e rivedere tutti i documenti per la stipula nell'interesse del lender". Il costo - a carico del mutuatario - è tra i 150/400 dollari. - buyer'attorney, cioè il costo per la consulenza legale in favore dell'acquirente. Non è obbligatoria dappertutto, ma è richiesta in alcuni stati e va dai 400 dollari in su. - public notary, le tariffe del public notary, nella maggior parte degli stati, sono fissate per legge e sono collegate al numero di firme da autenticare, quindi quanto più è lungo il documento tanto più si paga il public notary. In generale il costo andrà dai 25 ai 150 dollari. - escrow, si tratta di una commissione pagata in relazione al fatto che alcuni documenti o somme di danaro per un certo periodo di tempo rimangono depositate in garanzia presso l'escrow agent (spesso la stessa closing company), sino a quando determinate attività non vengono eseguite. Un esempio sono le somme lasciate in escrow per il pagamento delle tasse sull'immobile per il primo anno del mutuo. Il costo di questo servizio varia tra i 50 e i 150 dollari. I costi e le tariffe sopra indicati sono facili da reperire andando un po' in giro su internet e per avere poi una buona valutazione complessiva - stato per stato - dei costi di closing per un mutuo di $. 200.000,00 si può vedere qui: http://www.bankrate.com/brm/news/mortgages/2008/closing_costs_map_a1.asp. Chi ha poi voglia di perdere ancora un po' più di tempo on line, può farsi fare anche dei preventivi. Su alcuni siti di closing companies, ipotizzando l'acquisto di una casa negli states, da finanziare con un mutuo, si possono ricevere i seguenti preventivi: da una closing company in Florida, per una compravendita di $ 200.000,00 con mutuo di $ 150.000,00 si viene informati che si paga $. 1.975,00, oltre però il costo per l'attoney (non quantificato); una title agent della Virginia, per una compravendita di $. 300.000,00 con mutuo di $. 250.000,00, richiede $. 2.507,50 oltre a $ 172,00 di recording fee, mentre un attorney dell'Illinois, per comprare una casa a Chicago di $ 200.000,00 chiede $. 650,00 di sola assistenza legale, perchè la title insurance è a carico del venditore, mentre se si vuole anche il mutuo si pagano altri $ 800 di assistenza legale, più la lender's insurance (non quantificata) ed i fee per title examination, escrow e lender's attorney (non quantificati). Per la verità, sempre in rete, navigando sui forum dedicati al real estate, si scopre che spesso al momento del closing vengono fuori alcune commissioni non preventivate, chiamate non a caso junk fees (commissioni spazzatura) che incrementano mediamente i costi di almeno altri 2/300 dollari. Non considerando le junk fees, perchè non è facile trovare in rete riscontri oggettivi, da tutto quanto sopra si ricava che il costo medio di un atto di compravendita, in base a preventivi e valutazioni sempre ricavabili dalla rete, NON è sicuramente inferiore al costo che si sosterrebbe da un notaio milanese, e probabilmente anche parigino (che abbiamo visto essere più caro). Anzi ;-) Nel caso in cui oltre all'atto di acquisto si stipuli anche un mutuo, il costo viene incrementato dalla lender's insurance e da un modesto incremento dei costi di closing sopra riportati. Naturalmente l'acquirente può rinunciare alla garanzia della owner's insurance e pagare la sola lender's, che è obbligatoriamente richiesta dalla banca: in questo caso, a fronte di una minore garanzia, avrà ovviamente costi ridotti. Ecco, questo è (quasi) tutto. Dite la verità, Luttwak non è stato molto corretto, a Ballarò, vero? ;-)